City po polsku? Rosną dzielnice biurowe w naszych miastach

Utrzymująca się koniunktura na nowe powierzchnie biurowe sprawia, że tzw. city sukcesywnie się rozrastają. Biznes ciągnie, bowiem do biznesu. Dzielnice biurowców nie mają więcej niż 10 lat.

Największym rynkiem biurowym w Polsce jest oczywiście Warszawa. I chyba tylko tu istnieją na tyle rozwinięte biurowe rejony miasta, które można by próbować porównywać do dzielnic biznesu takich metropolii jak Londyn, Nowy Jork czy Paryż – oczywiście znając proporcje.

Trzy główne dzielnice biurowe w Warszawie to Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Każda z tych lokalizacji ma swoje zalety i każda może pochwalić się topowymi obiektami biurowymi. Śródmieście, ścisłe centrum stolicy, obecnie dysponuje około 1,15 mkw. powierzchni biurowych. Konkurencyjny może być w tym zakresie jedynie Mokotów. Inne lokalizacje ustępują pod względem dostępności biur. Wśród sztandarowych nieruchomości biurowych Śródmieścia są m.in. Rondo 1, Warsaw Financial Center i PZU Tower. Do 2016 roku ukończone zostaną m.in. biurowce The Tides, czy Gdański Business Center II.

Mokotów ze słynnym już „Mordorem” czyli ulicą Domaniewską, gdzie mieści się prawdziwe „zagłębie” biurowców, to kolejna topowa lokalizacja warszawska. Zaletą Mokotowa jest niewątpliwie dobre położenie – między centrum stolicy a Portem Lotniczym im. Fryderyka Chopina. Do biznesowego Mokotowa dociera też pierwsza linia metra.

Kolejna lokalizacja, czyli Wola, jest stosunkowo młodą dzielnicą biznesową, ale cechującą się największym przyrostem podaży nowych powierzchni. To tu powstaje m.in. kolejna sztandarowa inwestycja biurowa stolicy, czyli wieżowiec Warsaw Spire. Biznesowa Wola sąsiaduje z Centralnym Obszarem Biznesu. Ten rejon miasta znacznie zyskał na atrakcyjności inwestycyjnej po uruchomieniu drugiej linii metra, przechodzącej właśnie przez Wolę. Symptomem tego jest choćby duża podaż nowych inwestycji biurowych przy rondzie Daszyńskiego.

Kraków – to największy rynek biurowy, wśród polskich miast regionalnych, poza stolicą. Inwestycje w segmencie biurowym koncentrują się na Bonarce i w Zabierzowie. Ta pierwsza lokalizacja –w dzielnicy Podgórze – jeszcze do niedawna kojarzyła się mieszkańcom przede wszystkim z dawnymi zakładami chemicznymi, jednak dzięki inwestycji Bonarka for Business przy ul. Puszkarskiej zaczęła zmieniać swój charakter. Obecnie dzięki koncentracji nowych biurowców jest kojarzona jako krakowskie „city”. Do wiodących inwestycji w tym rejonie należą również m.in. Enterprise Park i Organe Office Park. Wśród innych lokalizacji biurowych w Krakowie wymienić należy m.in. Dębniki z inwestycją Skanski – Kapelanka 42 oraz kompleksem Green Office.

Wrocław – stolica Dolnego Śląska to trzeci rynek biurowy kraju. Dzielnica biznesu, podobnie jak w przypadku Krakowa (Bonarka) i Warszawy (Wola) wyrasta tu na dawnych obszarach przemysłowych. Mowa o dzielnicy Fabryczna i rejonie ulic Strzegomskiej oraz Robotniczej. Do największych inwestycji należą tutaj m.in. kompleks Millenium Tower, Green Towers oraz West Forum Business Center.  To tu w głównej mierze koncentruje się „wrocławskie city”. Poza tym, wśród nowych realizacji, są też obiekty położone w  ścisłym centrum miasta – z nowym dużym kompleksem biurowym Dominikański, zrealizowanym przez firmę Skanska. Nowy biurowiec Echo Investment (West Gate) powstał również przy ul. Lotniczej –  w zachodniej części miasta.

Gdańsk – czwarty rynek biurowy kraju, rozwija dzielnicę biznesową głównie w Oliwie i na Przymorzu. Najbardziej reprezentatywna inwestycja to kompleks Olivia Business Centre. Warto wspomnieć również o nowej lokalizacji biznesowej stolicy Pomorza, a mianowicie rejonie wokół portu lotniczego im. Lecha Wałęsy, zwanym roboczo Airport City. Gdańscy urzędnicy i inwestorzy widzą potencjał w tym obszarze, m.in. dzięki uruchomieniu Pomorskiej Kolei Metropolitalnej. Wśród nowych realizacji są m.in. hotel Hampton by Hilton i biurowiec BCB Business Park.

Polskie dzielnice biznesowe są ciągle na początkowym etapie rozwoju, jednak proces ten następuje bardzo szybko. Koncentracja biurowców i firm na jednym obszarze przynosi wiele korzyści – zarówno miastu, jak i samym firmom oraz otoczeniu biznesu. To co niewątpliwie należy do zalet powstawania tzw. city, to wykorzystywanie luk w zabudowie, pustych, jałowych przestrzeni. W każdej z wyżej wymienionych lokalizacji nowe biurowce powstają w dawnych rejonach fabrycznych, które do niedawna były nieużytkowane. Dzielnice biurowe wypełniają te wyrwy i zapobiegają nadmiernemu rozrastaniu się miast na przedmieścia.

Koncentracja biznesu w jednym miejscu to też zaleta dla najemców, zwłaszcza, że niejednokrotnie w rejonach „biznesowych” występują też obiekty naukowe: placówki wyższych uczelni, centra badawcze, parki technologiczne.

Wreszcie na dzielnicach biznesowych zarabia całe otoczenie, a więc firmy handlowe i usługowe. W nowoczesnych biurowcach standardem jest już szeroki pakiet usług i funkcjonalności dla najemców: są więc kantyny, przestrzenie relaksu, obiekty sportowe. Koncentracja placówek biznesu przyciąga też handel wielkopowierzchniowy.

Do problemów, z którymi zmagają się „polskie city” należy natomiast komunikacja. Błyskawiczny rozrost dzielnic biznesowych nie współgra często z rozwojem infrastruktury. Na ulicach szczególnie „naładowanych” biurowcami w godzinach szczytu tworzą się duże korki, które stają się utrapieniem mieszkańców i pracowników. Komunikacja miejska jest z kolei często przeładowana. Brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych to kolejny mankament. Problemy komunikacyjne  w szczególności dotyczą takich lokalizacji, jak choćby warszawska Domaniewska i Konstruktorska czy ulica Strzegomska we Wrocławiu.

Magdalena Paluch
Dziennikarz
Property Journal