Polski rynek najmu – szansa dla inwestorów instytucjonalnych

Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem stało się znów popularne w wielu krajach zachodniej Europy, w tym w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Mimo dużej skali rynek nieruchomości realizowanych na wynajem w tych krajach nie nadąża za oczekiwaniami inwestorów instytucjonalnych, którzy coraz częściej szukają szans ekspansji za granicą. Polska należy już do grona czołowych państw Unii Europejskiej, w których inwestuje się w nieruchomości komercyjne, czy zatem inwestorzy instytucjonalni powinni zainteresować się również polskim rynkiem mieszkań na wynajem?

Odpowiedź brzmi: tak. Popyt na lokale czynszowe w Polsce rośnie, wspierany czynnikami demograficznymi i ekonomicznymi. Równocześnie brakuje nam mieszkań czynszowych o dobrej relacji jakości do ceny. Fundusze inwestycyjne posiadają już pewne doświadczenie na polskim rynku w inwestowaniu w portfele mieszkań na wynajem, choć w wielu przypadkach podejmowane przez nie decyzje dotyczące doboru produktu i momentu inwestycji były nietrafione. Obecna sytuacja rynkowa jest jednak bardzo korzystna dla inwestycji pod wynajem – pomimo stabilnego popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i cen o 15-20% niższych niż w szczytowym okresie 2008 roku, istnieje znacząca nadwyżka podaży nowych lokali. Deweloperzy zmagający się z powolnym procesem sprzedaży oferują mieszkania po obniżonych cenach i wykazują rosnące zainteresowanie sprzedażą całych budynków. Dotyczy to zwłaszcza tych firm, które posiadają duże banki terenów inwestycyjnych. Z drugiej strony, w otoczeniu rynku przeważają czynniki wspierające rozwój tego sektora, począwszy od stabilnej sytuacji ekonomicznej, czynników demograficznych i trendów społecznych, poprzez kwestie prawne i podatkowe, ale także jakość pośrednictwa w wynajmie i zarządzania nieruchomościami. Zmienia się na korzyść także podejście polityków, widzących potrzebę wspierania rozwoju nowoczesnego budownictwa czynszowego w największych miastach w Polsce.

Główne czynniki wspierające rozwój sektora

Wśród najistotniejszych pozytywnych czynników w Polsce wymienić można stabilność ekonomiczną i polityczną oraz duży rynek krajowy. Sektor bankowy okazał się odporny na zjawiska kryzysowe i pozostaje stabilny, członkostwo w Unii Europejskiej gwarantuje bezpieczeństwo biznesu i stabilność regulacji prawnych, a sytuacja demograficzna kraju (wobec dużego udziału młodych osób w populacji), jest jedną z najkorzystniejszych w UE. Wiele czołowych międzynarodowych funduszy jest już obecnych w Polsce, głównie w segmencie nieruchomości komercyjnych, a dla inwestorów już działających w kraju nie ma żadnych barier wejścia przy poszerzaniu aktywności o rynek mieszkaniowy. Przepisy są przejrzyste, a regulacje podatkowe i biznesowe są porównywalne do stosowanych w innych państwach Unii. 

Pomimo, iż na polskim rynku mieszkaniowym dominują mieszkania o charakterze własnościowym, w ciągu ostatnich lat najem stał się alternatywą dla wielu gospodarstw domowych. Zwiększone wymagania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, niepewność na rynku pracy oraz słabsze perspektywy wzrostu gospodarczego sprawiły, że rodziny podchodzą ostrożniej do długoterminowego zadłużenia. Typowa do tej pory wśród młodych par i singli strategia nabywania małych mieszkań na okres około 5 lat, a następnie przeprowadzki do mieszkań większych, stała się rozwiązaniem zbyt kosztownym.

