Obszar ograniczonego użytkowania portów lotniczych regulują przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2008.25.150 z późniejszymi zmianami).

Zgodnie z ustawą Prawo ochrony środowiska, jeżeli zastosowano dostępne rozwiązania techniczne, technologiczne i organizacyjne, a standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu nie mogą być dotrzymane, to wówczas dla lotnisk tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Ocena jakości środowiska musi wynikać z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, albo z analizy porealizacyjnej.

Obszar ograniczonego użytkowania tworzy w drodze uchwały sejmik województwa lub rada powiatu, w zależności od zakładu lub obiektów stanowiących źródło hałasu. W przypadku przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko – w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub dla zakładów i innych obiektów, gdzie jest eksploatowana instalacja, która jest kwalifikowana jako takie przedsięwzięcie – uchwałę o obszarze ograniczonego użytkowania podejmuje sejmik województwa. Dla pozostałych obiektów lub zakładów obszar ten tworzy rada powiatu.

Obszar ograniczonego użytkowania jest tworzony, jeżeli działalność zakładu lub obiektu wykracza poza granice nieruchomości, na której taka działalność jest prowadzona. Do takiej działalności niewątpliwie zalicza się port lotniczy, przyjmujący i odprowadzający statki powietrze, bowiem swoim ruchem lotniczym powodują znaczne przekroczenie dopuszczalnych poziomów hałasów, określonych w rozporządzeniu Ministra Środowiska z 14.06.2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U nr 120, poz. 826 ze zmianami).

W załączniku do rozporządzenia w „Tabeli 2” zostały określone dopuszczalne poziomy hałasu powodowanego przez starty, lądowania i przeloty statków powietrznych, wyrażone wskaźnikami L_{Aeq D} i L_{Aeq N}, które to wskaźniki mają zastosowanie do ustalania i kontroli warunków korzystania ze środowiska, w odniesieniu do jednej doby. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej jedno- i wielorodzinnej oraz zabudowy zagrodowej i zamieszkania zbiorowego oraz terenów rekreacyjno-wypoczynkowych i terenów o funkcji mieszkaniowo-usługowej, a także dla tych zlokalizowanych w strefie śródmiejskiej miast powyżej 100 tys. mieszkańców, L_{Aeq D} wynosi 60 w przedziale czasowym 16-godzinnym i 50 w przedziale 8-godzinnym.

Obszar ograniczonego użytkowania ogranicza prawo do wykorzystywania nieruchomości znajdującej się w jej obrębie, stąd przeważnie będzie on tworzony dla inwestycji celu publicznego. Zgodnie z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, port lotniczy stanowi cel publiczny. Skoro obszar ograniczonego użytkowania ogranicza prawo do korzystania z nieruchomości znajdującej się w jego obrębie, należy zastanowić się nad kwestią odszkodowań dla właścicieli nieruchomości położonych w tym obszarze.

Podstawą do dochodzenia roszczeń przez właścicieli nieruchomość jest art. 129 ustawy Prawo ochrony środowiska. W ust. 1 stanowi on, że jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku portów lotniczych przepis ten będzie stosowany rzadko. Częściej będziemy mieli do czynienia z ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości, co także jest przesłanką do żądania przez właściciela nieruchomości odszkodowania za poniesioną szkodę, przy czym szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Roszczenie to przysługuje właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu oraz osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości (np. dożywotnikowi nieruchomości mieszkaniowej położonej w obszarze ograniczonego użytkowania).

Pojęcie szkoda, w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska, zostało wyjaśnione w Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r. sygn. akt III CZP 128/09, LEX nr 578138, w którym stwierdzono, że szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska jest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje (np. hałas).

Ustawa Prawo ochrony środowiska zawiera jednocześnie ograniczenia w możliwości korzystania z przewidzianych wyżej uprawnień. Otóż, z roszczeniem takim właściciel nieruchomości można wystąpić w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. W sytuacji obszarów ograniczonego użytkowania tworzonych dla portów lotniczych chodzić będzie jedynie o akty prawa miejscowego w postaci uchwał sejmiku województwa bądź rady powiatu.

Dopełnieniem kwestii odszkodowania za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości jest art. 136 ustawy Prawo ochrony środowiska. W ust. 1 tego artykułu przesądzono, że sprawy z zakresu odszkodowania za ograniczenie w użytkowaniu nieruchomości należy traktować jako sprawy cywilne. A więc właściwymi w sprawach spornych, dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości, są sądy powszechne.

Roszczenie o wypłatę wynagrodzenia lub wykup nieruchomości należy kierować do tego podmiotu, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń. Dla obszarów ograniczonego użytkowania portów lotniczych takimi podmiotami będą zarządcy portów lotniczych, bowiem na podstawie art. 139 ustawy Prawo ochrony środowiska przestrzeganie wymagań ochrony środowiska związanych z eksploatacją lotnisk oraz portów zapewniają zarządzający tymi obiektami.

