Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości w Hiszpanii. Mimo dobrego przygotowania wielu kupujących wciąż wpada w pułapkę przenoszenia doświadczeń z polskiego rynku na hiszpańskie realia. Tatiana Pękala z Dream Property Marbella podkreśla, że mechanizmy znane z Polski często po prostu nie działają na Costa del Sol.

Polacy należą dziś do grona dziesięciu najbardziej aktywnych zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii. Tylko w drugim kwartale 2026 roku sfinalizowali 1143 transakcje, utrzymując ósme miejsce wśród zagranicznych kupujących.

– Wielu klientów ma za sobą lata doświadczeń na polskim rynku nieruchomości. To atut, ale w Hiszpanii wiele mechanizmów działa po prostu inaczej. Dotyczy to m.in. roli notariusza, prawnika, pośrednika czy samego przebiegu transakcji. Im szybciej poznamy te różnice, tym sprawniej i bezpieczniej przejdziemy przez cały proces zakupu – mówi Tatiana Pękala, założycielka i właścicielka Dream Property Marbella.

Notariusz nie zastąpi prawnika

W polskich realiach wielu kupujących przyzwyczajonych jest do sytuacji, w której większość formalności związanych z transakcją koncentruje się wokół kancelarii notarialnej. W Hiszpanii proces wygląda inaczej. To prawnik odpowiada za analizę dokumentacji nieruchomości, weryfikację jej stanu prawnego, sprawdzenie ewentualnych obciążeń, zadłużeń czy ograniczeń dotyczących użytkowania, a także za kontrolę zapisów umów podpisywanych przez kupującego.

W przypadku rynku pierwotnego prawnik analizuje dokumentację dewelopera, harmonogram płatności, zabezpieczenia środków wpłacanych przez klienta oraz zgodność inwestycji z obowiązującymi pozwoleniami. Na rynku wtórnym weryfikuje natomiast m.in. stan własności nieruchomości, wpisy w rejestrach oraz zobowiązania, które mogłyby przejść na nowego właściciela.

W hiszpańskim systemie notariusz nie przeprowadza pełnego due diligence nieruchomości, ale czuwa nad legalnością i formalną prawidłowością transakcji oraz zachowuje bezstronność wobec jej uczestników.

– Wielu kupujących początkowo traktuje honorarium prawnika jako dodatkowy koszt, który można ograniczyć. Dopiero gdy poznają zakres jego obowiązków, widzą, że jest to inwestycja w bezpieczeństwo całej transakcji. W praktyce obsługa prawna kosztuje zazwyczaj około 1% wartości nieruchomości, więc w skali całej transakcji nie jest to wydatek tak wysoki, jak wielu osobom początkowo się wydaje – podkreśla Tatiana Pękala.

Rola pośrednika wygląda inaczej niż w Polsce

Na polskim rynku nieruchomości wielu kupujących przyzwyczajonych jest do samodzielnego wyszukiwania ofert i ograniczania udziału pośredników w transakcji. W Hiszpanii, szczególnie na Costa del Sol, rynek działa jednak inaczej.

– Wartością pośrednika nie jest wyłączność, lecz znajomość rynku, dostęp do aktualnych nieruchomości i umiejętność sprawnego przeprowadzenia klienta przez cały proces zakupu. Jest to istotne zwłaszcza dlatego, że internetowe portale często zawierają oferty, które nie są już dostępne, przez co samodzielne poszukiwania bywają czasochłonne – mówi Tatiana Pękala.

Rola biura nie kończy się na znalezieniu nieruchomości. W praktyce obejmuje wsparcie w kontaktach z prawnikami, bankami, urzędami czy firmami zarządzającymi nieruchomością także po zakończeniu transakcji. Dla wielu Polaków zaskoczeniem jest również fakt, że w Andaluzji prowizję w większości przypadków pokrywa sprzedający, a nie kupujący. Wyjątki od tej reguły zdarzają się stosunkowo rzadko. Dzięki temu kupujący może korzystać ze wsparcia agencji bez ponoszenia kosztu prowizji pośrednika.

Dokumentacja i procedury prowadzone są po hiszpańsku

Znajomość lokalnych procedur okazuje się szczególnie ważna na etapie formalności.

Choć wydaje się to oczywiste, w praktyce wielu kupujących jest zaskoczonych, że podstawowa dokumentacja prawna i urzędowa związana z transakcją sporządzana jest w języku hiszpańskim. Deweloperzy często udostępniają również tłumaczenia, np. na język angielski, jednak podstawą formalną pozostaje dokumentacja w języku hiszpańskim. Oznacza to, że kupujący podpisuje dokument, którego skutki prawne powinny zostać wcześniej dokładnie wyjaśnione przez prawnika.

– Zakup nieruchomości w Hiszpanii wymaga znajomości lokalnych procedur, przepisów oraz praktyk rynkowych. Dlatego kluczowe znaczenie ma współpraca z lokalnymi specjalistami, którzy potrafią przeprowadzić klienta przez cały proces i zwrócić uwagę na kwestie niewidoczne z perspektywy polskiego rynku – podsumowuje Tatiana Pękala.

fot. materiały prasowe