Potrzeby mieszkaniowe i styl życia także ulegają zasadniczym zmianom na korzyść sektora najmu. Młodzi Polacy mają inne podejście do nieruchomości – symboliczna potrzeba posiadania własnego mieszkania zaczyna mieć mniejszą wartość, podczas gdy argumenty mobilności i płynności finansowej zyskują na znaczeniu. Napływ młodych ludzi do Warszawy i innych dużych miast Polski zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe, zwłaszcza ze strony studentów i osób poszukujących pracy. Rośnie zatem liczba głosów (w tym także pośród członków rządu, polityków i ekspertów oraz mediów) domagających się wsparcia dla rynku mieszkań czynszowych.

Plany inwestowania w mieszkania czynszowe ogłoszone przez BGK

Polski rząd zademonstrował ostatnio istotne zaangażowanie we wsparcie rynku mieszkań na wynajem. W dniu 18 czerwca 2013 r. wiceminister finansów Wojciech Kowalczyk ogłosił plan utworzenia funduszu mieszkań czynszowych, który zainwestuje 5 mld złotych w około 20 tysięcy mieszkań. Według Ministerstwa Finansów fundusz powinien rozpocząć działalność w pierwszym kwartale 2014 roku, inwestycje będą rozłożone na 4 lata i będą się koncentrować na sześciu największych miastach w kraju.  

Fundusz zostanie powołany przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) i nadzorowany przez Komitet Nadzoru Finansowego. Dotychczas zaprezentowano jedynie ogólne założenia programu. BGK powoła najprawdopodobniej spółkę, wstępnie określaną jako BGK Nieruchomości, odpowiedzialną za tworzenie portfela i zarządzanie funduszem. Struktura funduszu ma być analogiczna do funduszy funkcjonujących na rynku nieruchomości komercyjnych.

Koncepcja funduszu zakłada stworzenie portfela składającego się głównie z niewielkich mieszkań o powierzchni użytkowej w przedziale 50 – 60 metrów kwadratowych. Fundusz będzie kupował całe budynki lub co najmniej wydzielone klatki schodowe, z kompletnie wykończonymi mieszkaniami. Taka skala zakupów da mu lepszą pozycję negocjacyjną wobec deweloperów i pozwoli na łatwiejszą kontrolę, zarządzanie najmem i samym obiektem w trakcie działalności. Mieszkania mają być wynajmowane za czynsze niższe od obecnych stawek rynkowych, zaś zwrot z kapitału ma wynieść 4%.  Standardowa umowa najmu ma być zawierana na jeden rok, zaś proces selekcji najemców nie jest jeszcze określony. Deklarowany cel programu to zwiększenie mobilności i ułatwienie wchodzenia na rynek pracy, zwłaszcza młodym ludziom.

Skala i jakość rynku najmu

Zdecydowana większość zarówno istniejących, jak i nowo budowanych w Polsce mieszkań należy do prywatnych właścicieli. Zgodnie z oficjalnymi statystykami (Spis Powszechny 2011), około 10,7% zasobów jest wynajmowane za subsydiowane czynsze, głównie w zasobach komunalnych i socjalnych (5.7%) lub na podstawie lokatorskiego prawa spółdzielczego (2.1%), a także w zasobach zakładowych (1.2%), skarbu państwa (1.2%) i towarzystw budownictwa społecznego (TBS; 0.5%). Pozostała część zasobów jest w większości zajmowana przez właścicieli, ale w pewnej części wynajmowana na  zasadach wolnorynkowych. Oficjalne dane szacują ten segment rynku na 2,2% gospodarstw domowych w kraju, ale liczba ta wydaje się co najmniej dwukrotnie niedoszacowana. Instytucjonalny, komercyjny rynek najmu ma znikomą skalę.  Najem wolnorynkowy, prowadzony przez prywatnych właścicieli jest najsilniej rozwinięty w największych polskich miastach i miejscowościach uzdrowiskowych.

W Warszawie, według ostatnich dostępnych oficjalnych danych pochodzących za spisu powszechnego z 2002 roku, 21% rodzin mieszka w wynajmowanych lokalach, a około połowę z nich stanowią mieszkania w budownictwie komunalno-socjalnym. Sektor najmu prywatnego pozostaje trudny do oszacowania, ponieważ duża część umów najmu nie jest oficjalnie rejestrowana w celu uniknięcia opodatkowania (pomimo niedawnego wprowadzenia przez rząd złagodzonego podatku ryczałtowego).

