Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) kontynuował odbudowę w pierwszej połowie 2026 roku. Wartość transakcji inwestycyjnych w regionie CEE-5 (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Rumunia) sięgnęła 5,5 mld euro, o 6% więcej niż rok wcześniej, wynika z najnowszego raportu Knight Frank „CEE Investment Market – H1 2026”.

Polska pozostała największym rynkiem inwestycyjnym regionu, odpowiadając za 55% całkowitego wolumenu CEE-5, a kapitał czeski nadal odgrywał kluczową rolę, odpowiadając za 36% kapitału zainwestowanego w regionie.

Polska zdecydowanym liderem rynku

Polska pozostaje największym i najbardziej płynnym rynkiem inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej. W I połowie 2026 roku wolumen transakcji wzrósł tutaj aż o 77% rok do roku, a Polska odpowiadała za 55% całkowitego wolumenu inwestycyjnego CEE-5. Czeski udział wyniósł 26%, węgierski 11%, natomiast Rumunia i Słowacja odpowiadały za 4% rynku.

Tak dobre wyniki Polski są efektem zarówno solidnych fundamentów gospodarczych, jak i odpornego rynku najmu. Według prognoz Knight Frank całoroczny wolumen inwestycyjny w Polsce może w 2026 roku osiągnąć 6 mld euro, co byłoby najwyższym wynikiem od czasu pandemii. Oczekiwane jest ożywienie we wszystkich głównych sektorach, ze szczególnie mocnym odbiciem na rynku biurowym i handlowym oraz utrzymującym się wysokim popytem na aktywa magazynowe.

„Polska ponownie wyraźnie wyprzedza pozostałe rynki CEE pod względem skali aktywności inwestycyjnej. Wzrost wolumenu o 77% w ujęciu rocznym pokazuje, że inwestorzy coraz mocniej dostrzegają potencjał naszego rynku, wspierany przez wysokie tempo wzrostu gospodarczego, stabilny popyt najemców i atrakcyjną premię w stosunku do rynków Europy Zachodniej. Co istotne, obecny etap cyklu przyciąga zarówno kapitał krajowy i regionalny, jak i coraz szerszą grupę inwestorów międzynarodowych” – mówi Charles Taylor, CEO, Knight Frank Poland.

Kapitał czeski coraz silniejszy w regionie i poza nim

Jednym z najważniejszych zjawisk obserwowanych na rynku CEE jest rosnąca aktywność kapitału krajowego i regionalnego. W I połowie 2026 roku inwestorzy czescy zainwestowali niemal 2 mld euro w nieruchomości komercyjne w regionie, co odpowiadało za 36% całkowitego kapitału zainwestowanego w CEE. Czechy pozostają przy tym rynkiem o wyjątkowo silnej bazie krajowych inwestorów, co stanowi 75% tamtejszego wolumenu inwestycyjnego.

Ekspansja czeskiego kapitału nie ogranicza się jednak do regionu CEE. Inwestorzy z Czech coraz aktywniej poszukują możliwości również na rynkach Europy Zachodniej. W 2026 roku odnotowano ich transakcje m.in. w Niemczech, Austrii, Chorwacji i Słowenii. Siłę czeskich funduszy potwierdza również tempo wzrostu zarządzanych aktywów, których wartość rośnie średnio o 37% rocznie.

„Rosnąca skala czeskiego kapitału i dostępność różnorodnych rozwiązań finansowych zwiększają możliwości inwestycyjne lokalnych inwestorów. W I połowie 2026 roku czeski kapitał odpowiadał już za 36% całkowitego wolumenu inwestycji w CEE, a przy relatywnie niewielkim rynku krajowym inwestorzy coraz śmielej szukają możliwości za granicą zarówno w innych krajach regionu, jak i na rynkach Europy Zachodniej. Potencjał dalszej ekspansji czeskiego kapitału pozostaje znaczący” – komentuje Josef Karas, Knight Frank Czech Republic.

Inwestorzy regionalni pozostają pierwszymi graczami w cyklu

Dane pokazują, że lokalny i regionalny kapitał nadal wyprzedza powrót inwestorów międzynarodowych. W I połowie 2026 roku inwestorzy krajowi odpowiadali za 75% wolumenu w Czechach, 30% w Rumunii, 15% na Słowacji i 11% w Polsce. Jednocześnie na rynek stopniowo wracają inwestorzy z USA, Azji i RPA, a także kapitał z Europy Zachodniej, w tym coraz aktywniejsze francuskie fundusze SCPI.

