Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Europie Środkowej wynoszą obecnie prawie 18 mln mkw. w porównaniu z zaledwie 4,6 mln mkw. dziesięć lat temu. Jest to wielkość zbliżona do zasobów dużych rynków Europy Zachodniej, takich jak Niemcy, które dysponują ok. 22 mln mkw. powierzchni.

Ferdinand Hlobil, z Cushman & Wakefield w Europie Środkowo-Wschodniej: „W ostatniej dekadzie rynek nieruchomości magazynowych w Europie Środkowej rozwijał się bardzo dynamicznie. Sprzyjał temu ponadprzeciętny wzrost gospodarczy, który obecnie stanowi 68% średniego wzrostu PKB w Unii Europejskiej w porównaniu z ok. 52% dziesięć lat temu. Świadczy to o dużym sukcesie gospodarczym Europy Środkowej, która z pewnością będzie nadal się rozwijać”.

Powierzchnia niewynajęta

Wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej wynosi obecnie niecałe 8 proc., a napływ nowych najemców przyczynia się do wzrostu popytu na nowe obiekty magazynowo-logistyczne. Pięć lat temu powierzchnia niewynajęta stanowiła ok. 15 proc., natomiast w 2005 r. nieznacznie przekraczała 9 proc.

Ferdinand Hlobil: „Ilość powierzchni niewynajętej wiele mówi o stanie gospodarki – im niższa stopa pustostanów, tym lepsza koniunktura gospodarcza. Spadek tego wskaźnika świadczy również o rosnącym popycie najemców na nieruchomości magazynowe. Na tym tle w ostatnich 12 miesiącach wyróżniają się szczególnie Węgry, gdzie wskaźnik wolnej powierzchni zmniejszył się o 6 proc. Najmniejszy odsetek powierzchni niewynajętej w łącznych zasobach jest nadal na Słowacji, gdzie wynosi nieco ponad 3 procent”.

Tom Listowski, z Cushman & Wakefield w Polsce: „Wskaźnik pustostanów spadł o około 4 punkty procentowe i wynosi obecnie 6,8%, co jest najniższym poziomem, jaki odnotowano w Polsce od czasu kryzysu ekonomicznego. Istniejąca nowoczesna powierzchnia magazynowa jest szybko absorbowana w całym kraju dzięki wysokiemu popytowi ze strony najemców, co zachęca deweloperów do budowy kolejnych etapów projektów w ramach posiadanych banków ziemi oraz zakupu nowych działek pod przyszłe projekty. Rosnąca aktywność deweloperska odnotowana jest zarówno na głównych podrynkach takich jak Poznań, Górny i Dolny Śląsk, ale również w nowych i wschodzących lokalizacjach takich jak Lublin, Rzeszów i Szczecin, gdzie jest wystarczająca ilość atrakcyjnych dla najemców terenów pod budowę nowoczesnych obiektów magazynowo-logistycznych”.

Podaż

W 2014 r. wybudowano ponad 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli nieznacznie więcej niż wynosi średnia podaż dziesięcioletnia dla całego regionu Europy Środkowej (1,3 mln mkw.). W ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni powstało w Polsce – ponad 1 mln mkw. W ostatniej dekadzie nowa podaż w Polsce przekroczyła poziom 1 mln mkw. trzykrotnie: w latach 2007, 2008 i 2014.

Wolumen transakcji

W ubiegłym roku wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowej wyniósł 4,4 mln mkw., czyli ok. pół miliona mkw. więcej niż w rekordowym 2013 r. Pod względem liczby metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni trzy czwarte zawieranych transakcji przypada od wielu lat na Polskę i Czechy, a pozostała jedna czwarta na Węgry, Słowację i Rumunię. Przewidujemy, że taka struktura popytu utrzyma się przez pewien czas.

Polska w 2014 r. po raz kolejny odnotowała najwyższą wśród krajów Europy Środkowej aktywność na rynku najmu. W samym 4 kw. wynajęto w Polsce ponad 860,000 mkw. powierzchni, co jest wynikiem rekordowym.  Wolumen najmu w 2014 r. wyniósł 2.36 miliona mkw., z czego  60% stanowiły nowe umowy. To bardzo pozytywny znak, potwierdzający atrakcyjność Polski dla najemców, którzy mogą efektywnie obsługiwać różnorodne rynki z jednej lokalizacji.

Prognoza

Ferdinand Hlobil: „Rynek nieruchomości magazynowych w Europie Środkowej jest już dość duży i jego ekspansja spowolni. Przewidujemy, że w dłuższej perspektywie budowa nowych obiektów może kolidować z planami władz miejskich, które będą stawiać na rewitalizację terenów zabudowanych. Z tego względu nowe inwestycje będą realizowane z większą rozwagą”.

W najbliższych latach roczna podaż nowej powierzchni magazynowej w Europie Środkowej może wynieść od 750 000 do 1 250 000 mkw. Dość dużo nowych obiektów może zacząć powstawać w Rumunii oraz na Węgrzech i Słowacji, czyli w krajach, w których w ostatnich latach realizowano mniej inwestycji deweloperskich i zasoby powierzchni najmu w parkach magazynowych są niższe niż w Polsce czy Czechach.

Ferdinand Hlobil: „Węgry i Czechy mają porównywalną liczbę ludności, ale łączne zasoby powierzchni magazynowej na Węgrzech nie przekraczają 2 mln mkw., podczas gdy Czechy oferują prawie 5 mln mkw. Obserwujemy wzrost aktywności na rynku węgierskim wobec rosnącego zainteresowania nowych deweloperów”.

Tom Listowski: „Oczekuje się, że  2015 r. będzie kolejnym dobrym rokiem dla rynku magazynowo-logistycznego w Polsce. Wysoki poziom popytu ze strony najemców powinien przełożyć się na wzrost aktywności deweloperskiej, nie tylko na istniejących i uznanych rynkach, ale także w nowych lokalizacjach. Przy tak niskich obecnie wskaźnikach pustostanów można oczekiwać pewnej aktywności spekulacyjnej deweloperów na głównych podrynkach oraz nowych projektów typu built-to-suit w drugo- i trzeciorzędnych lokalizacjach, co wynika z ograniczonej dostępności powierzchni”.

Nieruchomości magazynowe były również wyjątkowo atrakcyjne dla inwestorów, którzy w 2014 r. zainwestowali w regionie Europy Środkowej 1,85 mld euro. Jednak na rynku inwestycyjnym mogą wystąpić w przyszłości pewne zmiany. W Europie Środkowej właścicielami obiektów magazynowych są niemal wyłącznie zagraniczni deweloperzy i fundusze inwestycyjne. Lokalne fundusze emerytalne inwestujące w nieruchomości są na razie mało aktywne w regionie, ale to one mogą być źródłem wzrostu inwestycji.

fot. materiały prasowe