Małgorzata Battek

   redaktor naczelna Property Journal

  Pomimo, że tegoroczna długa zima    opóźniła wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości, wyniki sprzedaży za I półrocze 2013 okazały się lepsze niż rok temu, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym.

Podaż mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego w dalszym ciągu znacznie przekraczała popyt; w czerwcu br. stosunek podaży do popytu wynosił 17 : 1, wynika z danych WGN. Sytuacja taka utrzymuje się już od czterech lat i sprawia, że sprzedający są bardziej skłonni do obniżania cen, przystosowując je do realiów rynku. Kupujący nadal mają więc ogromny wybór i możliwość negocjowania.

Pomimo, że rynek kredytów oferuje najniższe od wielu lat oprocentowanie, a banki skłonne są pożyczać kwoty nawet na 100% ceny, największe zainteresowanie kupujących budziły najtańsze mieszkania i wszelkie okazje cenowe.

Najchętniej kupowane były mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 40 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni około 55 mkw.; jeśli nowe to w pełni wykończone, tak by nie ponosić dodatkowych kosztów; również kilkuletnie lub starsze w blokach z wielkiej płyty, ale w dobrym stanie technicznym i w zadbanym budynku. Od lat preferowana jest niska zabudowa do czterech, pięciu kondygnacji z windą. Ważne, aby mieszkanie było w pełni rozkładowe, najlepiej z instalacjami miejskimi. Część klientów poszukiwała mieszkań tylko w kamienicach, licząc się z tym, że poniosą koszty związane z remontem, ale zapłacą zdecydowanie niższą cenę kupna.

Mniejszy popyt dotyczył kawalerek, jako mało funkcjonalnych, oraz dużych mieszkań powyżej 80 mkw., a także mieszkań w zaniedbanych budynkach przed modernizacją i przedwojennych zdewastowanych kamienicach. Te ostatnie są bardzo trudno sprzedawalne, nawet gdy mają okazyjnie niską cenę.

W I półroczu br. sprzedaż mieszkań 2- i 3-pokojowych stanowiła 92% ogółu transakcji, 6% dotyczyło kawalerek, a mieszkań 4- i 5-pokojowych tylko 2%.

Według danych WGN, na przestrzeni 2012 roku na obu rynkach cena metra kwadratowego mieszkań w podstawowym standardzie spadła średnio o 13,5%, a mieszkań apartamentowych aż o 24%. Natomiast w I półroczu 2013 korekty cen były już zdecydowanie niższe i wynosiły odpowiednio 3,1% i 4%, a w maju i czerwcu br. odnotowano wręcz stabilność cenową. W dużych miastach mieszkania położone bliżej centrum taniały w znacznie mniejszym procencie niż zlokalizowane na obrzeżach.

Większa liczba transakcji to także efekt powrotu na rynek inwestorów, kupujących mieszkania w celu późniejszego wynajmu lub, rzadziej, odsprzedaży po modernizacji. Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013 roku 36% transakcji stanowił zakup w celach komercyjnych, co oznacza wzrost o 8% w porównaniu do IV kwartału 2012r.; natomiast 64% transakcji to kupno mieszkania na własny użytek.

W II kwartale 2013r. zdecydowanie, bo w 65%, przeważały transakcje zakupu mieszkań finansowane w 100% kredytem bankowym; transakcje z wykorzystaniem gotówki i kredytu uzupełniającego – w różnej wysokości, to 20% ogółu; natomiast płatności gotówką bez udziału kredytu bankowego stanowiły 15% wszystkich transakcji.

Od 2014 roku sytuacja ta ulegnie zdecydowanej zmianie, bo znikną z rynku kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego. Zgodnie z nową rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kupujący mieszkanie będą musieli dysponować przynajmniej 5% wkładem własnym, a w kolejnych dwóch latach będzie to już 10% i 15%. Dla wielu klientów oznacza to duży problem, zwłaszcza dla młodych, którzy nie zdążyli zgromadzić oszczędności. Kupujący mają już tę świadomość, ale nie przekłada się to jeszcze na nasilony ruch na rynku mieszkaniowym. Można się spodziewać, że zwiększony popyt rozpocznie się po okresie urlopowym, pod koniec III kwartału br. Warto więc wykorzystać letni okres na spokojne spenetrowanie rynku i znalezienie najkorzystniejszej oferty.

Źródło: Property Journal nr 8-9/2013