Od kilkunastu lat dokonuje się zmiana wizerunku Pragi Północ, spowodowana napływem nowych mieszkańców i przedsiębiorców, stopniowo zmieniających charakter tej dzielnicy. W konsekwencji dzielnica ta będzie odrabiała dystans do innych rejonów w centrum miasta. Praga Północ, a zwłaszcza jej centralny obszar, ma szereg atutów sprzyjających ewolucji podobnej do obserwowanych w wielu europejskich metropoliach.

Ewolucja przestrzeni europejskich metropolii

Niezależnie od zmian na rynku mieszkaniowym, spowodowanych cyklicznością, w metropoliach zachodzą również procesy powodujące ewolucję znaczenia poszczególnych części miasta dla lokalnego rynku mieszkaniowego. W ich konsekwencji dochodzi do zmian charakterystyki rynków lokalnych, tak pod względem popytowym, jak i podażowym. Zmiany te mogą wpływać na skalę budownictwa, przy utrzymaniu generalnego charakteru realizowanych inwestycji, lub też powodować o wiele bardziej istotne przekształcenia dotyczące zarówno skali działania deweloperów, jak i segmentacji rynku oraz charakteru inwestycji.

Tym drugim zjawiskom towarzyszą najczęściej dynamiczne zmiany struktury lokalnej społeczności. Mogą mieć one dwa odmienne kierunki. Jeden to odpływ zamożniejszych mieszkańców i ubożenie lokalnej społeczności (pauperyzacja obszaru), także wskutek napływu nowych biedniejszych mieszkańców, co najczęściej powiązane jest z pogorszeniem stanu zasobów mieszkaniowych. Towarzyszy temu zazwyczaj likwidacja lub znaczne pogorszenie jakości obiektów usługowo-handlowych, miejsc pracy, usług oświatowych, a w wymiarze społecznym wzrost przestępczości, wandalizmu, pustostanów. Ceny nieruchomości dramatycznie spadają, podobnie jak liczba transakcji. W skrajnych przypadkach dotknięte tym zjawiskiem części miasta zaczynają być określane jako slumsy.

Zjawiskiem odwrotnym jest napływ do pewnych części miasta, zwykle położonych dość blisko centrum, ale nieco zaniedbanych, nowych mieszkańców, zwykle zamożniejszych, młodszych, bardziej przedsiębiorczych i bardziej wyrazistych pod względem kulturowym (gentryfikacja). Jedną z przyczyn tego zjawiska są zwykle relatywnie niższe ceny lub czynsze, przy dość dobrej lokalizacji w mieście. Napływowi ludności towarzyszy także stopniowy napływ przedsiębiorców, oferujących nowe rodzaje usług. W takich dzielnicach lub rejonach miast pojawiają się nowe lokale gastronomiczne, sklepy, obiekty kulturalne. Najczęściej najpierw w modernizowanych obiektach, a następnie także w nowych budynkach. Jakość życia w takich dzielnicach poprawia się z roku na rok, także dzięki inwestycjom o charakterze publicznym. Stopniowo zaczynają tam napływać bardziej wymagający nabywcy lub najemcy, a także inwestorzy, liczący na dalszy wzrost wartości nieruchomości. Ceny nieruchomości rosną w takich obszarach zdecydowanie szybciej niż przeciętnie w całym mieście, rośnie zwykle także liczba transakcji.

W wielkich europejskich i amerykańskich metropoliach mamy wiele przykładów takich procesów. Najbardziej spektakularne to londyńskie doki, berliński Prenzlauer Berg, Karlin w Pradze. Wiele z tych przykładów dotyczy rejonów poprzemysłowych, położonych po przeciwnej – niż historyczne centrum – stronie rzeki, jednak mające z tym centrum dobre połączenia komunikacyjne. Inne to dawne tereny mieszkaniowe, zaniedbane z jakichś powodów w okresie powojennym i odzyskujące blask w ostatnich latach.

W Warszawie obszarem przechodzącym obecnie w najbardziej wyrazisty sposób kolejne fazy takiego procesu jest centralna Praga Północ. Ma ona szereg atutów: doskonałe położenie na wprost Starego Miasta i najbardziej prestiżowego rejonu miasta – fragmentu centrum leżącego wzdłuż Krakowskiego Przedmieścia. Jest rejonem o zachowanej zabudowie z okresu przełomu XIX i XX wieku, w tym cennych i rzadkich w Warszawie przykładów architektury przemysłowej. Wielkim atutem zabudowy Pragi z tego czasu jest jej autentyczność. Nie była ona terenem dynamicznego rozwoju miasta przed 1939 rokiem, nie została też tak zniszczona w czasie II Wojny Światowej, jak lewobrzeżna część miasta, a potem także ocalała część budynków w czasie akcji niszczenia fasad XIX-wiecznych kamienic. Praga ma także dostęp do rzeki, w tym malowniczych terenów dawnego portu i naturalnej zieleni wzdłuż brzegu Wisły.

Dynamiczna zmiana wizerunku dzielnicy

Od kilkunastu lat dokonuje się zmiana wizerunku Pragi Północ, spowodowana napływem nowych mieszkańców i przedsiębiorców, stopniowo zmieniających charakter tej dzielnicy. Fabryka Trzciny, kluby przy ul. Ząbkowskiej, Hala Wysokich Napięć, M25 czy SOHO Factory, a zwłaszcza Centrum Praskie Koneser to przykłady działań i wykorzystania przestrzeni, które nadają Pradze zupełnie nowe oblicze bliższe londyńskiemu Soho, paryskiej dzielnicy Le Marais czy berlińskiej Prenzlauer Berg niż zaniedbanej warszawskiej dzielnicy z lat sześćdziesiątych XX wieku.