W segmencie wolnorynkowego najmu, biorąc pod uwagę kryteria jak takie jak jakość techniczna i standard wykończenia, wiek budynku, zarządzanie, czy kwestie prawne i związane z umowami, wyróżnić można dziś trzy główne typy wynajmowanych nieruchomości:

• mieszkania w nowym budownictwie
• mieszkania w starszym budownictwie o dobrym standardzie
• mieszkania w starszym budownictwie o niskiej jakości.

Pierwszy typ głównie stanowią lokale w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 5-10 lat lub poddanych kompleksowej modernizacji. W przypadku tego typu mieszkań wysoki standard charakteryzuje zarówno same mieszkania, jak powierzchnie wspólne i otoczenie budynku. Właścicielami są najczęściej rodziny, które przeprowadziły się do większych mieszkań, z różnych powodów decydując się na zatrzymanie dotychczasowego lokalu.  Pozostałą część stanowią natomiast inwestorzy indywidualni i instytucjonalni. Właściciele najczęściej samodzielnie prowadzą relacje z najemcą i zajmują się sprawami związanymi z mieszkaniem lub zlecają to niewielkim agencjom. Czynsze reguluje standardowa umowa najmu, podpisywana najczęściej na okres jednego roku z możliwością przedłużenia.

Do drugiego typu mieszkań należą lokale wybudowane w okresie komunistycznym lub przedwojennym. O ile standard mieszkania jest zazwyczaj akceptowalny, to budynek oraz powierzchnie wspólne są często w kiepskim stanie. Tego typu lokale są najczęściej odziedziczone, po czym wynajmowane bez żadnych długoterminowych planów przy minimalnym zaangażowaniu środków finansowych na modernizację. Ponieważ czynsze mieszkaniowe nawet w takim zasobie są w dużych miastach dość wysokie, właściciele nie czują się zmuszeni do inwestowania w podwyższanie standardu lokali. Opłaty za najem są regulowane standardową umową na warunkach podobnych jak w przypadku pierwszego typu.

Różnica pomiędzy drugim a trzecim z wymienionych typów polega na tym, że standard mieszkań jest co najwyżej przeciętny, a duża część mieszkań wynajmowana jest bez jakiejkolwiek pisemnej umowy. Brak pewności związanej z zapewnieniem  ciągłości zamieszkania rekompensuje najemcy niski poziom czynszu.

Poziomy czynszu

W obliczu niewystarczającej liczby lokali mieszkaniowych oraz stosunkowo wysokich cen mieszkań, dla wielu rodzin wynajem jest jedynym rozwiązaniem umożliwiającym samodzielne zamieszkanie w największych aglomeracjach w kraju. Jest to szczególnie widoczne wśród młodych ludzi migrujących do miast w celach edukacyjnych bądź zawodowych, ale dotyczy także wielu ludzi chcących zamieszkać samodzielnie (np. dorosłych dzieci opuszczających rodzinny dom, czy byłych współmałżonków po rozwodzie).

W porównaniu do zarobków, poziom czynszów w Polsce jest stosunkowo wysoki. Najwyższe stawki, ale i zarazem największy wybór lokali jest w Warszawie. Tu miesięczny koszt wynajmu kawalerki o powierzchni 30 m kw. to około 1500 zł, co stanowi około jednej trzeciej przeciętnego wynagrodzenia w stolicy. Średnie czynsze za dwu i trzypokojowe lokale w Warszawie sięgają odpowiednio 2000 zł i 2900 zł, a średnie stawki czynszu przekraczają 46 zł (11 euro) za metr kwadratowy za miesiąc. Bardzo wysoki poziom czynszów w centrum miasta wyraźnie wpływa na średni poziom w całym mieście, jednak w dzielnicach oddalonych od centrum czynsze mogą być aż o 40% niższe. Na nieco mniejszych rynkach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto,  stawki czynszu kształtują się na poziomie od 30 do 35 zł (7 – 9 euro) za metr kwadratowy za miesiąc. Mieszkania w peryferyjnych dzielnicach tych miast dostępne są za czynsze niższe niż w centralnych dzielnicach tych miast, choć różnica ta nie jest tak widoczna jak w Warszawie i sięga około 20%.

