Rok 2025 na rynkach regionalnych był okresem wyraźnych kontrastów, ale z mocnym odbiciem, jeśli chodzi o zainteresowanie najemców. Łączny popyt osiągnął ponad 772 000 m kw. (o ponad 8% więcej, niż w 2024 r.), co jest najlepszym rezultatem w historii. Warto podkreślić, że ten rezultat nie opiera się wyłącznie na renegocjacjach – popyt netto sięgnął 48%, czyli ok. 370 000 m kw.

To wyraźny dowód na ożywienie rynku i powrót firm do bardziej aktywnego podejmowania decyzji dotyczących najmu. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują IV kwartał 2025 r. na biurowych rynkach regionalnych w Polsce.

Na szczególne wyróżnienie zasługuje Kraków, gdzie wynajęto ok. 270 000 m kw. – to rekord w historii tego rynku. Choć 63% podpisanych umów stanowiły tutaj odnowienia, tak wysoki wolumen transakcji pokazuje skalę aktywności najemców oraz dojrzałość krakowskiego rynku biurowego. Kolejny rekord padł także we Wrocławiu, gdzie wynajęto ok. 180 000 m kw.

Tak wysoki popyt napotyka jednak ograniczenie w postaci niskiej dostępności większych powierzchni w najlepszych lokalizacjach. W ciągu roku oddano do użytku rekordowo niską podaż w ostatnim dwudziestoleciu – jedynie 20 500 m kw. Buduje się też niewiele, bo około 221 300 m kw. Aktywność deweloperów skupiona jest głównie w Poznaniu i Krakowie.

„W ciągu ostatnich 12 miesięcy krakowski rynek biurowy jeszcze bardziej upodabniał się do warszawskiego. Podobnie jak w stolicy, obserwowaliśmy tam narastającą segmentację biur – w najlepszych, dobrze zlokalizowanych projektach czynsze rosły, w obiektach starszych, położonych z dala od centrum – pozostawały stabilne lub spadały. Także tu podaż nowoczesnych powierzchni biurowych jest bardzo niska, w związku z czym zainteresowane firmy muszą planować przeprowadzkę z dużym wyprzedzeniem. Przewidujemy, że w 2026 roku rozdźwięk pomiędzy Krakowem a pozostałymi rynkami regionalnymi będzie się jeszcze zwiększał, i to praktycznie pod każdym względem – wysokości stawek czynszowych, popytu i podaży nowych projektów”.– mówi Dorota Gruchała, Kraków Office JLL Polska.

Popyt: mocna końcówka roku

W IV kwartale 2025 r. podpisano umowy najmu na ok. 250 000 m kw. łącznie, co stanowiło 32% rocznego popytu. Wolumen transakcji dla roku oraz IV kw. były rekordowymi w historii. Na rynek powróciło zainteresowanie umowami nowymi i ekspansjami, których udział w rynku to 48%. Jednak kilkanaście największych transakcji na rynku (tych w przedziale między 10 000 m kw. a 20 000 m kw.) było renegocjacjami. Wśród nich znalazło się m.in. odnowienie najmu przez Shell w Krakowie na ok. 23 000 m kw.

Z perspektywy sektorów działalności najemców, najaktywniejszymi były firmy z branż: IT (ponad 133 000 m kw.), usług profesjonalnych (ok. 125 000 m kw.) oraz produkcyjnych (120 000 m kw.).

Podaż rekordowo niska

Rynki regionalne w Polsce oferowały na początku 2026 r. łącznie 6,72 mln m kw. biur. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami byliśmy świadkami rekordowo niskiego poziomu nowej podaży. W związku z wolniejszym wchłanianiem się powierzchni biurowej, niektórzy deweloperzy decydowali się na opóźnienie rozpoczynania nowych inwestycji i skupiali się na pełnej komercjalizacji wcześniej ukończonych projektów. Jak już wspomniano, w ciągu ostatnich 12 miesięcy do użytku oddano jedynie 20 500 m kw. Ukończono pięć małych biurowców w Krakowie, Poznaniu i Lublinie, a największym z nich był Stella Office w Krakowie o pow. 9 900 m kw.

Eksperci JLL przewidują, że w 2026 r. na rynek trafi tylko około 95 000 m kw. powierzchni biurowej, z której niemal 1/3 to budynki, którym przesunięto terminy oddania do użytku. Nie należy również spodziewać się powrotu do wolumenów obserwowanych przed 2024 rokiem.

Na początku 2026 r. w budowie znajdowało się 221 300 m kw. powierzchni biurowej, z czego najwięcej w Poznaniu (75 200 m kw.), Krakowie (59 700 m kw.) i Katowicach (27 800 m kw.). Średnia wielkość biurowców, które wkrótce zasilą nową podaż w miastach regionalnych, to ok. 11 000 m kw. Ponad 15% powierzchni budowanych biur jest zabezpieczone umowami przednajmu, a najwięcej takich kontraktów podpisane jest w Poznaniu (ponad 10 000 m kw.) i w Trójmieście (ok. 9 000 m kw.). Ponadto, ok. 13 000 m kw. jest budowane przez firmy na własny użytek.

Pustostany i czynsze

„Średni współczynnik pustostanów pod koniec ubiegłego roku wyniósł 16,9% – mniej o niemal 1 punkt procentowy w stosunku do 2024 r. Najwyższe poziomy obserwujemy w Katowicach (21,6%) i we Wrocławiu (20%). To znacząca część rynku, ale powierzchnię niewynajętą w bardzo dużym stopniu generują starsze obiekty z niedużymi i rozproszonymi modułami. Nie jest to często ten zasób, który może odpowiedzieć na aktualne potrzeby najemców, poszukujących zazwyczaj najnowocześniejszych obiektów w prestiżowych lokalizacjach. Przewidujemy, że w związku ze zmniejszoną nową podażą i rosnącym popycie netto, dostępność powierzchni w najnowszych biurowcach będzie się sukcesywnie zmniejszać” – komentuje Mateusz Polkowski, JLL.

Czynsze biurowe na rynkach regionalnych w 2025 r. kształtowały się w przedziale od 11,5 € do 20,0 € /m kw./ miesiąc. W ciągu roku odnotowano wzrost stawek za najlepsze nieruchomości w Krakowie (o 1,5 € /m kw./ miesiąc), w Poznaniu (o 0,5 € /m kw./ miesiąc), oraz niewielkie podwyżki we Wrocławiu i Łodzi. W pozostałych miastach czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie.

Istotną zmianą zaobserwowaną w 2025 r. była polaryzacja stawek w Krakowie. W centrum są już znacząco wyższe niż w bardziej oddalonych rejonach miasta, a różnica może wynosić nawet 6 € /m kw./ miesiąc. Stanowi to jeden z dowodów rosnącej dojrzałości krakowskiego rynku biurowego.

W odniesieniu do warunków najmu, najnowsze biurowce wymagają zawierania umów przeważnie na okres 5-7 lat. W przypadku niektórych najemców, okresy te mogą wynosić nawet 10 lat, co jest uzasadnione wysokimi kosztami, przede wszystkim fit-outu. Starsze budynki charakteryzują się większą elastycznością warunków: nowe kontrakty na 3-5 lat, a renegocjacje na okres 2-5 lat.

fot. materiały prasowe