Hiszpania pozostaje najczęściej rozważanym przez Polaków rynkiem zakupu nieruchomości za granicą, ale wraz ze wzrostem budżetu i doświadczenia klientów rozszerza się także lista analizowanych kierunków. Coraz częściej pojawiają się na niej Włochy, Portugalia oraz wybrane rynki pozaeuropejskie. Najważniejsza zmiana dotyczy jednak nie samej geografii, lecz celu zakupu.

Zdaniem ekspertów Vilea Property Boutique, wyłącznego partnera Christie’s International Real Estate w Polsce, zamożni klienci coraz rzadziej traktują zagraniczną nieruchomość wyłącznie jako miejsce wakacyjnego pobytu. Dla części z nich jest to drugi dom, dla innych aktywo przeznaczone na wynajem, element częściowej relokacji albo sposób na geograficzne i walutowe zróżnicowanie majątku. Te cele nie zawsze dają się połączyć w jednej nieruchomości, dlatego wybór rynku powinien być skutkiem jasno określonej potrzeby, a nie punktem wyjścia.

Hiszpania – rynek pierwszego wyboru

Hiszpania pozostaje naturalnym kierunkiem dla wielu polskich nabywców dzięki dobrym połączeniom lotniczym, rozwiniętej infrastrukturze oraz szerokiej ofercie nieruchomości. Marbella i Costa del Sol przyciągają klientów szukających zarówno drugiego domu, jak i nieruchomości w segmencie premium.

Skalę tego rynku potwierdzają oficjalne dane Colegio de Registradores de España. W I kwartale 2026 roku w Hiszpanii zarejestrowano 178 096 transakcji mieszkaniowych, z czego niespełna 24,8 tys. – 13,92 proc. – przypadło na nabywców zagranicznych. Polacy odpowiadali za 4,61 proc. zakupów cudzoziemców i byli ósmą najaktywniejszą narodowością. Oznacza to około 1,1 tys. transakcji dokonanych przez polskich nabywców. Dane roczne za 2025 rok pokazują ponadto, że 39,84 proc. zakupów Polaków dotyczyło nowych nieruchomości – był to najwyższy udział nowego budownictwa wśród głównych narodowości zagranicznych kupujących.

Na tym rynku szczególnego znaczenia nabierają jednak konkretna mikrolokalizacja, koszty utrzymania, zasady najmu i jakość zarządzania nieruchomością. Sama popularność regionu nie przesądza jeszcze o atrakcyjności konkretnego zakupu.

Popularność rynku idzie jednak w parze z szybkim wzrostem cen. Według hiszpańskiego Instituto Nacional de Estadística ceny mieszkań w I kwartale 2026 roku były o 12,9 proc. wyższe niż rok wcześniej; na rynku wtórnym wzrost wyniósł 13,5 proc., a na rynku nowych mieszkań 9,1 proc. Dane te wzmacniają znaczenie selekcji konkretnej lokalizacji i obiektu.

Włochy – unikatowość i ograniczona podaż

Włochy wybierają często klienci, dla których równie ważne jak funkcja inwestycyjna są charakter nieruchomości, architektura, krajobraz i historia miejsca. Toskania, północne jeziora, Wybrzeże Amalfitańskie, Sycylia, Rzym czy Mediolan oferują aktywa trudne do porównania wyłącznie według ceny za metr kwadratowy. Jednocześnie jest to rynek wymagający szczególnie starannej weryfikacji stanu prawnego i technicznego, kosztów transakcyjnych oraz ograniczeń dotyczących przebudowy lub sposobu użytkowania.

Oficjalne dane włoskiego urzędu statystycznego ISTAT pokazują, że w I kwartale 2026 roku ceny mieszkań wzrosły o 5,2 proc. rok do roku, a liczba transakcji mieszkaniowych zwiększyła się o 4,4 proc. To rynek rosnący, ale znacznie mniej jednolity niż sugerują ogólnokrajowe średnie – szczególnie w segmencie historycznych rezydencji i nieruchomości w lokalizacjach o ograniczonej podaży.

Portugalia i inne kierunki – różne cele, różne ryzyka

Portugalia może odpowiadać klientom szukającym połączenia jakości życia, dostępu do Atlantyku i międzynarodowego otoczenia. Z kolei Dubaj bywa analizowany przede wszystkim przez osoby zainteresowane nowymi projektami, nieruchomościami markowymi tzw. branded residences oraz rynkiem o wysokiej aktywności transakcyjnej. Są to jednak zupełnie różne modele zakupu. W Portugalii znaczenie mają lokalne procedury, koszty i sposób użytkowania nieruchomości, natomiast w Dubaju kluczowe są wiarygodność dewelopera, harmonogram płatności, warunki zarządzania oraz realny potencjał późniejszej odsprzedaży.