Obecna oferta mieszkań na wynajem w Polsce to głównie lokale własnościowe w spółdzielniach i wspólnotach. Standard wynajmowanych jednostek jest bardzo zróżnicowany. Na rynku warszawskim większość mieszkań to lokale zlokalizowane w budynkach pochodzących z okresu socjalizmu lub jest to budownictwo przedwojenne. Jedynie nieliczne z tych mieszkań poddane zostały kompleksowej modernizacji. Lokale mieszkalne w nowym budownictwie, zrealizowanym w ciągu ostatnich 10-15 lat zostały w większości sprzedane indywidualnym właścicielom, a  część tych zasobów została następnie przeznaczona na wynajem. 

Wynajem i zarządzanie nieruchomością

Proces wynajmu

Fundusze nastawione na długoterminowe inwestycje nie są zazwyczaj zainteresowane podejmowaniem wysokiego ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców, ale kupują większe portfele nieruchomości, które zostały już wynajęte. Następnie zajmują się bieżącym zarządzaniem i wynajmowaniem lokali. Natomiast inwestorzy typu „Family Office”, których celem jest zbudowanie większego portfela, są gotowi wziąć na siebie ryzyko związane z wynajmowaniem mieszkań po zakupie nieruchomości od dewelopera. Innym rozwiązaniem jest umowa z deweloperem, która uzależnia zakup nieruchomości przez długoterminowego inwestora od wynajęcia określonej części mieszkań na uprzednio uzgodnionych z inwestorem warunkach. W każdym przypadku wynajęcie nowo wybudowanej inwestycji jest kluczowym elementem w modelu biznesowym.

W największych miastach order generic cialis Polski działa wiele dobrze funkcjonujących i wiarygodnych agencji najmu. Usługi obejmujące zarówno zarządzanie nieruchomościami, jak i obsługę procesu najmu, są obecnie oferowane przez dużych brokerów oraz małe, wyspecjalizowane firmy. Transparentność rynku najmu rośnie, choć sporo jest jeszcze do poprawienia. Jedynie znikoma część mieszkań wynajmowana jest przez agentów na podstawie umowy na wyłączność, dlatego mieszkania zazwyczaj prezentowane są jednocześnie w kilku różnych ofertach w Internecie. Ze względu na rozproszoną strukturę zasobów czynszowych wynajmu skuteczność działania agentów jest trudna do zmierzenia. Doświadczenie brokerów wskazuje, że odsetek pustostanów dla dobrze dopasowanych produktów można utrzymać na poziomie poniżej 5%. Z drugiej strony, wynajem produktu lokalu niedopasowanego do popytu jest niełatwym przedsięwzięciem. Zatem zasadniczą kwestią staje się właściwy dobór inwestycji na wynajem m.in. pod względem struktury, rodzaju oraz powierzchni mieszkań.  Istotne jest także dostosowanie produktu do konkretnej lokalizacji oraz rynku docelowego.

Zarządzanie nieruchomościami

Skuteczne zarządzanie nieruchomościami jest kolejną kluczową kwestią w przypadku nieruchomości na wynajem, których właścicielami są inwestorzy instytucjonalni. Pomimo braku rozwiniętego instytucjonalnego rynku najmu w Polsce, zebrano wiele  doświadczeń w zarządzaniu wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi. Ten typ usług ma w Polsce mocne profesjonalne podstawy, a znalezienie firmy posiadającej odpowiednie kompetencje i struktury niezbędne do zarządzania portfelem lokali mieszkalnych na wynajem nie jest trudne. Zarządcy nieruchomości w Polsce posiadają doświadczenie w prowadzeniu wspólnot, w tym w pobieraniu opłat eksploatacyjnych, co jest podobne do ściągania należności czynszowych oraz kaucji. Doświadczenia niektórych zarządców obejmują nie tylko rynek mieszkaniowy, lecz również usługi związane z wynajmem nieruchomości komercyjnych.

