Wojna za wschodnią granicą, rosnące ceny i niepewność gospodarcza – wszystko to w ostatnich latach wystawiło rynek nieruchomości na próbę. A jednak, mimo globalnych wstrząsów, sektor ten pozostaje zaskakująco odporny. Jak mówi ekspert rynku najmu Piotr Zdanowski, kapitał nie boi się trudnych czasów, bo dla rynku nieruchomości największym zagrożeniem nie są wojny, lecz rewolucje, czyli zmiany systemowe i nieprzewidywalność przepisów.

Z danych State Statistics Service of Ukraine wynika, że w II kwartale 2025 roku indeks cen mieszkań w Ukrainie osiągnął 114,9%, co oznacza wzrost o ok. 14,9% rok do roku. W segmencie pierwotnym wzrost wyniósł 16,7%, natomiast w segmencie wtórnym – 13,9%. Mimo trwającej wojny, ukraiński rynek mieszkaniowy nie tylko utrzymał stabilność, ale w wielu regionach wciąż się rozwija. Wzrosty cen, szczególnie w segmencie nowych mieszkań, świadczą o utrzymującym się popycie. Deweloperzy kontynuują realizację rozpoczętych projektów, a w zachodnich regionach widać nawet nowe inwestycje.

– Niepewność oraz medialne komunikaty i nastroje potrafią działać równie mocno jak realne wskaźniki ekonomiczne. Przykład Ukrainy pokazuje jednak, że nawet w trudnych warunkach rynek nieruchomości potrafi się utrzymać. W miastach takich jak Kijów czy Lwów ceny mieszkań wzrosły mimo trwającego konfliktu, a w Charkowie spadki były niewielkie. To dowód, że rynek nieruchomości ma ogromną zdolność do adaptacji i przetrwania, nawet w czasie konfliktu – mówi Piotr Zdanowski.

Stabilizacja zamiast gorączki zakupowej

Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę wyciszenia po kilku burzliwych latach, naznaczonych rekordową inflacją, drożejącymi kredytami i niepewnością gospodarczą. Widać wyraźne spowolnienie i powrót do chłodnej kalkulacji. Inwestorzy coraz częściej analizują lokalizacje, potencjał wynajmu, długoterminowe koszty utrzymania i opłacalność inwestycji. Wielu z nich traktuje dziś mieszkania nie jako szybki sposób na zysk, lecz jako formę ochrony kapitału. To oznaka dojrzewania rynku, który uczy się funkcjonować w nowych realiach, bez presji gwałtownego wzrostu cen i masowych zakupów „na wszelki wypadek”.

– Dzisiejszy inwestor działa z kalkulatorem w ręku, a nie pod wpływem emocji. Po okresie niepewności Polacy zaczynają dostrzega, że nieruchomość to dobra długofalowa lokata, a nie narzędzie do szybkiego, jednorazowego zarobku – zauważa Piotr Zdanowski.

Rewolucje bardziej groźne niż wojny

W kontekście globalnych napięć i niepokoju geopolitycznego mogłoby się wydawać, że to właśnie wojna jest największym zagrożeniem dla rynku najmu i nieruchomości. Tymczasem dla samego kapitału o wiele groźniejsze mogą być zmiany systemowe i nieprzewidywalność przepisów.

– Wojny przemijają, fronty przesuwają się, a gospodarka wcześniej czy później się odbudowuje. Rewolucje – ustrojowe czy prawne – potrafią zburzyć cały porządek na pokolenia. To nie konflikty, lecz niestabilność legislacyjna, brak jasnych zasad i zapowiedzi nowych podatków podkopują zaufanie inwestorów. – mówi Piotr Zdanowski.

Podatek katastralny i zmiany w uldze mieszkaniowej

Od lat jednym z głównych źródeł niepokoju pozostaje niepewność dotycząca podatku katastralnego. Rynek funkcjonuje w zawieszeniu – nie wiadomo, czy zostanie on wprowadzony, w jakim kształcie i kiedy. To sprawia, że decyzje inwestycyjne są bardziej ostrożne, a kapitał często czeka na klarowne komunikaty ze strony państwa.

– Żaden rynek nie znosi niepewności. Największy problem pojawia się dopiero wtedy, gdy państwo wysyła sprzeczne sygnały, a przepisy są niedoprecyzowane. Jeśli przepisy są stabilne, nawet wysokie podatki da się wkalkulować w inwestycję. Planowane jest na przykład wprowadzenie zmian w uldze mieszkaniowej, lecz moim zdaniem nie wpłynie to znacząco na rynek inwestycyjny. Ulga dotyczy osób zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe, a nie inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem. To dwa różne segmenty rynku. – podkreśla ekspert.

Ostrożność zamiast euforii

W ostatnich latach sytuacja ekonomiczna Polaków mocno się zmieniła. Wysoka inflacja i gwałtowny wzrost stóp procentowych ograniczyły dostępność kredytów, przez co wielu potencjalnych nabywców wycofało się z rynku. Dziś, gdy koszty finansowania spadają, zainteresowanie inwestycjami powoli wraca, ale w zupełnie innej formie.

– Kupujący działają rozważnie, planują długoterminowo, a decyzje o zakupie mieszkań coraz częściej opierają na twardych danych – nie emocjach czy medialnych nastrojach. Widać także rosnące zainteresowanie inwestycjami w najem długoterminowy, który zapewnia stabilny przychód i bezpieczeństwo kapitału – mówi Piotr Zdanowski.

Warszawa przyciąga kapitał i ludzi

W Polsce szczególnie silny i odporny na zawirowania pozostaje rynek warszawski. Stolica jest miejscem, w którym przecinają się ścieżki krajowego i zagranicznego kapitału. O sile miasta świadczą inwestycje globalnych korporacji. Nawet gigant technologiczny jak Google zainwestował niedawno w biurowiec w Warszawie, co pokazuje, że dla światowych firm to miasto jest bezpiecznym miejscem do lokowania kapitału.

Warszawa przyciąga nie tylko korporacje, lecz także tysiące nowych mieszkańców – zarówno z Polski, jak i z zagranicy. To oni stanowią motor napędowy rynku najmu. Coraz więcej młodych ludzi wybiera stolicę jako miejsce do życia i pracy, a cudzoziemcy stanowią już znaczną część najemców. Ponad połowa lokatorów w zarządzanych przez ZdanInvest mieszkaniach pochodzi spoza Polski. To mi pokazuje, jak bardzo rynek warszawski otworzył się na międzynarodową społeczność – mówi Piotr Zdanowski.

Prognoza równowagi

Choć ostatnie lata przyniosły inwestorom wiele niepokoju, nastroje w branży stopniowo się poprawiają. Rosnąca stabilność ekonomiczna, dalsze obniżki stóp procentowych i powrót zaufania do rynku finansowego sprawiają, że sektor nieruchomości wchodzi w nową, bardziej zrównoważoną fazę.

– Najbliższe lata będą czasem stabilizacji, nie wstrząsów. Rynek najmu i nieruchomości ma się dobrze i ma przed sobą dobre perspektywy. Przewidywalność przepisów i spokój regulacyjny to coś, czego inwestorzy oczekują najbardziej – podkreśla Piotr Zdanowski. – Wystarczy przejrzystość zasad i konsekwencja w działaniu państwa, by inwestorzy mogli podejmować decyzje w oparciu o dane, a nie emocje czy medialne zapowiedzi. Dla kapitału najmu i nieruchomości stabilność to dziś najważniejsza wartość.

fot. materiały prasowe