Małgorzata Battek

Redaktor naczelna Property Journal

Drugi kwartał 2013 kończy się lepszymi wynikami sprzedaży mieszkań niż początek roku. Oprócz indywidualnych klientów, na rynku znowu pojawili się inwestorzy traktujący zakup mieszkania jako inwestycję pod wynajem. Pomimo, że w największych miastach Polski podaż lokali do wynajęcia jest duża, to w obecnej sytuacji niskich stóp procentowych wynajem przynosi większy zysk niż lokaty bankowe.

Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013r. zakup mieszkań w celach komercyjnych stanowił 36% ogółu transakcji – oznacza to wzrost aż o 8% w porównaniu do danych z IV kwartału 2012r.

Jaka lokalizacja

Kupując mieszkanie z myślą o późniejszym wynajmie, należy kierować się określonymi przesłankami, co przełoży się na pewniejszy sukces: mieszkanie powinno być zlokalizowane w centrum miasta, w niedalekiej odległości od przystanków komunikacji publicznej, a w przypadku miast akademickich – w pobliżu uczelni. Najbardziej poszukiwane są mieszkania rozkładowe 2- i 3-pokojowe z osobną, wydzieloną kuchnią – daje to możliwość zamieszkania grupie osób, co np. przy wynajmie studenckim ma duże znaczenie, bo łatwiej udźwignąć wszelkie opłaty dzieląc je na kilka osób. Natomiast w przypadku kawalerki czynsz najmu spoczywa na barkach jednej lub, co najwyżej, dwóch osób, toteż nie powinien być zbyt wysoki.

Poszukiwany standard

Co do standardu lokalu, to konieczne jest, aby mieszkanie było w dobrym stanie technicznym, czyste i zadbane, z kuchnią zaopatrzoną w sprzęt AGD, z łączem internetowym, i co najważniejsze – nie przeładowane meblami. Najemcy chętniej wybierają wnętrza w jasnych neutralnych barwach, wyposażone tylko w podstawowe meble, jak łóżko, biurko, szafa, a nie zagracone nadmiarem mebli, zwłaszcza zużytych i przypadkowych, stwarzających wrażenie przytłaczającego chaosu i zaniedbania. Takie dobrze przygotowane mieszkanie z odpowiednio wyważoną ceną najmu szybko znajdzie lokatora, niezależnie od tego czy znajduje się na dziesiątym piętrze w bloku z wielkiej płyty, w nowo wybudowanym budynku, czy też w przedwojennej kamienicy.

Czas umów

Sukcesem dla właściciela mieszkania byłoby podpisanie umowy wynajmu na kilka lat, jednak w obecnym czasie jest to trudne z uwagi na brak stabilności na rynku pracy – rzadko który najemca zdecydowałby się wiązać umową na tak długi okres. Najczęściej więc zawierane są umowy na czas nieokreślony z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Trzeba też liczyć się z faktem, że najemca może zrezygnować już po kilku miesiącach, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów na odświeżenie mieszkania przed kolejnym najmem. Dlatego właściciele łaskawszym – niż w minionych latach – okiem patrzą na studiującą młodzież, a zwłaszcza na studiujących zaocznie i pracujących, bo jest to zapewnienie ciągłości wynajmu na okres przynajmniej jednego roku, bez przerwy na trzymiesięczne wakacje – jak ma to miejsce w przypadku studentów studiów dziennych. Niezależnie od czasu umowy, standardowo

pobierana jest kaucja, najczęściej w wysokości 1- lub 2-miesięcznej kwoty najmu, jako zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń lub zadłużenia.   

Ceny najmu

W porównaniu do minionego, 2012 roku w największych miastach Polski ofertowe ceny najmu mieszkań spadły średnio o 6%. Wyjątkiem jest tu Trójmiasto, gdzie ceny utrzymały się na stałym poziomie, a z nadejściem sezonu wakacyjnego wręcz nieznacznie wzrosły. 

Obecnie przeciętny miesięczny koszt wynajmu mieszkania w dobrej lokalizacji w dużej aglomeracji to:

1-pokojowe  900-1300 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.200-300 zł) + media wg zużycia,

2-pokojowe  1100-1500 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.300-500 zł) + media,

3-pokojowe  1300-1700 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.400-700 zł) + media ,

4-pokojowe  1500-3000 zł + opłaty eksploatacyjne (ok.500-800 zł) + media.

Rentowność wynajmu

O tym, że rentowność wynajmu mieszkania jest większa niż zysk z lokat bankowych łatwo się przekonać, wykonując prosty rachunek: jeżeli z wynajmu mieszkania 2-pokojowego, na którego zakup wydaliśmy np. 240 000 zł, otrzymamy tylko nawet 1100 zł miesięcznie (po odliczeniu wszelkich koniecznych opłat eksploatacyjnych), to rentowność tej inwestycji wyniesie 5,5% rocznie. Jest to zdecydowanie więcej niż zwrot z lokat bankowych, nie przekraczający obecnie 3% w skali roku. 

źródło: Property Journal nr 8-9/2013