Fundusze nieruchomości zajmują się samodzielnie zarządzaniem portfelem lub zlecają te usługi na zewnątrz, natomiast zarządzanie nieruchomościami i procesem wynajmu najczęściej zlecają lokalnym firmom zewnętrznym. Usługi kompleksowego zarządzania aktywami w przypadku lokali czynszowych oferowane są obecnie jedynie przez kilka firm, co wytłumaczyć można tym, że inwestorzy instytucjonalni są dopiero na etapie budowy większych portfeli mieszkaniowych.

Regulacje prawne

Najem lokali mieszkalnych w Polsce regulują przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa o ochronie praw lokatorów”). Choć ta ustawa nie ma wielu pochlebnych opinii, to w praktyce nie stanowi poważnej przeszkody w rozwoju rynku najmu instytucjonalnego, który może potencjalnie funkcjonować w sposób zbliżony do modelu niemieckiego.

Zasady wyliczania opłat czynszowych

Polskie przepisy o najmie lokali nie przewidują żadnych ustawowych czy administracyjnych ograniczeń w ustalaniu wysokości czynszu najmu w chwili zawierania umowy, także w przypadku najmu instytucjonalnego. Strony mogą swobodnie negocjować początkową stawkę czynszu za korzystanie z lokalu i decydować czy umowa najmu ma zostać zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Przepisy przewidują szereg racjonalnych ograniczeń podwyżek czynszu.

Co do zasady, wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz w przypadku, gdy nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. W takiej sytuacji podwyżka czynszu w skali roku może wynosić nie więcej niż równowartość 1,5% nakładów poniesionych na wybudowanie albo zakup lokalu (lub równowartość

10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową) powiększonych o godziwy zysk (definiowany w orzecznictwie jako zysk porównywalny ze stopą zwrotu z obligacji Skarbu Państwa) Przy czym pojęcie „godziwego zysku” nie ma wpływu na wysokość początkowego czynszu uzgadnianego w nowo zawieranych umowach najmu.

Co istotne, powyższe ograniczenia nie mają zastosowania, jeżeli podwyżka czynszu wynika z inflacji, wzrostu opłat niezależnych od wynajmującego (np. opłat za energię elektryczną, wodę, gaz itp.) lub, jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu (odpowiednie wskaźniki służące do obliczenia tej wartości dla poszczególnych miast i województw Polski, ustalone na podstawie danych statystycznych, są ogłaszane w wojewódzkich dziennikach urzędowych co 6 miesięcy).

Zgodnie z ustawa podwyżki czynszu mogą być dokonywane nie częściej, niż co 6 miesięcy, natomiast termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi co najmniej 3 miesiące. Jeżeli najemca nie akceptuje nowych warunków finansowych, ma prawo skierować sprawę do sądu, który orzeknie, czy (i w jakim zakresie) podwyżka czynszu była uzasadniona w świetle przepisów ustawy. W postępowaniu sądowym ciężar udowodnienia zasadności podwyżki, spoczywa na wynajmującym.

Utrzymanie lokalu i zasady wypowiedzenia najmu

Ustawowe zasady podziału kosztów utrzymania lokali mieszkalnych są korzystne dla wynajmujących, ponieważ większość tego rodzaju kosztów obciąża najemcę. Przykładowo, najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie podłóg, okien, drzwi, armatury łazienkowej, grzejników i pieców, natomiast obowiązki wynajmującego, co do zasady ograniczają się do utrzymania instalacji służących do odbioru mediów i wykonywania napraw konstrukcyjnych. Strony mogą jednak w umowie zmodyfikować zasady utrzymania lokalu.

