Druga edycja konferencji „Forum Apartamentów Inwestycyjnych FAIN” zorganizowana w ubiegłym tygodniu przez firmę Nowy Adres S.A. pokazała, jak szybko zmienia się rynek condo- i aparthoteli w Polsce.

Jeszcze rok-dwa lata temu każdy chciał inwestować w nie samemu, dziś widać, że dobrym pomysłem może być inwestycyjny mariaż z doświadczonym zarządcą lub siecią hotelową.

Tegoroczna, druga edycja FAIN przyciągnęła jeszcze więcej zainteresowanych inwestowaniem na rynku condo- i aparthoteli. W sumie w ubiegłym tygodniu w warszawskim InterContinentalu pojawiło się ponad 150 osób: deweloperów, inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych, przedstawicieli firm zarządzających, sieci hotelowych, analityków i dziennikarzy branżowych. Mieli o czym dyskutować, bowiem na rynkowym horyzoncie pojawiło się kilka nowych zagrożeń, które do niedawna dostrzegali tylko nieliczni.

Duże sieci patrzą na Polskę

Przede wszystkim – polski rynek condo zaczął hamować. Jak wynika z najnowszego raportu „Aparthotele i condohotele w dużych miastach”, który miał swoją premierę właśnie na FAIN-ie, w ciągu ostatniego roku deweloperzy ogłosili budowy lub rozpoczęli realizację 17 nowych projektów, podczas gdy jeszcze rok wcześniej liczba ta była prawie dwukrotnie większa i wynosiła 29. Deweloperzy rezygnują z różnych powodów – część zdecydowała się wyjść z tego segmentu rynku i powrócić do „klasycznej” mieszkaniówki lub w ogóle sprzedać posiadane grunty, a inni – zamrozić na jakiś czas projekty w tej formule. Dwie inwestycje w Gdańsku, wstępnie planowane do sprzedaży w formule condo, powstaną, ale w ramach międzynarodowych sieci hotelowych – deweloper nie będzie sprzedawał lokali inwestorom indywidualnym. – Deweloperzy, którzy nie mieli przemyślanych planów i doświadczenia w branży hotelowej chyba dość szybko się zorientowali, że hotele to biznes dużo bardziej złożony niż budowa mieszkań. Dodatkowo zwolniła dynamika sprzedaży. Inwestorzy indywidualni mają tysiące ofert condo, w tym z kurortów, a także wiele innych form lokowania środków w nieruchomości – wyjaśnia Marlena Kosiura, redaktor naczelna portalu InwestycjewKurortach.pl, analityk i współautorka raportu. Niektórzy rezygnują również dlatego, że polskim rynkiem hotelowym na poważnie zaczął się interesować duży, zagraniczny kapitał. – A to oznacza tylko jedno: może się okazać, że deweloperom bardziej opłaci się wybudować hotel i sprzedać go w całości funduszowi, niż przez długi czas zajmować się sprzedażą pojedynczych pokoi – mówiła Kosiura.

Wyraźnie widać profesjonalizację branży. Planując nowe obiekty, deweloperzy sięgają po międzynarodowe marki hotelowe lub sprawdzone firmy, które specjalizują się w obsłudze wynajmu krótkoterminowego. Branża coraz mocniej skręca w kierunku pobytów na długie okresy. Indywidualni inwestorzy zajmują trudną pozycję w rywalizacji z dużymi sieciami: mają one rozwinięte kanały sprzedaży, potężne silniki rezerwacyjne, wieloletnie know-how, jeśli chodzi o zarządzanie. Przy budowie obiektów własnych duże sieci korzystają też z ekonomii skali, negocjując niższe ceny przy pakietowych zakupach wyposażenia i materiałów budowlanych, łatwiej im też o finansowanie w bankach. Według ekspertów logo znanej sieci na witrynie hotelu już na samym starcie generuje o 20 proc. większą liczbę najemców niż pod zupełnie nowym szyldem.

Basenowy drugi sezon

Co jeszcze gwarantuje większy popyt na pokoje? Szum wody. –  Dzisiaj najlepiej funkcjonuje model hotel plus spa. Sama tylko wizualizacja basenu w materiałach marketingowych gwarantuje o 30 proc. wyższy popyt niż w przypadku porównywalnych obiektów bez niego. Dobrze zaprojektowana część basenowa sprawia, że nasz hotel jest wypełniony nie tylko w sezonie. Takim luksusem mogą cieszyć się tylko obiekty w górach, gdzie są niejako dwa sezony: zimowy i letni. Dla współwłaścicieli condo- i aparthoteli inwestycja w bardzo kosztowny basen – za który najemcy przecież nie będą dodatkowo płacić, musi być „w cenie” – będzie zbyt droga i nieopłacalna. Dla hotelu nie  – mówił Arkadiusz Dawidowski, dyrektor zarządzający firmy ForSpa.

Inne zagrożenia

Branża obawia się również odpływu pracowników. Dziś 60-70 proc. zatrudnionych w tym segmencie rynku to obywatele Ukrainy, którzy po otwarciu rynku pracy w Niemczech mogą masowo ruszyć za zachodnią granicę. Zastąpienie ich w krótkim czasie będzie nie lada wyzwaniem. Anna Korzeniowska-Cegiełka, właścicielka firmy Posito zwróciła też uwagę na inny problem, dotychczas nieco lekceważony przez deweloperów. – Zdarzyło się już kilka sytuacji, kiedy deweloperom odmawiano pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego, jeśli  pozwolenie na budowę zezwalało tylko na obiekt o charakterze usługowym. Bez takiego pozwolenia niemożliwe będzie wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego księgi wieczystej. Wielu nabywców, którzy nie będą chcieli się zadowolić jedynie udziałem we własności całego budynku być może zdecyduje się na wyjście z takiej inwestycji – mówiła Korzeniowska-Cegiełka. – Rynek boi się również poważnego kryzysu wizerunkowego. Dziś strona podażowa obiecuje nawet 7-8 proc. zysku w skali roku, ale milczy o tym, kto i w jaki sposób będzie taką inwestycją zarządzał, nie ma żadnej historii podobnych inwestycji. Trzeba z tym walczyć, potrzebne jest rzetelne informowanie. Inaczej ludzie dalej będą mówić, że condo to nowe Amber Gold.

fot. materiały prasowe