Ewa Piłat

Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą sobie ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. 

Wprawdzie dziś nie jesteśmy najstarszą nacją w Europie, ale w najbliższych dekadach to w Polsce odnotujemy najwyższą dynamikę starzenia się społeczeństwa. W 2035 r. co czwarty Polak będzie miał więcej niż 65 lat. Wszyscy martwimy się, jak obciążenie starszą populacją wytrzyma polski system zabezpieczenia społecznego, w tym przede wszystkim system emerytalny, jak poradzi sobie służba zdrowia, kto będzie się opiekował niesamodzielnymi seniorami? Wciąż – jako społeczeństwo – nie zadaliśmy sobie natomiast  pytania, gdzie i w jakich warunkach zamieszka ponad 13 mln młodszych, starszych i całkiem sędziwych seniorów. Tymczasem mieszkania z odpowiednimi udogodnieniami dla osób starszych są warunkiem utrzymania jak najdłużej ich samodzielności i niezależności, a tym samym mogą w istotnym stopniu rozwiązać kwestię opieki nad powiększającą się liczebnie najstarszą grupą Polaków. Jak najdłuższe samodzielne mieszkanie seniorów odciąża finansowo budżet państwa, budżety samorządów lokalnych oraz system służby zdrowia. Czasowo, emocjonalnie i finansowo odciąża polskie rodziny.

W Polsce generalnie nie ma oferty mieszkań przeznaczonych specjalnie dla osób starszych. Pojedyncze jaskółki, pojawiające się w kilku polskich miastach, to tylko eksperymenty, nawet nie zalążek rozwiązań systemowych. Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. Pierwsza debata na temat mieszkalnictwa dla seniorów (senior housing) odbyła się w Krakowie. 27 -28 czerwca ponad 120 specjalistów polskich i zagranicznych w Sali Obrad Rady Miasta Krakowa debatowało na temat różnorodnych modeli mieszkań dla seniorów, ich słabych i mocnych stron. Doświadczenia zagranicznych instytucji i operatorów powinny nam, Polakom, pomóc znaleźć optymalne wzorce warte przeszczepienia na rodzimy grunt. Międzynarodową konferencję pt.  „Mieszkania dla seniorów. Fundusze – samorządy – deweloperzy. Rosnące wyzwania dla sektora publicznego i prywatnego” zorganizował Europejski Instytut Nieruchomości, Rada Miasta Krakowa oraz Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. W organizację konferencji włączyli się sami zainteresowani, przedstawiciele seniorów – studenci Jagiellońskiego Uniwersytetu Trzeciego Wieku.

Samodzielne mieszkanie czy opieka instytucjonalna?

Obecnie ponad 80 proc. usług opiekuńczych dla starszych niesamodzielnych osób w Polsce świadczą członkowie najbliższej rodziny. Najczęściej obowiązek ten dźwiga  średnie pokolenie z trudem łączące pracę zawodową z opieką nad niedołężnymi rodzicami. W kolejnych dekadach  będzie to prawie niemożliwe. Jak wynika z danych GUS jeszcze w 2002 r. na 100 potrzebujących przypadało w Polsce 572 opiekunów. W 2030 r. będzie ich 263. Potencjał opiekuńczy zmniejszy się o 46 proc.

Dwoje małżonków obciążonych opieką nad czworgiem rodziców i ośmiorgiem dziadków – to będzie coraz częściej spotykany wzorzec rodzinnej opieki w polskich realiach. Coraz niższa dzietność, coraz dłuższe życie sprawią, że opieka nad sędziwymi dziadkami będzie spadać już nie na dzieci najstarszego pokolenia, ale na ich wnuki. Starsi rodzice mogą nie podołać jej trudom, poza tym sami mogą wymagać pomocy. Należy dodać, że ludźmi starszymi niemal wyłącznie opiekują się kobiety. Amerykańscy badacze (D. Raphael, B. Schlesinger) wyliczyli, że od 50 do 75 proc. wszystkich kobiet na pewnym etapie życia, głównie w średnim wieku, podejmuje się roli opiekunek wobec swoich rodziców lub teściów. Uwzględniając ten fakt, okaże się, że luka we wskaźniku potencjału opiekuńczego jest jeszcze większa.