Umowa najmu, czy to zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, może zostać wypowiedziana przez wynajmującego wyłącznie z przyczyn wyraźnie wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (np. powstanie 3-miesięcznej zaległości czynszowej oraz bezskuteczny upływ dodatkowego 1-miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości, rażące naruszenie umowy najmu przez najemcę czy podnajęcie lokalu przez najemcę bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego). Najemca ma natomiast prawo rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony bez podania przyczyny za 3-miesięcznym wypowiedzeniem, chyba że umowa najmu przewiduje inny termin wypowiedzenia. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony najemca może wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach w niej przewidzianych.

Dochodzenie zaległości czynszowych i zasady eksmisji

Dochodzenie zaległości czynszowych ułatwiają uproszczone procedury i obniżone stawki opłat sądowych przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego. Postępowanie sądowe może być długotrwałe, gdy chodzi o eksmisję lokatora, co może stanowić ryzyko dla wynajmującego. Sytuacja w tej mierze poprawia się jednak z każdym rokiem.

Zasady eksmisji, opartej na prawomocnych orzeczeniach sądowych, uległy ostatnio złagodzeniu. Jednocześnie gminy zostały zobowiązane do zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanych najemców. Jeżeli najemca nie opuści lokalu po wydaniu przez sąd wyroku (lub w dacie wygaśnięcia umowy najmu), wynajmujący ma prawo do odszkodowania w kwocie odpowiadającej wartości rynkowej czynszu za każdy miesiąc bezumownego korzystania. Jeżeli gmina nie zapewni eksmitowanemu najemcy lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, wynajmujący ma prawo dochodzić wobec gminy roszczeń odszkodowawczych. Zgodnie z orzecznictwem, w takich okolicznościach odpowiedzialność za zapłatę odszkodowania obciąża solidarnie gminę i najemcę.

Podsumowanie

System przepisów o najmie lokali mieszkalnych w Polsce jest pod wieloma względami zbliżony do przepisów prawa niemieckiego regulujących stosunki wynajmujący-najemca. Z prawnego punktu widzenia inwestowanie w lokale przeznaczone na wynajem w Polsce opiera się na racjonalnych podstawach, a obecnie obowiązujące przepisy nie utrudniają prawidłowego wykonywania umów najmu lokali.

Modele inwestowania

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym oraz zmiany w podejściu i postrzeganiu najmu przez polskie społeczeństwo, tworzą możliwości sprzyjające okoliczności inwestowania w mieszkania na wynajem. Spodziewamy się, że szans w tym sektorze polskiego rynku poszukiwać będą głównie następujące trzy grupy inwestorów instytucjonalnych:

Fundusze oportunistyczne poszukujące nieruchomości z problemami (distressed properties)

Inwestorzy ci poszukują szczególnych okazji, wynikających z problemów niektórych deweloperów ze sprzedażą mieszkań: istnieje znaczna liczba projektów – zarówno takich, które niebawem zostaną ukończone, jak i tych już wybudowanych, w których liczba sprzedanych mieszkań jest niewielka. Fundusze oportunistyczne mogą nabywać mieszkania lub pule mieszkań w projektach w wielu różnych inwestycjach. Jednocześnie rośnie zaangażowanie banków w rozwiązywanie problemów swoich klientów i, co za tym idzie, chęć wspierania przez banki alternatywnych rozwiązań pozwalających uniknąć niepotrzebnych rezerw i odpisów.

Fundusze budujące portfele lokali na wynajem (inwestor-pośrednik)

Takie fundusze koncentrują swoją działalność na średnioterminowym procesie tworzenia portfela mieszkań w celu późniejszego odsprzedania w całości długoterminowemu inwestorowi lub sprzedaży pojedynczych lokali indywidualnym nabywcom. W tym celu podpisują umowy z deweloperami posiadającymi atrakcyjne działki na wybudowanie przez nich, jako fee-deweloperów, budynków z lokalami na wynajem. Model biznesowy zakłada najczęściej wyjście z inwestycji po 5-10 latach działania.

