Jeszcze tylko kilka dni do końca niezwykle ciekawego roku na rynku nieruchomości. Po raz pierwszy od kilku lat widać było oznaki ożywienia. Jak obecnie kształtują się ceny? Poznaliśmy już dwa raporty podsumowujące III kwartał roku – opublikowane przez Związek Banków Polskich (raport AMRON-SARFiN) oraz przez NBP. Wynika z nich, że ceny były stabilne, chociaż zdarzały się przypadki wzrostów – na największych rynkach są to zmiany rzędu 50-100 zł/ mkw.

Z danych ZBP wynika, że w pięciu dużych miastach Polski, Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku, średnie ceny mieszkań wzrosły od 65 do 95 zł za metr kwadratowy. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie ceny nieznacznie spadły. W Warszawie przeciętne ceny transakcyjne mieszkań w standardzie popularnym i luksusowym wynosiły w III kwartale br. 7249 zł/ mkw., w stosunku do 7166 zł w II kwartale; w Krakowie było to 5849 zł/ mkw. wobec 5754 zł/ mkw., w Poznaniu 5173 zł/ mkw. wobec 5080 zł/ mkw., a w Gdańsku 5331 zł/ mkw. wobec 5266 zł/ mkw. Jedynie we Wrocławiu ceny transakcyjne zmniejszyły się i wynosiły 5380 zł/ mkw. wobec 5425 zł/ mkw. wcześniej.

Warto przeanalizować również całkowite średnie ceny transakcyjne mieszkań na największych rynkach. Z zestawienia ZBP wynika, że warszawiacy przeciętnie kupowali lokale o około 100 tys. zł droższe niż klienci we Wrocławiu czy Gdańsku. Średnia transakcyjna cena kupionego mieszkania w stolicy wyniosła 403 tys. złotych. Najmniejsze różnice dzielą Warszawę z Krakowem, gdzie klienci kupowali mieszkania przeciętnie o 60 tys. zł tańsze (średnia transakcyjna wynosi tam 341 tys. zł), następnie są: Wrocław (307 tys. zł), Gdańsk (302 tys. zł) i Poznań (276 tys. zł).

Jak widać, w III kwartale 2013 ruch cenowy, mimo wzrastającego popytu, był bardzo niewielki. Eksperci WGN wskazują, że przede wszystkim istotne jest zatrzymanie cyklu obniżek cen. Natomiast poprawa koniunktury na razie nie tyle uwidacznia się w rosnących cenach, co w usztywnieniu stanowiska deweloperów wobec ewentualnych rabatów i promocji.

A jak kształtują się ceny według zestawienia NBP? Porównanie kwartalne cen wypada podobnie i prowadzi do tych samych wniosków. Zmiany kwartalne cen transakcyjnych są minimalne (50 – 100 zł za mkw.), można więc właściwie mówić o stabilizacji cenowej. Natomiast ciekawsze jest porównanie cen z III kwartału 2013 roku ze stawkami z IV kwartału 2012, które pokazuje w jakich miastach wyraźnie ceny wzrosły.

I tak, w III kwartale 2013 średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosły 7173 zł/ mkw. i o ile wobec drugiego kwartału wzrosły one o około 100 zł za metr kwadratowy, o tyle w porównaniu do IV kwartału 2012 wzrost ten wynosi już 700 zł za metr, czyli o 10%. Podobne zjawisko wystąpiło w Gdańsku i Poznaniu, gdzie w porównaniu do IV kwartału 2012 ceny wzrosły o około 400 – 600 zł/ mkw. W Gdańsku w III kwartale 2013 przeciętne stawki transakcyjne z rynku pierwotnego wynosiły 5794 zł/ mkw., wobec 5336 zł/ mkw. w IV kwartale 2012 roku, w Poznaniu było to 6054 zł/ mkw. wobec 5414 zł/ mkw. Jak więc widać, o ile zmiany cenowe w ciągu roku były nieznaczne (chociaż wzrostowe), o tyle porównanie w dłuższym okresie pokazało wyraźny wzrost (rzędu 10%).

