Mieszkanie wciąż pozostaje dla Polaków jedną z najbardziej atrakcyjnych form lokowania kapitału. Za dobrą inwestycję uważa je 57% respondentów, a wśród osób planujących zakup nieruchomości od dewelopera – aż 67%. Jak pokazują dane Otodom, trzy czwarte badanych woli mieszkanie na własność, ponieważ to daje im poczucie bezpieczeństwa. Jednak niektórzy inwestorzy indywidualni szukają też sposobu, by korzystać z potencjału rynku mieszkaniowego bez bezpośredniego zakupu lokalu.

Jedną z takich możliwości są hipoteczne listy zastawne – instrumenty dłużne emitowane przez banki hipoteczne, których podstawą są wierzytelności z kredytów zabezpieczonych hipoteką. Na czym polega taka inwestycja i jak działa ona w praktyce?

Monitor Nastrojów Rynku Nieruchomości Otodom na bieżąco pokazuje, jak Polacy postrzegają zakup mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych. Jednym z trwałych czynników wspierających popyt pozostaje przekonanie, że nieruchomości będą zyskiwać na wartości w czasie. Obecnie 56% badanych spodziewa się, że ceny mieszkań pójdą w górę w najbliższym czasie i jest to o 6 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Oczekiwanie, że nieruchomości nadal będą drożeć może też przyspieszać decyzje zakupowe. Z badania Otodom i Growth Business Review wynika, że dla 63% kupujących impulsem do sfinalizowania transakcji było przekonanie, że to moment „teraz albo nigdy”.

– Nieruchomość w Polsce od lat pełni rolę tak zwanej bezpiecznej przystani. Kupujący widzą w fizycznym lokalu nie tylko ochronę majątku przed inflacją, ale także pełną kontrolę nad aktywem, możliwość generowania stałych przychodów z najmu oraz przekazania majątku kolejnym pokoleniom – wskazuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz w Otodom.

Tymczasem na polskim rynku istnieje sposób inwestowania mocno związany z mieszkaniami, który nie wymaga jednak zakupu… żadnego lokalu. Chodzi o hipoteczne listy zastawne. 1 września br. rozpoczęły się zapisy na trzecią detaliczną emisję takich papierów przez PKO Bank Hipoteczny. Bank planuje pozyskać od inwestorów od 500 mln do 1 mld zł. Nominał jednego listu wynosi 1000 zł. W pierwszym, trzymiesięcznym okresie oprocentowanie wynosi 4 proc. w skali roku, a później będzie równe stopie referencyjnej NBP powiększonej o 0,25 pkt proc. Odsetki mają być wypłacane co trzy miesiące, a wykup papierów przypada na 25 września 2030 r. Zapisy zaplanowano do 18 września 2026 r. lub do wcześniejszego wyczerpania puli. Co ważne z punktu widzenia rynku mieszkaniowego, PKO Bank Hipoteczny deklaruje, że pieniądze z emisji przeznaczy na udzielanie kredytów hipotecznych.

W co właściwie inwestujemy? 

List zastawny jest papierem dłużnym emitowanym przez bank hipoteczny. Brzmi technicznie, ale mechanizm jest prosty. Kupując taki papier, inwestor staje się wierzycielem banku. Bank zobowiązuje się wypłacać odsetki zgodnie z warunkami emisji, a w terminie wykupu zwrócić wartość nominalną papieru. Hipoteczne listy zastawne mają specjalny system zabezpieczeń określony w ustawie, a podstawę ich emisji stanowią przede wszystkim wierzytelności banku zabezpieczone hipotekami.

– To podstawowa różnica wobec mieszkania na wynajem. Kupując lokal, jesteśmy jego właścicielem. Możemy pobierać czynsz, a nasz wynik inwestycyjny zależy również od tego, co stanie się z ceną nieruchomości. Posiadacz listu zastawnego nie jest natomiast właścicielem żadnego mieszkania. Nie dostaje części czynszu od lokatora i nie zarabia bezpośrednio na tym, że ceny mieszkań wzrosną. Jego relacja jest z bankiem hipotecznym. Najprościej więc można powiedzieć, że list zastawny pozwala znaleźć się nie po stronie właściciela nieruchomości, ale po stronie jej finansowania – wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych, Otodom.

Czy list zastawny to “taki REIT po polsku”?

Nie, choć skojarzenie jest zrozumiałe. W obu przypadkach można mówić o instrumencie związanym z rynkiem nieruchomości bez konieczności samodzielnego kupowania mieszkania. Ale REIT nie jest po prostu funduszem inwestycyjnym. To szczególny model podmiotu inwestującego w nieruchomości, który w zależności od systemu prawnego może przyjmować różne formy. W najbardziej znanym, giełdowym modelu equity REIT jest to najczęściej spółka posiadająca nieruchomości przynoszące dochód, na przykład z najmu. Kupując jej akcje, inwestor staje się pośrednio współwłaścicielem biznesu opartego na portfelu nieruchomości. Przy liście zastawnym inwestor znajduje się po innej stronie. Nie jest udziałowcem właściciela budynku, tylko wierzycielem banku.