Fundusze długoterminowe

Obejmują inwestorów długoterminowych, oczekujących  relatywnie niskiego ryzyka, takich jak firmy ubezpieczeniowe czy fundusze emerytalne, zainteresowanych nabywaniem projektów do portfela spełniającego określone warunki: inwestycja za minimum 25-30 milionów euro (tj. 300-500 jednostek); w pełni funkcjonujące i wynajęte duże nieruchomości (każda powyżej 100 jednostek); w pełni wynajęte lokale (lub o ograniczonej liczbie pustostanów); jasna sytuacja własnościowa (nie „ser szwajcarski”, lecz całe budynki/bloki/skrzydła).

W odróżnieniu od funduszy oportunistycznych, fundusze emerytalne oczekują minimalnego ryzyka, nie zaś indywidualnie ustalanych rozwiązań o spekulacyjnym charakterze. Stabilni, długoterminowi najemcy są cenieni przez nie bardziej niż płacący wyższe czynsze najemcy krótkoterminowi.

Przykład modelu inwestycyjnego

Końcowi inwestorzy (fundusze długoterminowe, najczęściej emerytalne) patrzą na ekonomię skali i koncentrują się na stworzeniu portfela z dobrze dobranymi nieruchomościami. Aby zaspokoić ich oczekiwania powinno się wcześniej zbudować całość lub część portfela, obejmującego szereg dobrze prosperujących nieruchomości czynszowych.

Wnioski

Rynek najmu instytucjonalnego jest nowo powstającym sektorem polskiego rynku mieszkaniowego. Obecnie jedynie mała część zasobów lokali mieszkaniowych należy do inwestorów instytucjonalnych: niektóre fundusze zainwestowały już w projekty buy-to-let i przetarły szlaki kolejnym inwestorom. Pomimo tego, że pierwsze portfele lokali czynszowych odnotowują niskie udziały pustostanów, rentowność na tej działalności jest niewielka, ponieważ zakupy inwestycji dokonywane były w okresie boomu, kiedy ceny mieszkań były najwyższe. Z drugiej strony, dzięki tym przykładom przetestowano już praktyczne funkcjonowanie na rynku funduszy z mieszkaniami na wynajem i potwierdzono istnienie popytu na mieszkania czynszowe wynajmowane na wolnorynkowych zasadach przez prywatne instytucje. Nowi inwestorzy mogą wyciągać wnioski z błędów popełnionych przez poprzedników, a obecne warunki rynkowe zdają się potwierdzać, że nadeszła odpowiednia chwila na wejście na polski rynek.

Ceny nowych mieszkań wykazują ciągły trend spadkowy, a inwestorzy mogą dodatkowo liczyć na rabaty. W zmieniających się warunkach rynkowych deweloperzy poszukują alternatywnych źródeł przychodów w celu utrzymania funkcjonowania spółek. Zainteresowani są współpracą z funduszami pracą jako fee-deweloperzy oraz dostarczaniem produktu dopasowanego do wymogów długoterminowego najmu. Jednak to nie tylko podaż stara się wytworzyć popyt. Trendy demograficzne i zmiany w podejściu do najmu, mobilność płynności ludzi/ gotowość do mobilności napędzają zapotrzebowanie na rozwiązania typu buy-to-let. Produkt oferowany przez instytucjonalny rynek najmu gwarantuje lepszą jakość, zarządzanie i bezpieczeństwo dla długoterminowych najemców niż istniejąca oferta.

Kolejnymi argumentami są: stabilne otoczenie rynkowe, polityczna wola stworzenia rynku najmu instytucjonalnego i rozsądne regulacje prawne dla sektora najmu. Także zapewnienie profesjonalnego zarządzania nieruchomościami i procesem najmu nie stanowi dziś problemu. Istnieją wystarczające doświadczenia funkcjonowania na rynku najmu mieszkań w Polsce funduszy inwestycyjnych, zarówno polskich, jak i zagranicznych.  Finansowanie przez polskie i zagraniczne banki dostępne jest zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów instytucjonalnych.

 

Autorzy:

Wojciech Koczara – CSM Cameron McKenna

Grażyna Wiejak-Roy – PwC Polska

Maximilian Mendel – Reas

 

Źródło: Property Journal  8-9/2013