Dane z 2026 roku potwierdzają zjawisko, które obserwujemy na rynku od kilku lat: w Polsce postępuje akumulacja kapitału prywatnego. Zgodnie z najnowszym raportem Knight Frank „The Wealth Report 2026”, Polska należy dziś do krajów o najwyższej dynamice przyrostu osób zamożnych. Co więcej, w kategorii osób bardzo zamożnych (UHNWI, o majątku powyżej 30 mln dolarów) Polska plasuje się na 3. miejscu na świecie pod względem prognozowanej dynamiki wzrostu, na poziomie 63% w horyzoncie 2026–2031. Warto jednak zachować proporcje: tak wysoka dynamika wynika w dużej mierze z niskiej bazy wyjściowej, a nie z absolutnej skali polskiego majątku prywatnego.

Ta kumulacja kapitału wywiera bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem segmentu premium. Nieruchomości z wyższej półki reagują na inne czynniki niż rynek popularny i to właśnie ta różnica, a nie odporność sama w sobie, wymaga wyjaśnienia.

Z raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 2026 roku” wynika, że w drugim kwartale ogólna sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła o ponad 8% kwartał do kwartału, osiągając niemal 12 tys. lokali. Spadek ten był podyktowany niepewnością geopolityczną oraz rosnącą ofertą, która przekroczyła 70 tys. mieszkań. Segment premium reaguje na te zjawiska w ograniczonym stopniu, ponieważ rządzi się inną logiką popytu.

Zamożni nabywcy w znacznie mniejszym stopniu finansują zakup kredytem hipotecznym, co uniezależnia ich decyzje od cyklu stóp procentowych i od zmian zdolności kredytowej. Kupują przede wszystkim na własne potrzeby, kierując się lokalizacją, jakością architektury i trwałością wartości nieruchomości w czasie.

Doskonałym przykładem tego zjawiska jest Wrocław. Dane podażowe wskazują na rynkowe zróżnicowanie: o ile w segmencie podstawowym widać nadwyżkę podaży, o tyle w segmencie podwyższonym i premium popyt wyraźnie przewyższa nowo wprowadzane inwestycje. W samym segmencie najwyższej klasy mamy wręcz do czynienia ze zjawiskiem „rynku rzadkości” – jak wskazują analizy JLL dla OKRE by Koramic, udział apartamentów premium w całkowitej ofercie wrocławskiej skurczył się na przestrzeni ostatnich lat z 21% do zaledwie 9%. Wymaga przy tym podkreślenia, że wzrost średniej ceny lokali wprowadzanych do sprzedaży we Wrocławiu o 25,7% kw/kw w II kwartale 2026 r. to przede wszystkim efekt zmiany struktury oferty – wejścia na rynek nowych projektów w ścisłym centrum miasta – a nie skokowej podwyżki cen mieszkań już znajdujących się w sprzedaży.

Ceny ofertowe w najlepszych wrocławskich apartamentowcach utrzymują się na stabilnym, wysokim poziomie 23–24 tys. zł/m² (z maksimami sięgającymi 29 tys. zł/m²). Jest to jednak rynek o innej skali i innej grupie odbiorców niż mieszkania o standardzie podstawowym – zestawianie obu segmentów prowadzi do mylnych wniosków.

Z perspektywy dewelopera premium, takiego jak OKRE by Koramic, zachodzące procesy to jasny sygnał. Mimo przejściowego wyhamowania na rynku popularnym, dynamiczny wzrost populacji majętnych Polaków generuje trwały, jakościowy popyt.

Nabywcy dysponujący znacznym kapitałem – w większości kupujący na własne potrzeby – poszukują nieruchomości niepowtarzalnych, utożsamianych z określonym stylem życia i wyjątkową architekturą. Rosnące znaczenie ma efektywność energetyczna budynku – kierunek wyznaczony przez unijną dyrektywę EPBD będzie w kolejnych latach coraz silniej różnicował wartość aktywów na rynku wtórnym. Niezmiennie kluczowa pozostaje przy tym lokalizacja: ścisłe centra dużych aglomeracji lub miejsca doskonale skomunikowane. Rosnąca zamożność części społeczeństwa sprawia, że popyt w segmencie premium jest bardziej stabilny niż na rynku popularnym. Nie jest jednak od cyklu wolny – reaguje na niego z opóźnieniem i z mniejszą amplitudą.

komentarz:  Pierre-Vincenta Pasqueta, prezesa zarządu OKRE by Koramic

fot. materiały prasowe / fot. Staś Zajączkowski