Wyjątkami są tu jednak Kraków i Wrocław, gdzie stawki spadły o kilkaset złotych za metr kw. w porównaniu do ostatniego kwartału 2012 roku. W Krakowie wyniosły one 5847 zł/ mkw. wobec 6200 zł/ mkw., a we Wrocławiu 5500 zł/ mkw. wobec 5560 zł/ mkw.

Ciekawe wnioski wypływają natomiast z porównania cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnym i wtórnym. Okazuje się, że dużo większą skłonność do obniżania stawek przejawiali właściciele mieszkań używanych, które w transakcjach są przeciętnie 9% niższe niż ceny ofertowe. Największe korekty cenowe dotyczą mieszkań o dużych powierzchniach oraz luksusowych, takich jak apartamenty. Tutaj korekta mogła sięgać nawet 15%.

Natomiast na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa w 7 największych miastach wyniosła 6700 zł/ mkw., natomiast średnia transakcyjna to 6200 zł/ mkw. Takie dane potwierdzają wzrastający popyt i coraz mniejszą skłonność ze strony deweloperów do negocjacji cen. Ceny transakcyjne były w III kwartale br. niższe od ofertowych o około 8%. Przy czym w różnych miastach wyglądało to różnie. W Warszawie, gdzie różnica jest największa, ceny transakcyjne okazały się niższe od ofertowych o 1000 zł/ mkw. (7173 zł wobec 8146 zł), we Wrocławiu ta różnica wynosiła około 500 zł (5499 zł wobec 5997 zł), w Gdańsku było to około 600 zł (5749 zł wobec 6398 zł), ale już w Poznaniu kształtowała się na poziomie tylko 300 zł (6054 zł wobec 6351 zł), a w Krakowie wyniosła zaledwie 150 zł (5847 zł wobec 5989 zł).

Co z tych wszystkich danych wynika? Jest to potwierdzenie stabilizacji na rynku. We wszystkich największych miastach kraju ceny zmieniały się nieznacznie, raczej rosły, ale nie były to duże zmiany. Należy dodać, że co prawda widać wzrastający popyt w danych o liczbie i wartości udzielonych kredytów, ale nadal są to dane dużo gorsze niż w 2012 roku (mimo historycznie niskich stóp procentowych i cen nieruchomości).

Z raportu ZBP wynika, że w III kwartale 2013 udzielono ponad 45 tys. kredytów hipotecznych i jest to wzrost w porównaniu do II kwartału br. o 3,84%. Jednak porównanie rok do roku wskazuje, że akcja kredytowa była mniejsza o 5 tys. podpisanych umów, czyli o około 10%. Podobne wnioski wypływają z porównania wysokości udzielonych kredytów, która to wysokość kwartalnie co prawda wzrosła o 4% i wyniosła w sumie ponad 9,5 mld zł, to jednak w porównaniu do III kw. 2012 był to spadek wartości o 5%.

W świetle tych danych informacje o odradzającym się popycie wyglądają problematycznie. Co prawda widzimy sukcesywnie wzrastającą akcję kredytową w tym roku, jednak są to ciągle wartości niższe niż w końcu roku 2012. Z drugiej strony należy pamiętać, że akcję kredytową „rozkręcała” wtedy końcówka programu Rodzina na Swoim, oraz o tym, że prawdziwy obraz roku 2013 będziemy mieli po podsumowaniu ostatniego kwartału 2013, który może przynieść zdecydowaną poprawę danych, zwłaszcza dotyczących kredytów.

Zmiany w rekomendacji S, mają przełożenie na strukturę zaciąganych kredytów i widać, że klienci w obawie o konieczność wyłożenia wkładu własnego, chętniej zaciągają jeszcze przed końcem roku kredyty z pełnym finansowaniem. Z raportu ZBP wynika, że blisko 53% z puli wszystkich udzielonych kredytów to te ze wskaźnikiem LtV powyżej 80%. W III kwartale br. ta liczba urosła o 6%. Eksperci spodziewają się pozytywniejszych danych na koniec roku i zdecydowanego wzrostu liczby i wartości udzielonych kredytów, zwłaszcza tych na 100% wartości nieruchomości.

Małgorzata Battek