Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła wyraźne ożywienie na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej. W Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Rumunii, Słowacji i Serbii wartość transakcji wyniosła łącznie 5,5 mld euro, czyli aż o 20 proc. więcej niż przed rokiem. Było to najlepsze pierwsze półrocze od czasu pandemii.

Ważniejsza od samego wzrostu wolumenu jest jednak zmiana struktury rynku: duże transakcje ponownie pojawiają się w różnych sektorach i na większości rynków regionu. Eksperci firm doradczych JLL oraz iO Partners przedstawiają wnioski z ich najnowszego, wspólnego raportu „CEE Investment Perspective”.

Polska i Czechy od zawsze były największymi rynkami inwestycyjnymi w CEE. Pierwsza połowa roku pokazała jednak, że kapitał jest gotowy do zawierania znaczących transakcji również w mniejszych państwach regionu. Z wyjątkiem Serbii, praktycznie każdy z analizowanych rynków odnotował transakcję o wartości co najmniej 50 mln euro. Do niedawna taka powszechność dużych transakcji w całym regionue należała do rzadkości.

– Najważniejszą zmianą nie jest sam wzrost wolumenu, lecz powrót realnej płynności. W pierwszej połowie roku transakcje przekraczające 100 mln euro były zawierane w każdym z głównych sektorów nieruchomości komercyjnych. Jednocześnie duże transakcje nie ograniczały się do dwóch największych rynków regionu. To istotny sygnał, ponieważ pokazuje, że inwestorzy są ponownie gotowi angażować znaczący kapitał w CEE i mają do dyspozycji znacznie szerszy wybór strategii, niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu – mówi Dmytro Havrylenko, JLL.

Nie tylko Warszawa i Praga

Skala poszczególnych rynków nadal mocno się różni, ale pierwsze półrocze przyniosło transakcje mogące stanowić nowe punkty odniesienia także poza największymi stolicami CEE. Dobrym przykładem jest Słowacja, gdzie sprzedaż biurowca The Mill w Bratysławie była największą pojedynczą transakcją biurową w kraju od II kwartału 2023 r. Co istotne, aktywność nie ograniczała się tam do stolicy – trzy z czterech transakcji biurowych zawarto w miastach regionalnych. W Rumunii największa transakcja biurowa pierwszego półrocza – zakup kompleksu @Expo w Bukareszcie za około 52 mln euro – oznaczała jednocześnie wejście na lokalny rynek nowego inwestora, Equora Capital.

Na Węgrzech największą transakcją półrocza był zakup centrum handlowego Árkád Szeged za około 115 mln euro. Była to zarazem największa pojedyncza sprzedaż obiektu handlowego na węgierskim rynku od 2018 r. W Czechach transakcje przekraczające 100 mln euro pojawiły się m.in. na rynku biurowym, gdzie izraelski AFI kupił kompleks Port7 w Pradze za ponad 110 mln euro.

Serbia była wyjątkiem od regionalnego trendu. Niska aktywność w pierwszych sześciu miesiącach nastąpiła jednak po bardzo intensywnym końcu 2025 r., a autorzy raportu oceniają ją raczej jako cykliczną przerwę, niż sygnał strukturalnej słabości rynku.

Rynek przestał mieć jednego faworyta

Drugą charakterystyczną cechą pierwszej połowy 2026 r. była zainteresowanie inwestorów wszystkimi klasami aktywów. Duże transakcje powróciły równocześnie do biur, logistyki, handlu i sektora living. W Polsce każdy z głównych segmentów odnotował transakcje przekraczające 100 mln euro.

Szczególnie widoczny jest powrót retailu do łask inwestujących. W Polsce wartość transakcji w tym sektorze przekroczyła w ciągu sześciu miesięcy poziom osiągnięty w całym 2025 r. Obok parków handlowych ponownie zainteresowaniem cieszą się centra handlowe, a coraz wyraźniejszym elementem rynku są transakcje sale & leaseback, pozwalające operatorom uwalniać kapitał zamrożony w nieruchomościach bez rezygnowania z ich użytkowania. Podobne ożywienie handlu widać na Węgrzech, gdzie sektor osiągnął najwyższą aktywność od 2022 r. i dostarczył rynkowi długo oczekiwanych nowych benchmarków cenowych.