Istotne dla zmiany wizerunku stały się spektakularne inwestycje o charakterze handlowym i publicznym: Nowy Dworzec Wileński z Galerią oraz Kino Praha. Ogromne znaczenie mają inwestycje zrealizowane w związku z EURO 2012: Stadion Narodowy, modernizacja Dworca Wschodniego i stacji Warszawa Stadion. Stopniowo pojawiają się także w tym rejonie coraz większe inwestycje mieszkaniowe lub łączące funkcję mieszkaniową z innymi obiektami. Kluczowe znaczenie dla lokalnego rynku będzie miało oddanie do użytku pierwszego odcinka drugiej linii metra, co wraz ze zmodernizowaną linią średnicową pozwoli na wyjątkowo łatwy dojazd do centrum miasta i innych jego części, obsługiwanych przez warszawskie metro i sieć SKM.

Obserwacja wpływu metra na rozwój rynku mieszkaniowego w dzielnicach, do których ono docierało, potwierdza, że ma ono istotny wpływ, zarówno na wzrost skali budownictwa, jak i poziomu cen. Dobrym przykładem takiego procesu są Bielany. W dzielnicy tej, pomimo bardzo wyraźnego wzrostu skali budownictwa oraz trendu spadkowego cen w całej Warszawie, ceny w okresie 2009-2012 zachowywały się relatywnie stabilnie. Początki tego procesu można również obserwować na Pradze Północ. Jest to jedyna dzielnica, w której po kryzysie ceny, po krótkim okresie spadku, zaczęły rosnąć i dziś są wyraźnie wyższe niż w pierwszym kwartale 2009 roku.

Przyszłość

Wydaje się, że przyszłość rynku mieszkaniowego na warszawskiej Pradze Północ została już zdeterminowana. Będzie to obszar, w ramach którego w kolejnym cyklu można spodziewać się zdecydowanie szybszego wzrostu cen niż przeciętnie w Warszawie, a nawet szybszego niż w Śródmieściu. Praga Północ będzie bowiem odrabiała dystans do innych rejonów w centrum miasta. Trzeba jednak podkreślić, że będzie to najprawdopodobniej proces długotrwały, a pozytywne zjawiska będą w pierwszej kolejności dotyczyć terenu położonego w pobliżu stacji metra, ulicy Targowej, Katedry Praskiej. Dla tempa przemian duże znaczenie będą miały działania miasta: poprawa bezpieczeństwa, rozwój infrastruktury drogowej odciążającej centralne mosty praskie i arterie, rewitalizacja ul. Targowej, dokończenie rewitalizacji ul. Ząbkowskiej, uruchomienie procesów rewitalizacyjnych w rejonie ul. Brzeskiej, przekształcenia w rejonie Szmulowizny.

Wzrostowi zainteresowania Pragą sprzyjać będą także procesy demograficzne i społeczne. Demografowie przewidują wprawdzie wzrost liczby gospodarstw domowych w Warszawie, ale liczba osób w przeciętnej rodzinie będzie maleć. Rosła będzie liczba jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych, składających się wyłącznie z ludzi dorosłych o dość ustabilizowanej sytuacji materialnej, prowadzących intensywne życie towarzyskie jako alternatywę lub ważne uzupełnienie dla tradycyjnego życia rodzinnego. Będą oni poszukiwać mieszkań o nietypowym, oryginalnym charakterze w okolicy nieodległej od centrum. Dla takich osób Praga Północ już dziś stanowi atrakcyjne miejsce zamieszkania, a w przyszłości będzie zapewne jeszcze lepiej dostosowana do ich potrzeb i oczekiwań. Podobnie jak miało to miejsce w kilku minionych dziesięcioleciach w innych metropoliach świata, rozwinie się tu segment loftów i soft-loftów, a także mieszkań w modernizowanych budynkach mieszkalnych, dobudowach lub nadbudowach, lub obiektach o plombowym charakterze.

Dla tempa przekształceń ważne będzie również to, jak szybko będą powstawać w rejonie Pragi nowe miejsca pracy. Duży potencjał ma pod tym względem rejon Portu Praskiego, a także otoczenie Stadionu Narodowego, ale nowe miejsca pracy mają szansę powstawać także w rewaloryzowanych obszarach, zwłaszcza w budynkach poprzemysłowych. Niewątpliwie uruchomienie i pomyślna realizacja Portu Praskiego znacznie przyspieszyłyby pozytywne przemiany w całej centralnej części Pragi, wiążąc Pragę Północ z prestiżową Saską Kępą, od której dziś jest wyraźnie odseparowana.

W dalszej perspektywie dla otaczających Pragę Północ rejonów mieszkaniowych, takich jak Bródno, Targówek, Grochów i Gocław, stara Praga ma szansę stać się odpowiednikiem lewobrzeżnego Śródmieścia. Dzielnicy, która połączy w sobie miejsca pracy, handlu i szeroko pojętej rozrywki – od klubów, kin i teatrów z jednej strony, poprzez miejsca spotkań, aż do ogromnej palety aktywności sportowej.

Nie ulega wątpliwości, że proces wzrostu cen w centrum tej dzielnicy będzie miał szybsze tempo, niż przeciętnie w całej Warszawie. Niewiadomą jest natomiast tempo przemian w dalszych jej rejonach, w których przeważają dziś zasoby komunalne oraz bloki z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego wieku.

Wykres 1. Porównanie dynamiki zmian przeciętnych cen ofertowych metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych dzielnicach Warszawy (Q1 2009 = 100) , źródło: REAS

Wykres 2. Przeciętne ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie i na Pradze Północ, źródło: REAS

Wykres 3. Mapa inwestycji mieszkaniowych: planowanych, realizowanych oraz zakończonych począwszy od 2000 r., źródło: monitoring rynku REAS

Autor: REAS