Hossa na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych nadal trwa. Dobra sytuacja gospodarcza w Polsce oraz wciąż atrakcyjne – w porównaniu z krajami Europy Zachodniej – stopy zwrotu z inwestycji przyciągają inwestorów z coraz bardziej odległych krajów. Czy dotychczasowe tempo rozwoju zostanie utrzymane? Jakich wyników na rynku możemy się spodziewać do końca 2019 roku?
Spodziewany całkowity wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2019 roku szacowany jest na 6,9 miliarda EUR, czyli nieznacznie mniej niż w 2018 roku (7,1 miliarda EUR). Jednocześnie jest to wynik wciąż zdecydowanie wyższy niż w latach poprzednich, kiedy to maksymalną wartość 4,9 miliarda EUR rynek osiągnął w 2017 roku.
Tradycyjnie największym rynkiem jest Warszawa, gdzie na chwilę obecną (końcówka września 2019) zrealizowano 1,7 miliarda EUR samych transakcji biurowych, a do końca roku spodziewane jest sfinalizowanie zakupu kolejnych biurowców o wartości 0,6 miliarda EUR. Duży udział miał w tym zakup budynku Warsaw Spire przez Immofinanz za kwotę 386 milionów EUR, jak również nabycie biurowca West Station przez singapurski fundusz Mapletree za 190 milionów EUR oraz sprzedaż budynku Ethos przez Kulczyk Silverstein Properties za cenę 115 milionów EUR, w której to Avison Young doradzało sprzedającemu.
W minionym roku uwaga inwestorów w sektorze biurowym w Warszawie skupiała się w dalszym ciągu głównie na centrum miasta, czyli Centralnym Obszarze Biznesu (ścisłe centrum) oraz obrzeżach centrum (m.in. okolice Ronda Daszyńskiego). Wartym odnotowania jest fakt, że w bieżącym roku wyraźnie widać większe zróżnicowanie jeśli chodzi o wybór lokalizacji. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się rejon Mokotowa oraz tzw. korytarz Alej Jerozolimskich, jako tańsze alternatywy dla coraz droższego centrum.
Drugim największym rynkiem inwestycyjnym w sektorze biurowym po Warszawie jest Kraków, ze stabilnym wolumenem rzędu 0,5 miliarda EUR rocznie. Poza typowymi lokalizacjami regionalnymi jak wspomniany Kraków czy Wrocław, a w dalszej kolejności Poznań, Łódź czy Trójmiasto, uwagę inwestorów przyciągają mniej oczywiste destynacje jak np. Szczecin. Trend ten wynika z poszukiwania najbardziej atrakcyjnych stóp zwrotu z inwestycji, dlatego też inwestorzy eksplorują coraz to nowe rejony.
Zwiększeniu ulega płynność rynku. Z roku na rok odnotowywane są wzrosty liczby transakcji. Na koniec 2019 roku spodziewamy się ich 108, podczas gdy w 2018 było ich – 96, a w 2017 – 79. „Większa płynność rynku zapewnia komfort inwestorom i umacnia zaufanie do inwestowania w Polsce, co bardzo pomaga przyciągać kapitał z zupełnie nowych rejonów świata.” – komentuje Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director Avison Young w Polsce.
Należy jednak zaznaczyć, że nie każdy sektor cieszy się takim samym zainteresowaniem. Popyt na budynki biurowe stale rośnie: łączna liczba transakcji zwiększy się z 39 przeprowadzonych w 2018 roku do 62, których zamknięcie jest spodziewane w 2019 roku. Tym samym udział sektora biurowego w łącznym ogólnopolskim wolumenie transakcyjnym wzrośnie do 55%.
Zmniejsza się natomiast zainteresowanie nieruchomościami handlowymi, co jest skutkiem globalnego trendu bardziej sceptycznego podejścia do tradycyjnych centrów handlowych, spowodowanego dynamicznym rozwojem rynku e-commerce. W całej Polsce w 2018 dokonano 28 transakcji zakupu nieruchomości handlowych, a szacuje się, że na koniec 2019 będzie ich jedynie 19, przy czym spadek wolumenu wynosi aż 44%.
Nieznacznie spada również aktywność inwestorów w sektorze magazynowo-przemysłowym. Jednakże w tym przypadku spowodowane jest to ograniczoną liczbą dostępnych na sprzedaż obiektów.
Na przestrzeni ostatnich 5 lat obserwowaliśmy niezwykle dynamiczny wzrost napływu kapitału z Azji Wschodniej. W roku 2015 inwestorzy z Dalekiego Wschodu nabyli nieruchomości o łącznej wartości 35 milionów EUR, a do końca grudnia łączny wolumen ich zakupów w samym roku 2019 szacowany jest już na 1,9 miliarda EUR, czyli blisko 28% spodziewanej całkowitej wartości zrealizowanych transakcji inwestycyjnych na rynku polskim w roku bieżącym.
Uwagę zwraca również spadek wartości kapitału pochodzącego z Wielkiej Brytanii oraz RPA, przy jednoczesnym znaczącym zwiększeniu zróżnicowania inwestorów pod kątem pochodzenia. Oprócz typowych kierunków napływu kapitału, takich jak USA czy Niemcy, coraz liczniej nieruchomości komercyjne w Polsce kupują inwestorzy z Francji, Włoch, Austrii czy Izraela.
„Podczas gdy rynek inwestycyjny osiąga rekordowe wyniki, udział rodzimego kapitału jest marginalny. – zwraca uwagę Michał Ćwikliński – W bieżącym roku na polskich inwestorów przypadnie jedynie 1% całkowitego wolumenu. Jest to poniżej poziomów odnotowywanych w poprzednich 5 latach kiedy to udział ten wahał się od 3 do 5%. Ta sytuacja wynika zapewne m.in. z braku efektywnych instrumentów, pozwalających na inwestowanie w nieruchomości komercyjne zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.”
fot. Warsaw Spire / archiwum