Jednocześnie nie wszędzie niski wolumen oznacza słaby popyt. Czechy są dobrym przykładem odwrotnej sytuacji: ograniczona aktywność inwestycyjna w logistyce wynikała przede wszystkim z niedoboru aktywów dostępnych do zakupu, a nie z braku zainteresowania inwestorów. W Polsce rynek logistyczny pokazuje z kolei, jak selektywny stał się kapitał. Inwestorzy szczególnie aktywnie poszukują nieruchomości zabezpieczonych długimi umowami najmu – większość wolumenu przypadła na aktywa z kontraktami zawartymi na dziesięć lat lub dłużej. Znacznie ostrożniej oceniane są klasyczne magazyny multi-tenant z krótszymi umowami.

Kapitał regionalny coraz częściej inwestuje „u siebie”

Co warte podkreślenia, najbardziej aktywną grupą kupujących w pierwszej połowie pozostawali inwestorzy pochodzący z samego regionu. Szczególnie widoczny był kapitał czeski i węgierski, rosła również aktywność polskich inwestorów prywatnych. Jednocześnie – po okresie ograniczonej aktywności – coraz częściej na rynek wracają podmioty z Europy Zachodniej.

Ekspansja lokalnego kapitału jest szczególnie widoczna na Węgrzech, gdzie odpowiadał on za 79 proc. wolumenu inwestycyjnego oraz w Czechach, gdzie jego udział sięgnął 74 proc. Jednocześnie inwestorzy CEE coraz częściej szukają okazji w państwach sąsiednich. Przykładem jest wejście czeskiego Star Capital Finance na rynek rumuński poprzez zakup portfela parków handlowych czy aktywność czeskich inwestorów na Słowacji.

– CEE coraz trudniej traktować jako zbiór odrębnych rynków inwestycyjnych. Kapitał z regionu stał się jednym z najważniejszych źródeł płynności i coraz swobodniej porusza się między poszczególnymi krajami. Jednocześnie ponownie widzimy wracające zainteresowanie inwestorów międzynarodowych. To tworzy bardziej zróżnicowaną bazę kupujących i sprawia, że transakcje mogą dochodzić do skutku również na rynkach oraz w segmentach, które jeszcze niedawno pozostawały poza głównym radarem dużego kapitału – mówi Andrei Vacaru, iO Partners.

Więcej strategii, mniej jednego modelu inwestowania

Pierwsza połowa roku pokazuje również, że poprawa płynności nie oznacza powrotu do jednolitego modelu inwestowania. Obok stabilnych aktywów, inwestorzy szukają nieruchomości z potencjałem repozycjonowania, konwersji lub aktywnego zarządzania. Na Węgrzech ważną część rynku biurowego stanowiły transakcje core+ oraz projekty związane z przyszłą zmianą funkcji, a w logistyce cztery z siedmiu transakcji miały strukturę sale & leaseback. W Rumunii inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na aktywach biurowych oferujących możliwość repozycjonowania, podczas gdy w Polsce popyt obejmował zarówno najlepsze, zgodne ze standardami ESG nieruchomości w centrum Warszawy, jak i większe, dobrze wynajęte budynki poza centrum oraz projekty regionalne z potencjałem do dalszego zarządzania wartością. Ta różnorodność może być jednym z ważniejszych sygnałów trwałości obecnego ożywienia. Rynek nie opiera się wyłącznie na kilku najbardziej oczywistych produktach inwestycyjnych, a kupujący akceptują coraz szersze spektrum lokalizacji, sektorów i profili ryzyka.

Zainteresowanie inwestorów powinno się utrzymać

Perspektywy na drugą połowę roku pozostają bardzo pozytywne. Już na początku III kwartału ogłoszono kilka dużych transakcji, których wartości nie uwzględnia jeszcze bilans pierwszego półrocza. W Polsce tylko transakcje ogłoszone w pierwszej połowie lipca mogą podnieść tegoroczny wolumen z około 3 mld euro po sześciu miesiącach do blisko 4 mld euro. Również na mniejszych rynkach widoczny jest znaczący pipeline – na Słowacji w samym sektorze przemysłowo-logistycznym w trakcie procedowania znajdują się umowy o wartości około 300 mln euro.

Jeżeli zapowiedziane transakcje zostaną sfinalizowane, 2026 może okazać się jednym z najlepszych lat dla rynku inwestycyjnego w CEE w ostatnim okresie. Ważniejsze jest jednak to, że pierwsze półrocze przyniosło coś, czego brakowało w słabszej fazie cyklu: duże transakcje w wielu krajach, aktywność obejmującą różne klasy aktywów oraz znacznie szerszą grupę inwestorów gotowych do zawierania transakcji.

fot. materiały prasowe