W Polsce od prawie ćwierć wieku rozwija się rynek obrotu nieruchomościami zabytkowymi. W zeszłym roku w WGN odnotowano 20-procentowy wzrost sprzedaży takich obiektów. Szlacheckie dwory, czy też przedwojenne wille stanowią większość oferty, ale można znaleźć i budynki starsze – sięgające swym wiekiem nawet do czasów średniowiecza. By stać się posiadaczem średniowiecznego zamku, trzeba dysponować minimum 400 tysiącami złotych. Niestety, wielokrotność tej sumy będzie potrzebna, by naszą rycerską twierdzę doprowadzić do przyzwoitego stanu. Mimo to, eksperci twierdzą, że taka inwestycja się opłaca.

Wg szacunków, w Polsce jest kilkaset obiektów tego typu. Spora część z nich, z racji trudnej historii, przedstawia fatalny stan, ale też coraz więcej zamków dzięki uwolnieniu spod kurateli państwa trafia na sprzedaż, a także jest rewitalizowana przez prywatnych inwestorów.

Przedział cenowy dla nieruchomości typu zamek czy twierdza, jest – podobnie jak w przypadku wszelkich innych tego typu zabytków – bardzo szeroki, od kilkuset tysięcy do nawet kilkudziesięciu milionów złotych za obiekty gruntownie wyremontowane i przystosowane do nowych, komercyjnych funkcji.

Przykładową ofertą może być zamek, którego historia sięga XIII wieku (przebudowany w stylu renesansowym w XVI wieku) w miejscowości Ścinawa na Dolnym Śląsku. Budynek wpisany do rejestru zabytków, o powierzchni 3,5 tys. mkw. sprzedający wycenił na 390 tysięcy złotych. Obiekt nadaje się do generalnego remontu, ale dodać należy – co typowe dla takich obiektów – że położony jest na 5 hektarowej działce, z czego większość stanowi zabytkowy park.

Inna podobna nieruchomość to choćby zespół pałacowo – zamkowy w miejscowości Kluczowa, niedaleko Ząbkowic Śląskich. Historia zabytku sięga XVI wieku, gdy stanowił on renesansowy dwór obronny. Budynek znajduje się pod ochroną konserwatora. Duży, trzykondygnacyjny obiekt, o powierzchni 2 tys. mkw. położony jest na 6 hektarowej działce, wraz z otaczającym go parkiem. Cena w tym przypadku wynosi ponad 2 mln zł.

Na drugim biegunie cenowym w WGN znajduje się ekskluzywny, gruntownie zrewitalizowany zamek rycerski z miejscowości Krąg, w województwie zachodniopomorskim. Zabytek z 1494 roku od 1996 roku mieści hotel. Zamek usytuowany jest w parku o powierzchni 2,6 ha. To jeden z nielicznych obiektów w Polsce i Europie, który należy do kategorii tzw. zamków wodnych (położony nad jeziorem o powierzchni 18 tys. m kw.). Cena obiektu wynosi blisko 25 mln zł.

Czy opłaca się inwestować w historyczne ruiny, by doprowadzić je do dawnej świetności? Przykłady pokazują, że takie zabiegi się udają. Coraz częściej w naszym kraju spotyka się zamki odrestaurowane, najczęściej będące obecnie hotelami, restauracjami itp. Na takie formy promocji stawiają nawet samorządy, bo piękny zabytek daje wiele możliwości organizacji różnego rodzaju imprez i po prostu przyciąga turystów. Takie obiekty, jak choćby pałac Wojanów z kotliny Jeleniogórskiej, które stały się lokalnymi atrakcjami najlepiej o tym świadczą.

Renesans zainteresowania zamkami wypływa też z możliwości pozyskania finansowania ich rewitalizacji z budżetu państwa oraz Unii Europejskiej. Pośrednicy w sprzedaży tego typu nieruchomości często też oferują pomoc w uzyskaniu grantów na ten cel.

Gdzie szukać okazji cenowych i jak dobrze wybrać obiekt? Na pewno istotną sprawą, która może neutralizować ewentualny, zły wybór, będzie kwestia gruntu, na jakim stoi nasz potencjalny zamek. Niejednokrotnie bywa bowiem tak, że oferenci wystawiają na sprzedaż zrujnowany zabytek, ale położony na dużej i bardzo ładnej działce, która w rzeczywistości stanowi główną wartość oferty. Nie trzeba przypominać, że popyt na ziemię znacznie wzrośnie od 2016 roku, kiedy rynek obrotu gruntami rolnymi w Polsce zostanie uwolniony. To z kolei przełoży się z pewnością na wzrost cen.

Druga istotna sprawa to oczywiście ochrona konserwatorska – jeśli jest, ogranicza możliwości zmian dokonywanych w obiekcie i stawiania ewentualnych nowych budynków, ale daje też szansę pozyskania pieniędzy na renowację.

W poszukiwaniu atrakcyjnych ofert warto przejrzeć licytacje Agencji Nieruchomości Rolnych, która masowo wyprzedaje zabytkowe obiekty, pełniące w czasach PRL-u często funkcje gospodarstw rolnych.

Badania rynku hotelarskiego pokazują natomiast, że rewitalizacje takich budynków (mimo, że niesłychanie kosztowne) raczej się zwracają. W dawnych zamkach i pałacach obłożenie pokoi jest o kilkadziesiąt procent wyższe, niż w przypadku hoteli nowoczesnych. Taki też trend widzimy również w hotelarstwie w Polsce. Tzw. hotele butikowe, czyli cechujące się wyszukanym wystrojem i lokalizowane w zabytkowych obiektach powstają w dużych miastach. Przykład to choćby The Granary z Wrocławia, zlokalizowany na Starym Mieście w dawnej, średniowiecznej Słodowni Pańskiej. Podobne obiekty znajdujemy w Krakowie czy Gdańsku.

Wszystko to pokazuje, że zabytkowe ruiny mogą być bardzo ciekawą ofertą dla odważnych inwestorów.

Małgorzata Battek

Property Journal