Seniorzy zdają sobie sprawę, że trudno im będzie liczyć na opiekę rodziny na starość. Mimo to bardzo rzadko wskazują na dom opieki, jako miejsce, w którym chcą spędzić ostatni etap życia.  W badaniu CBOS z 2012 r. aż 90 proc. respondentów wskazało jako najlepsze dla siebie różne formy mieszkania w swoim własnym, samodzielnym lokum. Aging in place – starzenie się w miejscu (zamieszkania) staje się dominującym trendem w całej Europie, a nawet w USA, gdzie do tej pory wielką popularnością cieszyły się osiedla/wioski emeryckie. Choć Amerykanie nie mają mentalnego problemu przenoszenia się z miejsca na miejsce, bowiem w życiu przeprowadzają się wielokrotnie, nie zapuszczają, jak Europejczycy, korzeni, to okazuje się, że i za Oceanem emeryci coraz chętniej wolą zostać na starych śmieciach.

Zdaniem prof. dr hab. Stanisławy Golinowskiej (UJ, IPSS), w Polsce ten trend będzie się jeszcze pogłębiał. – Mieszkanie w miejscu pasuje do naszego systemu wartości. Polska jest krajem rodzinnym, konserwatywnym, o niskim kapitale społecznym. Rozwiązania kolektywne (jak domy opieki – przyp. red.) z trudem się u nas adaptują – mówiła prof. Golinowska podczas podsumowania pierwszego dnia konferencji. Kontynuując, pani profesor podkreślała duże zróżnicowanie między polskimi miastami a wsiami. Mamy bardzo niską stopę dzietności, ale dotyczy ona miast. Na wsiach wciąż rodzi się stosunkowo dużo dzieci. To oznacza, że w przyszłości te pochodzące ze wsi dzieci (z dużym prawdopodobieństwem mające tak jak ich rodzice konserwatywne przekonania) będą nadawały ton polskiemu systemowi wartości.

Takie podejście do mieszkalnictwa dla seniorów jest akceptowane przez większość Europejczyków, ale trzeba brać pod uwagę również odmienne opinie. Finowie, ustami Jari A. Rastasa, honorowego konsula Polski w Turku, ostrzegali, że ageing in place niesie ze sobą niebezpieczeństwa. – Jeśli zostawi się seniorów w miejscu, to często skazuje się ich na samotność. Dzieci są daleko, żyją swoim życiem – mówi Jari Rastas i prezentował rozwiązania fińskich domów dla seniorów, z dobrze wyposażonymi częściami wspólnymi, gwarantującymi aktywność fizyczną, intelektualną, bogate życie towarzyskie – zlokalizowane pod miastem.

Budować czy adaptować?

Budowanie na potrzeby seniorów  nie tylko mieszkań, ale całych osiedli, a nawet miasteczek ma ponad 50-letnią historię w Stanach Zjednoczonych. Ale i tam – jak mówiła podczas konferencji Katarzyna Mroczek, mgr inż. architekt, która brała udział w projektowaniu dużego (25 ha) osiedla pod Waszyngtonem dla 8,5 tys. seniorów – zyskuje na popularności pozostawanie na starość we własnym, przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, mieszkaniu.

W Europie budowanie mieszkań specjalnie dla seniorów nie jest preferowanym rozwiązaniem – mówiła Ellen Hamilton, główny specjalista w gospodarce gruntami i mieszkalnictwie Banku Światowego. Starzenie się w miejscu ma znacznie więcej zwolenników, ale pociąga za sobą konieczność modernizacji budynków i adaptacji mieszkań, aby umożliwić samodzielne funkcjonowanie ludziom starszym. Atutem tego rozwiązania jest dobra znajomość otoczenia i większa dostępność do usług niezbędnych seniorom.