W procedurze odszkodowawczej bardzo ważnym etapem jest określenie wysokości odszkodowania, jakie może być przyznane podmiotowi poszkodowanemu. Jego składową powinny być, zgodnie z treścią art. 136 ust. 3 ustawy Prawo ochrony środowiska, także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. Zagadnienie to było przedmiotem orzekania przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu, który w wyroku z dnia z dnia 10 kwietnia 2008 r. (sygn. akt I ACa 2/08, M. Praw. 2010, nr 12, s. 692) wskazał w sentencji wyroku, że: 1. Roszczenie o zasądzenie kosztów potrzebnych do rewitalizacji akustycznej budynku na podstawie art. 129 ust. 2 i art. 136 ust. 3 ustawy Prawo ochrony środowiska nie jest uzależnione od uprzedniego poniesienia tych kosztów, 2. Roszczenie o naprawienie szkody polegającej na utracie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. 2 ustawy, wymaga wykazania, że utrata ta nastąpiła w wyniku ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości wynikających z aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania. Teza ta została powtórzona przez ten sąd również w wyroku z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 388/13 LEX nr 1356638). Wynika z tego, że poszkodowany nie musi wykazywać poniesienia przez siebie nakładów ale również może wskazać na te nakłady, które dopiero muszą powstać.

Szkody z tytułu spadku wartości nieruchomości i z tytułu zwrotu nakładów pozostają bez wzajemnego na siebie wpływu. I tak, przy ocenie czy i w jakim stopniu właściciel poniósł szkodę na skutek spadku wartości nieruchomości, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, a nie jej stan po dokonaniu ewentualnych nakładów związanych z dodatkową ochroną akustyczną.

Z kolei zwrot nakładów na dodatkową ochronę akustyczną przysługiwać może tylko w granicach, w jakich konieczność taka wynika z zakwalifikowania budynku do poszczególnej strefy obszaru ograniczonego użytkowania. Odszkodowanie z tego tytułu nie może zatem obejmować kosztów doprowadzenia nieruchomości do standardów ochrony akustycznej wymaganej na podstawie powszechnie obowiązujących norm i przepisów prawa budowlanego (sentencja wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt I ACa 391/13 LEX nr 1363334).

Dla największych lotnisk w Polsce obowiązują następujące akty prawa miejscowego:

1) uchwała Nr 76/11 z dnia 20 czerwca 2011 roku Sejmiku Województwa Mazowieckiego w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie. W załączniku do uchwały nr 3 i 5 zostały określone granice terenu objętego obszarem ograniczonego użytkowania, wskazując tym samy uprawnionych właścicieli do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie. Termin składania wniosków upłynął w dniu 3.08.2013 r. zgodnie z regulacją art. 129 ust. 4 ustawy Prawo ochrony środowiska.

2) Kolejnym aktem prawa miejscowego jest Obszar Ograniczonego Użytkowania dla Mazowieckiego Portu Lotniczego w Modlinie, utworzony uchwałą Sejmiku Województwa z dnia 25 czerwca 2012 r. W tym wypadku termin zgłaszania roszczeń mija dopiero dnia 10 lipca 2014 r.

3) Dla miasta Wrocław obowiązuje rozporządzenie Wojewody Dolnośląskiego z dnia 17 listopada 2006 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Lotniska Wrocław – Strachowice we Wrocławiu. W tym wypadku termin zgłaszania roszczeń minął w 2008  r.

4) Obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska Poznań Ławica został wprowadzony uchwałą Sejmiku Województwa Wielkopolskiego z dnia 30.01.2012r.

Uchwała o utworzeniu OOU lotniska Poznań Ławica jest aktem prawa miejscowego. Uchwała stała się skuteczna formalnie po upływie czternastu dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego, czyli 28 lutego 2012 roku. Stad też roszczenia o odszkodowania można składać do 28 lutego 2014 r.

5) Obszar ograniczonego użytkowania dla portu lotniczego w krakowskich Balicach utworzono w 2009 r. Tutaj termin zgłaszania roszczeń odszkodowawczych na podstawie prawa ochrony środowiska upłynął w lipcu 2011 r.

Ruch lotniczy nad polskim niebem ulega ciągłemu zwiększeniu. Dla przykładu ruch pasażerski w Porcie Lotniczym Gdańsk im. Lecha Wałęsy co roku ulega zwiększeniu o kolejne 10%. Musimy zdać sobie sprawę z tego, że hałas związany z obsługą statków powietrznych będzie dotyczył coraz większej ilości mieszkańców dużych miast, stąd możliwe jest, że obszary ograniczonego użytkowania będą się rozrastać, wtedy warto zachować czujność i zgłosić roszczenie o odszkodowanie we właściwym czasie, aby roszczenie to nie uległo przedawnieniu.

fot. Robert Naborczyk,

zródło:  Property Journal 1/2014