Zdaniem ekspertów taki układ jest charakterystyczny dla obecnej fazy cyklu. Inwestorzy lokalni i regionalni, lepiej znający poszczególne rynki i szybciej reagujący na zmiany cen, jako pierwsi wykorzystują pojawiające się możliwości inwestycyjne. Ich aktywność pomaga również odbudowywać płynność rynku przed szerszym powrotem kapitału międzynarodowego.

Biura i handel wracają do gry

Sektor biurowy znalazł się na czele aktywności inwestycyjnej w CEE w I połowie 2026 roku, odpowiadając za 27% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, czyli około 1,5 mld euro. Biura były dominującą klasą aktywów na mniejszych rynkach CEE, tj. na Węgrzech, w Rumunii i na Słowacji, ale duże transakcje biurowe zawierano również w Polsce i Czechach.

Drugim największym sektorem był handel z udziałem 25% i wolumenem 1,4 mld euro. Już w pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku wartość transakcji handlowych stanowiła 73% całorocznego wolumenu odnotowanego w 2025 roku. Aż 1,03 mld euro przypadło na Polskę, która stała się głównym rynkiem dla dużych transakcji centrami handlowymi i portfelami nieruchomości handlowych w CEE.

Sektor magazynowy odpowiadał za kolejne 19% rynku, z wolumenem 1,04 mld euro, z czego aż 75% transakcji przeprowadzono w Polsce. Inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na aktywach zapewniających stabilny, długoterminowy dochód, w tym transakcjach sale & leaseback oraz projektach BTS.

W pierwszej połowie roku znacząco zwiększył się udział transakcji w sektorze living, dzięki kilku dużym transakcjom, w tym rekordowej na polskim rynku BTR (Build-to-Rent) zawartej pomiędzy Resi4Rent a Vantage. Jednocześnie w Pradze sfinalizowano szereg istotnych transakcji typu forward purchase z udziałem krajowych inwestorów instytucjonalnych, takich jak REICO, Mint Living, Dostupné Bydlení České spořitelny oraz Kooperativa. W połączeniu z największą transakcją roku, czyli przejęciem przez Wood & Company portfela 760 mieszkań na wynajem w południowej części Pragi, transakcje te zwiększyły udział sektora living w całkowitym wolumenie inwestycyjnym regionu Europy Środkowo-Wschodniej do 21%.

Węgry wracają na radar inwestorów

Węgry są jednym z rynków, które w I połowie 2026 roku wyraźnie odbudowały swoją pozycję. Wolumen inwestycji wzrósł o 24% rok do roku, a udział Węgier w całkowitym rynku CEE wyniósł 11%. Poprawa nastrojów inwestorów była wspierana przez stabilizację sytuacji makroekonomicznej oraz spadek rentowności 10-letnich obligacji skarbowych do około 5,2%, najniższego poziomu od początku 2022 roku.

„Rynek węgierski wyraźnie odbudowuje zainteresowanie inwestorów. Rosnąca aktywność w sektorze biurowym i handlowym, poprawa nastrojów oraz bardziej sprzyjające warunki finansowania tworzą podstawy do dalszego wzrostu wolumenu w drugiej połowie roku. Oczekujemy, że inwestycje na Węgrzech mogą przekroczyć w 2026 roku 1 mld euro, a istotną rolę nadal będą odgrywać zarówno inwestorzy krajowi, jak i kapitał regionalny, szczególnie z Czech”, – dodaje Erika Loska, Knight Frank Hungary.

Kraje CEE-5 coraz atrakcyjniejsze dla globalnego kapitału

Choć obecna faza odbudowy rynku jest w dużej mierze napędzana przez inwestorów krajowych i regionalnych, perspektywy na kolejne kwartały wskazują na dalszy powrót kapitału międzynarodowego. CEE oferuje inwestorom atrakcyjne poziomy cen, odporny popyt najemców, ograniczoną nową podaż oraz korzystniejszy profil ryzyka i zwrotu w porównaniu z częścią rynków Europy Zachodniej.

Prime yields w większości sektorów i krajów regionu powinny pozostać stabilne. Jednocześnie rosnąca konkurencja o najlepsze aktywa może w kolejnych kwartałach sprzyjać dalszej kompresji stóp kapitalizacji, szczególnie w segmencie najlepszych biur w Warszawie.

Kapitał CEE ma nadal odgrywać wiodącą rolę, ale jednocześnie oczekiwany jest stopniowy powrót szerszej grupy inwestorów międzynarodowych, m.in. kapitału nordyckiego, francuskiego i amerykańskiego. Połączenie rosnącej płynności, poprawiających się fundamentów gospodarczych i powrotu międzynarodowych inwestorów powinno wspierać dalszy wzrost aktywności transakcyjnej w drugiej połowie 2026 roku.

fot. materiały prasowe