Niebagatelne znaczenie dla decydentów kształtujących politykę mieszkaniową ma aspekt ekonomiczny.  Dr Wolgang Amann z Instytutu Nieruchomości, Budownictwa i Mieszkalnictwa w Austrii przedstawił dane, z których wynika, że koszty utrzymania seniora w mieszkaniu przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, co de facto oznacza adaptację do potrzeb osoby niepełnosprawnej, jest aż 8-krotnie tańsze niż utrzymanie osoby starszej w domu opieki.

Seniorzy w każdym kraju zostają w zbyt dużych mieszkaniach, których nie potrafią utrzymać i w których trudno im żyć. Podstawową wadą mieszkań osób starszych jest nadmetraż, niefunkcjonalność i  wysokie koszty utrzymania. W Austrii średnia powierzchnia mieszkania przypadająca na jedną osobę wynosi 44 m kw. Seniorzy średnio zajmują 56 m kw. W krajach, gdzie brakuje mieszkań, to marnotrawstwo powierzchni.

Austriacy, podobnie jak Polacy, nie chcą budować domów opieki na skalę masową. Obecnie mieszka w nich zaledwie 4 proc. austriackich seniorów. Dzięki systemowi dopłat, inwestują w adaptowanie mieszkań, które pozwolą jak najdłużej funkcjonować samodzielnie ludziom starszym. Granty na modernizacje wynoszą do 4 tys. euro na mieszkanie. Za te środki subsydiuje się opracowanie koncepcji remontu i jego wykonanie. Finansuje się nawet zmianę układu mieszkania lub konstrukcji budynku.

W Polsce połowa zasobu mieszkaniowego pochodzi sprzed 1970 r. W starych budynkach mieszkają najczęściej starzy ludzie. Najtrudniejsze do adaptacji wydają się mieszkania z czasów obowiązywania normatywów powierzchni: małe, z ciasnymi łazienkami, z wąskimi korytarzami i wąskimi wejściami (przez które nie przeciśnie się wózek inwalidzki), bez wind, za to ze spiralnymi schodami w 5-kondygnacyjnych budynkach. Trudno też poprawić dla potrzeb seniorów budynki z wielkiej płyty – sztywność układu mieszkaniowego nie pozwala na zmiany – komentowała w swoim wystąpieniu prof. dr hab. Hanka Zaniewska z Instytutu Rozwoju Miast.

Centrum czy peryferia?

Może dlatego, że Europa nie ma Florydy, na Starym Kontynencie nie przyjął się na większą skalę model wyprowadzania się na starość z miasta. Oczywiście, są osoby, które zmęczone życiem zawodowym i zgiełkiem miast marzą, aby emeryturę spędzić w kontakcie z naturą, w ciszy i spokoju, jaką oferują wsie i tereny podmiejskie. Nie pomijając grupy seniorów o takich preferencjach, należy stwierdzić, że większość woli emerytów pozostać w osiedlach, które dobrze poznało, mieszkając tam przez lata. Starość w oswojonym środowisku powoduje, że seniorzy chętniej korzystają z oferty dobrze im znanych instytucji kultury i edukacji, dzięki czemu dłużej zachowują sprawność intelektualną i fizyczną. Znajomość infrastruktury oraz dostęp do usług pozwala szybko zareagować w sytuacji pojawienia się jakichś ograniczeń lub niepełnosprawności. Eksperci zajmujący się senior housing podkreślają, że skupienie na konkretnym obszarze usług dla seniorów (przychodnie lekarskie, szpital, rehabilitacja, dostawa posiłków, placówki kultury) znacząco ogranicza koszty i poprawia efektywność świadczenia usług dla osób starszych.

