Mimo że wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2025 roku osiągnął poziom ok. 4,5 miliarda euro – czyli o 13% mniej niż rok wcześniej – minione 12 miesięcy zapisało się jako okres istotnych zmian strukturalnych. W centrum uwagi znalazł się między innymi polski kapitał, który odpowiadał za około 20% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, czyli o ponad 11% więcej r/r.

Jak wskazują eksperci firmy doradczej Cushman&Wakefield potwierdza to rosnącą dojrzałość rynku i rosnącą rolę lokalnych inwestorów w kształtowaniu jego dynamiki.

„Z punktu widzenia rynku kapitałowego jednym z kluczowych zjawisk 2025 roku był bezprecedensowy udział polskiego kapitału. To nie tylko liczby – według danych polscy inwestorzy odpowiadali za około 20% całkowitego wolumenu transakcji i aż ok. 30% udziału w segmencie biurowym – ale realny dowód na profesjonalizację lokalnych inwestorów. Dziś dysponują oni odpowiednią wiedzą, relacjami i gotowością do podejmowania decyzji w warunkach niepewności, które dla wielu graczy międzynarodowych wciąż są barierą. To nowa jakość, która w dłuższej perspektywie może fundamentalnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego” – mówi Marcin Kocerba, Partner, Cushman&Wakefield.

Każdy segment z własnym uzasadnieniem

Największy udział w wolumenie inwestycyjnym w 2025 roku miał sektor biurowy (ponad 1,74 mld euro), w którym dominowała Warszawa – szczególnie centralne lokalizacje z niską podażą i rosnącymi czynszami, chociaż widoczny jest także wzrost aktywności w warszawskich lokalizacjach niecentralnych. Co istotne, aż jedna trzecia transakcji biurowych w Polsce przypadła na kapitał krajowy.

Na drugim miejscu uplasował się sektor magazynowy z wynikiem 1,33 mld euro. Segment ten niezmiennie korzysta z długoterminowych trendów – e-commerce, nearshoringu, cyfryzacji łańcuchów dostaw – a transakcje są silnie zorientowane na jakość. Największą inwestycją w tym segmencie i na rynku komercyjnym w ogóle był zakup dwóch obiektów EKO-OKNA przez fundusz Realty Income w formule sale&leaseback.

Rynek handlowy zakończył rok z wynikiem bliskim 900 mln euro. Dominowały inwestycje w parki handlowe, które nadal oferują stabilne strumienie przychodów i wysoką płynność, ale widoczne było także odradzające się zainteresowanie większymi, ustabilizowanymi centrami handlowymi.

„Ponad dziesięcioprocentowy spadek wolumenu inwestycyjnego w 2025 roku to efekt głównie braku sprzedaży bardzo dużych i dominujących obiektów handlowych. Jednocześnie obserwujemy odbudowę zaufania do rynku – inwestorzy z Zachodu, m.in. z Francji, Wielkiej Brytanii czy USA, coraz częściej wracają do analizowania aktywów w Polsce. W sektorze magazynowym i biurowym widać silny popyt na jakościowe aktywa z dobrym track recordem, a wyceny zaczynają być akceptowane po obu stronach transakcji. Jeśli trend ten się utrzyma, to 2026 rok może być momentem przełomowym, zwłaszcza jeśli wrócą fundusze core’owe” – komentuje Marcin Kocerba.

CEE na radarze globalnych inwestorów

Europa Środkowo-Wschodnia – z Polską jako największym i najbardziej płynnym rynkiem – odgrywa dziś coraz ważniejszą rolę w strategiach instytucjonalnych inwestorów. Region zyskuje na atrakcyjności dzięki silnym fundamentom, odporności gospodarczej i konkurencyjnym stopom zwrotu. W wielu przypadkach CEE awansowało do pierwszej trójki geograficznych priorytetów funduszy.

Równolegle kapitał regionalny – głównie z Czech i Polski – pozostaje najaktywniejszy, oferując elastyczność i szybkość decyzyjną, które w obecnym otoczeniu mają kluczowe znaczenie.

Oczekiwania na 2026 rok: stabilizacja, selektywność i ESG

W najbliższych miesiącach eksperci Cushman&Wakefield spodziewają się kontynuacji selektywnego podejścia inwestorów, dalszego napływu kapitału lokalnego i stopniowego powrotu funduszy zachodnich, szczególnie tych nastawionych na strategie core i core+.

Wysokie stopy procentowe w strefie euro utrzymują presję na rentowność, ale jednocześnie motywują inwestorów do poszukiwania stabilnych, zdywersyfikowanych rynków – takich jak Polska. Rośnie także znaczenie czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem, zarówno w kontekście dostępności finansowania, jak i due diligence po stronie kupujących.

„Pomimo niższego wolumenu, rynek wysyła bardzo wyraźne sygnały stabilizacji: większa elastyczność po stronie właścicieli, poprawiająca się dostępność finansowania, zróżnicowane strategie inwestorów – od core+ po oportunistyczne – i rosnące znaczenie zrównoważonych aktywów. To wszystko wskazuje, że fundamenty pod odbicie w 2026 roku są już położone” – podsumowuje Marcin Kocerba.

fot. materiały prasowe