W ostatnim czasie na rynku aktywny staje się trend zamiany nieruchomości mieszkalnych. Najczęściej dochodzi do zamiany mieszkań i domów, chociaż są też transakcje zamiany mieszkań dużych na mniejsze czy nowych na stare w przedwojennych kamienicach. W latach boomu na rynku nieruchomości tego typu transakcje nie należały do częstych, z uwagi na większą trudność w znalezieniu i dopasowaniu dwóch nieruchomości spełniających potrzeby i oczekiwania obydwu stron. Obecnie przy znacznej nadpodaży mieszkań i domów jest w czym wybierać, a ponadto okres sprzedaży zwłaszcza większego mieszkania jest dłuższy, czasem łatwiej więc znaleźć chętnego na zamianę na dom.

Najczęściej spotykane motywy zamiany nieruchomości to:

– zadłużenie hipoteczne i kłopoty ze spłatą rat kredytu z chwilą, gdy właściciel stracił pracę lub został sam (rozwód, wdowieństwo),

– wysokie koszty eksploatacji dużego mieszkania lub domu trudne do spłaty przez starszych ludzi na emeryturze, niemogących liczyć na pomoc dzieci, które już się usamodzielniły i wyprowadziły,

– chęć powiększenia przestrzeni życiowej w przypadku młodych rozwojowych rodzin, zwłaszcza o stabilnej sytuacji zawodowej, posiadających już własne, nieduże mieszkanie,

– przeprowadzki na tzw. „spokojną starość” w ciszy i zieleni  – zamiana mieszkania w mieście na nieduży, np. 4-pokojowy dom z ogródkiem w okolicy podmiejskiej, lub dużego domu na mały.  

Podaż małych domów nie jest duża; przez ostatnie dwadzieścia lat przeważała tendencja do budowania dużych, wielopokoleniowych domów, gdzie rodzice zamierzali mieszkać z dziećmi i wnukami. Jednak większość młodych ludzi z chwilą założenia rodziny dąży do usamodzielnienia się i zamieszkania osobno; starsi rodzice zostają więc sami. Obecnie średnia cena małego domu w odległości do 20 km od miasta jest równa cenie dużego mieszkania w mieście.

Transakcja zamiany ma niewątpliwe zalety:

– banki chętniej udzielają kredytu hipotecznego na dopłatę, zazwyczaj niższego kwotowo niż przy kupnie, mając znaczny wkład finansowy kredytobiorcy w postaci zamienianej nieruchomości,

– niższe koszty notarialne – podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% notariusz oblicza tylko od jednej, droższej nieruchomości, a strony najczęściej dzielą się tym kosztem po połowie; przy kupnie nieruchomości ponosi je strona kupująca.

Do trudności przy zamianie nieruchomości można zaliczyć:

– dłuższy niż przy kupnie okres poszukiwań nieruchomości na zamianę; muszą one spełniać oczekiwania i kryteria dwóch stron; przy kupnie czy sprzedaży bierze się pod uwagę oczekiwania tylko jednej strony,

– czasami jedna ze stron liczy na spłatę zadłużenia hipotecznego, druga musi więc dysponować jakąś kwotą własnych pieniędzy, ponieważ nie zawsze banki chcą udzielać kredytu ze względu na sytuację prawną nieruchomości (toczące się sprawy sądowe, komornik, służebności itp).

Czasochłonność procesu zamiany nieruchomości zależy przede wszystkim od tego, czy któraś ze stron bierze kredyt hipoteczny na dopłatę do droższej nieruchomości. Najczęściej jest to czas oczekiwania na kredyt, około 3 miesiące, oraz okres poszukiwania właściwej nieruchomości.

Małgorzata Battek