– My się nie przeprowadzamy. Mieszkania dla seniorów prawie bez wyjątku lokalizowane są w centrach miast – mówiła podczas krakowskiej konferencji Patricia Beckham ze Szwajcarii, podzielając w tej kwestii stanowisko Austriaków. To stwierdzenie nie oznacza, że sędziwy Szwajcar lub Austriak do końca życia zostaje w swoim mieszkania. Zostaje w dobrze sobie znanym mieście, często w swojej dzielnicy lub osiedlu. Przeprowadzka do mieszkania przystosowanego do potrzeb wynikających z wieku, do otoczenia, które ułatwia funkcjonowanie starszemu człowiekowi, jest wtedy bezproblemowo akceptowana. 

***

W Polsce nie powiodły się próby budowy apartamentów dla seniorów m.in. w Nałęczowie czy pod Krakowem. Udane przedsięwzięcia ma na swoim koncie TBS w Stargardzie Szczecińskim. Obecnie mieszkania dla seniorów w centrum miasta buduje się w Szczecinie. W Krakowie od lat 70. XX w. działa  Spółdzielnia Mieszkaniowa Domy Pogodnej Jesieni. Niestety, na skutek wykupywania mieszkań przez lokatorów powoli traci ona charakter zasobu mieszkaniowego spełniającego oczekiwania najstarszej grupy wiekowej. Wciąż jednak może służyć za modelowe rozwiązanie warte powielenia w polskich warunkach.

Wyliczenia firm profesjonalnie zajmujących się komercyjnym budownictwem mieszkaniowym (REAS), przedstawione podczas konferencji, wskazywały, że projekt finansowy budowy mieszkań z udogodnieniami dla seniorów zamykał się, jeśli opłata za komfortowy pokój z łazienką dla jednej osoby oscylowała w przedziale 4200 – 5500 PLN. To jednak oferta dla starych rodziców bardzo zamożnych dorosłych dzieci. Nie rezygnując z tego –w polskich warunkach – niszowego rozwiązania, warto poszukać modeli do zaakceptowania na większą skalę. Wydaje się, że do takich należą oferty TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych.

Przygotowanie zasobu mieszkań dla seniorów, zarówno nowych, jak i dotychczasowych adaptowanych do ograniczeń, a także specjalnie wydzielonych w zmodernizowanych budynkach, wymaga kapitału, operatorów oraz inwestorów zajmujących się kierowaniem do tych lokali oraz ich eksploatacją. Na wszystkich etapach mieszkalnictwa dla seniorów w Polsce odczuwamy braki. Eksperci są zgodni, że ta dziedzina może być polem do popisu dla partnerstwa publiczno-prywatnego. Wskazują również na fundusze inwestycyjne jako źródło pozyskania kapitału dla realizacji budownictwa o charakterze społecznym.

Na całym świecie 70 proc. spośród  100 mln budynków wielorodzinnych użytkowana jest w formule najmu. W Polsce  – odwrotnie. Ponad 70 proc. mieszkań stanowi własność. Decyzje polityczne po okresie transformacji ustrojowej uwłaszczyły setki tysięcy ludzi w zajmowanych przez nich lokalach. Dziś osoby starsze stały się ubogimi właścicielami majątku zamrożonego w nieruchomościach. Gdyby chcieli ten majątek odmrozić, sprzedając mieszkanie, zamieniając je na mniejsze, podpisując umowę o odwróconym kredycie hipotecznym, mogliby zainwestować w mieszkanie na starość. Mentalnie nie są jednak gotowi. Mieszkania stanowią jedyny majątek, który mogą przekazać rodzinie.

Rozwiązanie problemu mieszkań dla seniorów wymaga działań nie tylko politycznych, biznesowych, finansowych, ale również kulturowych, zmieniających mentalność, tradycje i styl życia polskich rodzin.

„Property Journal”  nr 8-9/2013