Dr Maciej Kietliński tłumaczy to w ten sposób: – Kupując mieszkanie, kupujemy konkretną nieruchomość. Kupując akcje giełdowego REIT-u posiadającego nieruchomości, stajemy się pośrednio współwłaścicielem spółki i jej portfela. Kupując list zastawny, pożyczamy pieniądze bankowi hipotecznemu. Dlatego list zastawny nie jest „mieszkaniem w papierze” ani polskim odpowiednikiem REIT-u.

Zabezpieczenie nie oznacza gwarancji

Listy zastawne mają szczególny system zabezpieczenia określony w prawie. Łączna wartość określonych aktywów, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych, musi wynosić co najmniej 105 proc. wartości nominalnej listów pozostających w obrocie.

– Same wierzytelności zabezpieczone hipotekami muszą stanowić co najmniej 85 proc. wartości nominalnej tych listów. Bank prowadzi także specjalny rejestr zabezpieczenia, a przepisy przewidują dodatkowe mechanizmy kontroli pokrycia zobowiązań. Nie oznacza to jednak braku ryzyka. List zastawny nie jest lokatą bankową objętą gwarancją BFG i nie jest obligacją Skarbu Państwa. Ma to znaczenie również wtedy, gdy inwestor chce odzyskać pieniądze przed terminem wykupu. PKO Bank Hipoteczny zamierza ubiegać się o dopuszczenie obecnej serii do obrotu na Catalyst. Po wprowadzeniu papierów na rynek będzie można próbować sprzedać je wcześniej, ale po cenie rynkowej. Może być ona wyższa albo niższa od ceny zakupu, a możliwość sprzedaży zależy również od tego, czy znajdzie się kupujący. Zabezpieczenie instrumentu i brak ryzyka to więc dwie różne rzeczy – tłumaczy ekspert Otodom.

Pierwsze emisje przyciągnęły tysiące inwestorów

PKO Bank Hipoteczny pierwszą serię skierowaną do inwestorów indywidualnych przeprowadził w październiku 2025 r. Zapisy złożyły 5762 osoby, a łączna wartość przydzielonych papierów wyniosła ponad 1,155 mld zł. Bank zwiększył wielkość emisji, dzięki czemu nie było konieczności redukowania zapisów. Druga oferta ruszyła w kwietniu 2026 r. Początkowo bank planował emisję o wartości 500 mln zł, ale już pierwszego dnia wartość zapisów przekroczyła ten poziom, dlatego ofertę zwiększono do 1 mld zł. Łącznie inwestorzy zapisali się na papiery warte ponad 1,338 mld zł, choć do przydziału było 1 mld zł. Zapisy złożyły 4793 osoby. Według PKO Banku Hipotecznego w dwóch pierwszych ofertach listy zastawne objęło łącznie ponad 10,5 tys. inwestorów detalicznych. PKO nie jest już przy tym jedynym bankiem, który skierował taki instrument do osób fizycznych.

W 2026 r. detaliczną serię listów zastawnych zaoferował również mBank Hipoteczny. Jej wartość wyniosła niespełna 106 mln zł. Według aktualnego wykazu KNF w Polsce działa pięć banków hipotecznych: ING Bank Hipoteczny, mBank Hipoteczny, Millennium Bank Hipoteczny, Pekao Bank Hipoteczny i PKO Bank Hipoteczny.

Nieruchomość od drugiej strony

Segment nieruchomości mieszkaniowych pokazuje więc, że mamy do czynienia z ciekawą alternatywą dla niektórych inwestorów. Z jednej strony fizyczny lokal mieszkalny pozostaje niezastąpiony. Z drugiej hipoteczne listy zastawne dostarczają bankom kapitał na finansowanie kolejnych kredytów, zamykając finansowy obieg rynku.

– Polski inwestor dojrzewa i szuka różnorodności. Tradycyjne mieszkanie na wynajem i hipoteczne listy zastawne nie wykluczają się. Zakupy mieszkań budują portfel kredytowy banków, a listy zastawne dostarczają systemowi płynności. W efekcie zyskuje cały rynek, a Polacy otrzymują ciekawe narzędzie inwestycyjne, które w danym momencie może okazać się odpowiednio dopasowane do ich budżetu i preferencji – mówi Paweł Jarząbek z Otodom.

Z kolei dr Maciej Kietliński przekonuje, że listy zastawne pokazują ten sam rynek od innej strony:

– Ktoś kupuje mieszkanie na kredyt, bank udziela mu finansowania, a sam bank potrzebuje z kolei źródeł pieniędzy pozwalających finansować wieloletni portfel takich kredytów. Jednym z tych źródeł mogą być listy zastawne kupowane przez inwestorów. Ich nabywca nie staje się przez to inwestorem mieszkaniowym w takim samym znaczeniu jak właściciel lokalu na wynajem. Nie uczestniczy bezpośrednio ani we wzroście cen mieszkań, ani w dochodach z najmu. Znajduje się po prostu w innym miejscu całego łańcucha – po stronie finansowania. I właśnie to jest najciekawsze w kolejnych detalicznych emisjach: nie tyle parametry jednej konkretnej serii, ile fakt, że inwestor indywidualny może dziś wejść do części rynku hipotecznego, która przez lata była kojarzona przede wszystkim z dużymi instytucjami finansowymi. Aby mieć kontakt z rynkiem nieruchomości, nie zawsze trzeba mieć klucze do mieszkania – podsumowuje ekspert Otodom.

fot. materiały prasowe