Różnicę dynamiki dobrze pokazują dane oficjalne. W Portugalii wskaźnik cen mieszkań wzrósł w I kwartale 2026 roku o 17,8 proc. rok do roku, według Statistics Portugal. W Dubaju Dubai Land Department odnotował w tym samym okresie 60 303 transakcje o łącznej wartości 252 mld AED, czyli o 31 proc. więcej wartościowo niż rok wcześniej. Wartość inwestycji w nieruchomości luksusowe wyniosła 87,71 mld AED. Skala rynku nie zwalnia jednak kupującego z oceny konkretnego projektu, kosztów i możliwości wyjścia z inwestycji.

Najpierw cel, dopiero później kraj

Najczęstszym błędem jest oczekiwanie, że jedna nieruchomość będzie jednocześnie idealnym domem wakacyjnym, wysoko rentowną inwestycją, aktywem łatwym do sprzedaży i zabezpieczeniem kapitału. W praktyce każda z tych funkcji prowadzi do innych kryteriów wyboru. Rodzina planująca spędzać kilka miesięcy w roku za granicą będzie oceniać szkoły, komunikację, opiekę medyczną i wygodę codziennego życia. Inwestor nastawiony na najem powinien analizować sezonowość, ograniczenia prawne, koszty zarządzania i płynność rynku.

Klient premium potrzebuje selekcji, nie listy ofert

Decyzja o zakupie powinna zaczynać się od diagnozy celu, kierunku, budżetu, horyzontu czasowego i sposobu korzystania z nieruchomości. Dopiero później można porównywać konkretne lokalizacje oraz konkretne oferty. W segmencie premium sam budżet jest jedynie punktem wyjścia. Ta sama cena może oznaczać zupełnie inny standard, poziom prywatności, koszty utrzymania i potencjał odsprzedaży w zależności od rynku.

„Nie ma jednego najlepszego rynku zagranicznego. Jest rynek najlepiej dopasowany do konkretnego klienta. Inaczej analizujemy drugi dom dla rodziny, inaczej nieruchomość przeznaczoną na najem, a jeszcze inaczej aktywo, którego główną wartością są prywatność, ograniczona podaż i możliwość długoterminowego przechowania kapitału” – podsumowuje Adrian Kołodziej, CEO Vilea Property Boutique.

Równie istotne jak wybór samej nieruchomości jest zaplanowanie całego procesu: od finansowania i struktury kosztów, przez analizę prawną i podatkową, po późniejsze zarządzanie. W wielu krajach znaczącą część ryzyka stanowią nie cechy samego obiektu, lecz lokalne procedury, ograniczenia najmu, jakość dewelopera lub brak rzetelnej opieki po zakupie.

Dostęp do rynku i lokalnej wiedzy

W segmencie luksusowym część najbardziej atrakcyjnych nieruchomości nie trafia do publicznego obiegu. Właściciele rezydencji, willi i apartamentów o wysokiej wartości często oczekują dyskrecji, dlatego dostęp do ofert off-market opiera się na relacjach, reputacji i współpracy z zaufanymi lokalnymi ekspertami.

„Klient potrzebuje doradcy, który rozumie jego sytuację w Polsce – rodzinę, biznes, majątek i horyzont inwestycyjny – a jednocześnie potrafi zapewnić dostęp do właściwej wiedzy lokalnej na rynku docelowym. Jako wyłączny partner Christie’s International Real Estate w Polsce łączymy lokalne prowadzenie klienta z międzynarodową siecią doświadczonych doradców i dostępem do wybranych nieruchomości, również poza publicznym obiegiem” – podkreśla Adrian Kołodziej.

ŹRÓDŁA DANYCH

Colegio de Registradores de España, Boletín Estadístico Registral nr 63 (czerwiec 2026), dane za I kwartał 2026; Estadística Registral Inmobiliaria — Anuario 2025.

Instituto Nacional de Estadística (Hiszpania), Housing Price Index, I kwartał 2026, publikacja z 8 czerwca 2026 roku.

ISTAT, House prices — provisional data, I kwartał 2026, publikacja z 19 czerwca 2026 roku.

Statistics Portugal, House Price Index, I kwartał 2026, publikacja z 23 czerwca 2026 roku.

Dubai Land Department, Dubai’s real estate transactions in Q1 2026, komunikat z 9 kwietnia 2026 roku

fot. materiały prasowe