Pierwsza połowa 2026 r. potwierdziła odporność rynku biurowego w Europie Środkowo-Wschodniej. W Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Rumunii, na Słowacji i w Serbii popyt netto wyniósł 565 000 m kw., utrzymując się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Stałe zainteresowanie najemców oraz malejąca dostępność powierzchni przełożyły się na spadek regionalnego wskaźnika pustostanów do 9,2%, czyli o 130 punktów bazowych w ujęciu rok do roku.

Ograniczona nowa podaż i wciąż ograniczona aktywność budowlana sprzyjają wzrostowi czynszów w całym regionie, zwłaszcza w nowych budynkach. Eksperci firm doradczych JLL i iO Partners przedstawiają wyniki najnowszego wspólnego raportu „Office Market Landscape”.

Wzrost gospodarczy w Europie Środkowo-Wschodniej w latach 2026–2027 będzie nierównomierny, ale stabilny. Polska nadal będzie odgrywać wiodącą rolę, natomiast gospodarka Węgier powinna przyspieszyć po kwietniowych wyborach. Większe wydatki gospodarstw domowych, ożywienie inwestycji przemysłowych oraz bardziej przewidywalne otoczenie polityczne powinny przyczynić się do zwiększenia aktywności na większości rynków w 2027 r.

Dynamika inflacji staje się coraz bardziej zróżnicowana – od regionalnego minimum wynoszącego 2,1% na Węgrzech do 8,3% w Rumunii. Sytuacja ta kształtuje rozbieżne kierunki polityki pieniężnej: Węgry obniżają stopy procentowe, Rumunia utrzymuje je na niezmienionym poziomie, a Czechy – podnoszą.

Wzrost gospodarczy wspierają konsumpcja gospodarstw domowych i inwestycje, a projekty finansowane przez Unię Europejską nadal odgrywają istotną rolę w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Niemiecki pakiet stymulacyjny oraz wyższe europejskie wydatki na obronność powinny pobudzić produkcję przemysłową i eksport, szczególnie od 2027 r. Do głównych zagrożeń zewnętrznych należą odnowione napięcia między USA a Iranem, wysokie ceny energii oraz silniejsza konkurencja ze strony Chin.

Powrót kapitału międzynarodowego

Ogółem rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej odnotował w pierwszej połowie 2026 r. wolumen transakcji na poziomie 5,5 mld euro. To najlepszy wynik za pierwsze sześć miesięcy roku od czasu pandemii. Osiągnięcie to jest tym bardziej znaczące, że koszty finansowania pozostają wysokie. Inwestycje w nieruchomości biurowe odpowiadały za około 1,6 mld euro całkowitego wolumenu, napędzane wysoką aktywnością kupujących w Polsce, Czechach i na Węgrzech. Uwzględniając wszystkie sektory, segment biurowy był głównym motorem aktywności inwestycyjnej na Słowacji i w Rumunii. Warto również zauważyć, że bardziej widoczni ponownie stają się inwestorzy międzynarodowi. W pierwszej połowie roku uczestniczyli w transakcjach o łącznej wartości prawie 900 mln euro.

Podaż pozostaje na niskim poziomie

W pierwszej połowie 2026 r. zasoby biurowe w Europie Środkowo-Wschodniej zwiększyły się o około 123 000 m kw. Największy przyrost odnotowano w Warszawie – 45 000 m kw. – oraz w Budapeszcie, gdzie wyniósł on 43 000 m kw. Mimo to, liczba nowych obiektów oddanych do użytku pozostaje niewielka i jest o prawie 30% niższa niż w analogicznym okresie 2025 r.

Ograniczenia podażowe utrzymują się w całym regionie, a aktywność budowlana dopiero zaczyna nabierać tempa w odpowiedzi na spadające wskaźniki pustostanów. Powierzchnie dostępne dla najemców pozostają ograniczone, szczególnie w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Niedobór nowych realizacji, w połączeniu z wysokimi kosztami relokacji, nadal skłania przedsiębiorstwa do przedłużania umów. Zjawisko to jest szczególnie widoczne na rynkach o najmniejszej dostępności ofert. Na większości analizowanych rynków renegocjacje odpowiadały za około 50% popytu brutto.

Powierzchnia znajdująca się w budowie zbliża się do 1 mln m kw. Jednocześnie przewidywana skala oddań do użytku w latach 2026–2028 pozostanie poniżej średniej z ostatnich pięciu lat, co oznacza, że w najbliższym czasie podaż wciąż będzie ograniczona.

W najważniejszych stolicach regionu wskaźnik pustostanów obniżył się. Jego poziom wahał się od zaledwie 4,5% w Belgradzie, przez stabilne 5,8% w Pradze, do 10,0% w Bukareszcie, 12,2% w Budapeszcie i 13,4% w Bratysławie. Na koniec II kwartału ogólny wskaźnik pustostanów w stolicach analizowanych państw CEE wyniósł 9,2%, co oznacza spadek o 130 punktów bazowych rok do roku.

– Rynki biurowe w Europie Środkowo-Wschodniej wkraczają w nową fazę zacieśniania podaży. Stabilne zainteresowanie najemców, spadający wskaźnik pustostanów oraz ograniczona liczba nowych inwestycji wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości i napędzają wzrost czynszów, szczególnie w przypadku wysokiej jakości, nowo wybudowanych obiektów – skomentował Péter Würsching,  iO Partners Hungary.

Stabilna aktywność najemców i rosnące czynsze w całym regionie

W pierwszej połowie 2026 r. popyt netto w sześciu stolicach Europy Środkowo-Wschodniej wyniósł łącznie 565 000 m kw. Za zainteresowanie powierzchniami odpowiadały przede wszystkim firmy technologiczne oraz podmioty sektora publicznego. Stosunkowo duży udział miały także przedsiębiorstwa z branży usług finansowych.

Stawki za lokale klasy A utrzymywały się na stabilnym poziomie lub nadal rosły. Największe wzrosty odnotowano w Bratysławie – o 7% rok do roku – oraz w Belgradzie, gdzie wyniosły 5,6%. W Warszawie czynsze zwiększyły się o 2,6%.

Tendencję wzrostową napędzają przede wszystkim nowo wybudowane nieruchomości, ustanawiające nowe standardy na rynku. Wysokie koszty budowy i finansowania sprawiają, że premie za lokale klasy A osiągają rekordowy poziom.

Rynek warszawski odzwierciedla niektóre z ogólnych trendów obserwowanych w innych stolicach Europy Środkowo-Wschodniej. W pierwszej połowie 2026 r. popyt brutto na powierzchnie biurowe wyniósł 417 000 m kw., co stanowi wzrost o 38% w porównaniu z pierwszą połową 2025 r. W drugim kwartale odnotowano rekordowo wysoki wolumen transakcji, napędzany kilkoma umowami o powierzchni przekraczającej 10 000 m kw. oraz stosunkowo większą liczbą transakcji w przedziale 1 000-5 000 m kw., szczególnie nowych umów najmu.

– Ogólny wskaźnik pustostanów nadal wykazuje tendencję spadkową. Dostępność powierzchni jest szczególnie ograniczona w centrum miasta, gdzie na koniec czerwca odsetek niewynajętej powierzchni zmniejszył się do 4,8%. Ograniczona nowa podaż, zarówno w perspektywie krótko- jak i średnioterminowej, napędza wzrost stawek czynszowych. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy już osiągnęły najwyższy w regionie poziom 30 euro/m kw. miesięcznie – mówi Piotr Kamiński, członek zarządu i dyrektor ds. wynajmu powierzchni biurowych w JLL Polska.

fot. materiały prasowe