Robert Naborczyk, prawnik

Wprowadzając instytucję wywłaszczenia nieruchomości ustawodawca przewidział możliwość zwrotu takiej nieruchomości w przypadku wystąpienia pewnych prawem przewidzianych okoliczności.

Możliwość zwrotu wywłaszczonej nieruchomości przewidywała już ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z 1952r. Przepis art. 69 tej ustawy stanowił, że nieruchomość wywłaszczona lub jej część podlegała zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela lub jego następcy prawnego na jego wniosek, jeżeli stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Aktualnie przepisy dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, na warunkach przewidzianych w rozdziale 6 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 2010r. o gospodarce nieruchomości  (dalej jako u.g.n.), zgodnie z odesłaniem zawartym w art. 216 u.g.n., stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa m. in. na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości ustawy z dnia 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach, ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi, art. 22 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach czy ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach. Ponadto przepisy te stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie: art. 5 i 13 ustawy z dnia 25 czerwca 1948r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedl; art. 9 dekretu z dnia 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych czy na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jak widać przepisy dot. zwrotu wywłaszczonych nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomości mają zastosowanie niemalże do każdego wywłaszczenia przeprowadzonego po 1945r., oczywiście w przypadku zajścia prawem przewidzianych przesłanek.

  Co do zasady, zgodnie z regulacją zawartą w art. 136 u.g.n., nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na inny cel niż ten wskazany w decyzji wywłaszczeniowej. Przepis ten sytuuje w istocie ustawową zasadę zakazu użycia (przeznaczenia) wywłaszczonej nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej.

  Konsekwencją naruszenia ww. zasady jest przyznanie przez ustawodawcę poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, prawa żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części. Organem właściwym w sprawie rozpatrzenia wniosku jest starosta odpowiedni ze względu na położenie nieruchomości.

  Ustawodawca nałożył na właściwy organ obowiązek zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o zamiarze wykorzystania nieruchomości na inny cel niż zakładano, połączony z udzieleniem informacji o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Obowiązek ten powstaje tylko wówczas, gdy właściwy organ poweźmie zamiar użycia nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji wywłaszczeniowej. Taki obowiązek jednak nie powstaje jeśli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej lecz nie powzięto zamiaru jej użycia na inny cel (tak: G. Bieniek [w:] G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011r.).

  Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może ulec przedawnieniu. Zgodnie z treścią art 136 ust. 5 u.g.n. w przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania przedmiotowego zawiadomienia, uprawnienie do żądania zwrotu wygasa. Termin ten jest wystarczający do podjęcia decyzji o złożeniu takiego wniosku, mając na uwadze konsekwencje o których poniżej.

  Do dnia 22 września 2004r., zgodnie z orzecznictwem sądowym, zwrotowi , obok prawa własności, podlegały także wywłaszczone prawa użytkowania wieczystego. Takie stanowisko prezentowane było m. in. w Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 25 stycznia 1996r.,  sygn. III AZP 31/95, publ. OSNAPiUS 1996, nr 14, poz. 194.

  W dniu 22 września 2004r. weszła w życie ustawa z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomości oraz o zmianie innych ustaw, która do art. 136 dodała ust. 6. Stanowił on, że przepisów o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości użytej na inny cel niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej, nie stosuje się do prawa użytkowania wieczystego. Przepis ten w dniu 9 kwietnia 2008r. został jednak uchylony, bowiem Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008r. sygn. K 6/05, publ. OTK-A, 3/08, poz. 61, uznał, że art. 136 ust. 6 u.g.n. jest niezgodny z art. 2, art. 21 ust. 2, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Pytanie pozostaje jednak, jak zwrócić użytkowanie wieczyste gdy ono nie istnieje, w sytuacji gdy organem na rzecz którego następuje wywłaszczenie jest jednocześnie właścicielem nieruchomości. Wydaje się, że jedynym możliwym wyjściem jest ustanowienie na nowo tego prawa, lecz nie będzie już to zwrot tego prawa.

  O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu oraz o terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji – art. 142 ust. 1 u.g.n.

  Przesłanką uznania nieruchomości za zbędną na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, zgodnie z art. 137 ust. 1 u.g.n., jest brak rozpoczęcia prac związanych z realizacją tego celu, w terminie 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stałą się ostateczna albo, jeżeli pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Dla postępowania o zwrot nieruchomości nie ma znaczenia aktualne wykorzystanie nieruchomości, jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany (tak: M. Gdesz, A. Trembecka, Regulowanie stanu prawnego nieruchomości pod drogi, Katowice 2011). Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z  dnia 23 grudnia 1999r. sygn. akt IV SA 2140/97, niepubl., nie można mówić o zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, gdy nieruchomość po wywłaszczeniu została zagospodarowana i wykorzystana zgodnie z zakładanym celem, a dopiero później jej przeznaczenie zmieniono. Należy podkreślić, że roszczenie poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy o zwrot wywłaszczonej nieruchomości powstaje z chwilą kiedy stała się ona zbędna na cel, na jaki została ona wywłaszczona.

  Przechodząc do istoty zwrotu nieruchomości, ustawodawca w art. 139 u.g.n. nakazuje zwrócić nieruchomość w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Zgodnie z art. 140 u.g.n. wydanie ostatecznej decyzji o zwrocie nieruchomości pociąga za sobą zwrot wcześniej otrzymanego odszkodowania. Wysokość zwracanego odszkodowania podlega waloryzacji. Ustawodawca wprowadza jednak pewne warunki co do wysokości zwracanego odszkodowanie, otóż nie może ono być wyższe niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Ponadto art. 140 ust. 4 u.g.n. stanowi, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu, przy czym przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Od tej zasady ustawodawca w art. 217 ust. 2 u.g.n. wprowadził wyjątek mówiący o tym, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości tych nieruchomości.  

  Osoba na rzecz której ma nastąpić zwrot wywłaszczonej nieruchomości, obowiązana z kolei do zwrotu pobranego odszkodowania, zgodnie z art. 141 ust. 1 u.g.n., może złożyć wniosek o rozłożenie należności na raty, nie dłużej jednak niż na okres 10 lat. 

  W związku z powyższym, mając na uwadze konieczność zwrotu zazwyczaj zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, przed podjęciem decyzji co do żądania zwrotu nieruchomości, która została wykorzystana na inny cel niż w decyzji wywłaszczeniowej lub gdy nie została wykorzystana przez okres 10 lat, warto zastanowić się nad konsekwencjami takiego postępowania. Pamiętać jednak należy, że zwracane odszkodowanie nie przekroczy ono aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Mimo to, może okazać się, że żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, nie będzie leżało w interesie uprawnionego.

Źródło: Property Journal 8-8/2013