Kawałek hotelu może być własnością prywatnego inwestora, który będzie czerpał zyski z najmu, nie tracąc prawa do korzystania z nieruchomości. Taką możliwość daje tzw. system condo. W USA znany jest od połowy XX wieku. U nas to ciągle nowość, ale coraz popularniejsza.

W Polsce działa już kilkadziesiąt obiektów hotelowych, gdzie właścicielami poszczególnych pokojów są indywidualni inwestorzy. Mowa głównie o lokalizacjach nadmorskich, w górach, nad jeziorami mazurskimi – a więc tam, gdzie może być obłożenie. Ile trzeba zainwestować? Ceny są oczywiście bardzo zróżnicowane, ale z danych WGN wynika, że stawki za takie nieruchomości zaczynają się od poziomów średnich rynkowych dla budownictwa w segmencie popularnym. Standardowe 50 – metrowe mieszkanie wykończone pod klucz można mieć już w cenie 270 – 300 tys. zł.

Zasada działania systemu condo jest prosta. Deweloper buduje nieruchomość, następnie sprzedaje ją nabywcy jednocześnie od niego wynajmując (najem zwrotny). Gwarantuje mu określoną stopę zwrotu przez określony czas. Nabywca jest właścicielem nieruchomości z odrębną księgą wieczystą. Zarabia na wynajmie i na wzroście wartości nieruchomości. Ma też możliwość korzystania z niej przez określony czas w ciągu roku. Czyli może wyjechać do swojego pokoju hotelowego na wakacje.

Zazwyczaj mamy do czynienia z dwoma odmianami tego rodzaju inwestycji: condohotelami i aparthotelami. W pierwszym przypadku nabywca kupuje po prostu pokój w hotelu, zazwyczaj o standardzie 4 – 5 gwiazdek. Całość utrzymania nieruchomości, remonty w pomieszczeniu itp. spoczywają na operatorze. Nabywca co prawda może z pokoju korzystać, ale w ograniczonym zakresie – zazwyczaj przez kilkanaście, ściśle ustalonych co do terminu, dni w ciągu roku. Przez pozostały czas pokój jest wynajmowany.

Jeśli chodzi o aparthotele – tu kupujący ma bardziej wolną rękę, ale też więcej na nim spoczywa, także w sensie kosztowym. Są to apartamenty z własną kuchnią, łazienką itp., które mogą pełnić funkcję niezależnych mieszkań. Zazwyczaj mają tylko niektóre funkcjonalności hotelu – np. recepcja, sprzątanie itp. Właściciel pokrywa koszty związane z remontem nieruchomości. To on też ustala w jakim terminie obiekt jest wynajmowany.

Sukces całości sukcesem jednostki

Pojawiające się czasem w ofertach inwestorów stopy zwrotu na poziomie 5 do 8 proc. ceny netto rocznie są obecnie znacznie wyższe od tego, co można zarobić na lokacie albo inwestując w obligacje. To przyciąga uwagę indywidualnych inwestorów. Projekty tego typu charakteryzują się opłacalnością dla obu stron. Deweloper zyskuje sprzedaż swoich nieruchomości, jednocześnie może zarabiać na wynajmie, nabywca natomiast ma zagwarantowany zwrot, a do tego nieruchomość może zyskiwać na wartości w czasie. Nie bez znaczenia jest oczywiście możliwość korzystania z niej we własnym zakresie.

W praktyce jednak wiele zależy od tego, jak dobrana jest cała inwestycja. Czyli lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Najczęściej wysoki zwrot jest gwarantowany przez kilka lat, później zależy od obłożenia. Jeśli ono będzie słabe, nieruchomość nie będzie zarabiać. Co prawda nabywca ma pełne prawo do nieruchomości, jest jej właścicielem, ale jeśli cały projekt będzie nietrafiony, wtedy ciężko sobie wyobrazić by poszczególni właściciele na własną rękę przejęli zarządzanie hotelem. Dobrą sprawą jest natomiast fakt, że indywidualny inwestor może zarabiać dwutorowo – z jednej strony ma gwarantowaną przez operatora stopę zwrotu, z drugiej zarabia na zwiększeniu wartości nieruchomości (jeśli jest ona dobrze wybrana).

Czytaj umowę

Oczywiście truizmem jest, że należy dokładnie zapoznać się z zasadami kontraktu w systemie condo, ale nie dość o tym przypominać. Należy przede wszystkim dokładnie zapoznać się z podziałem kosztów, czasem trwania, gwarantowaną stopą zwrotu i późniejszymi zasadami podziału zysków.  Musi mieć też pewność, że chodzi o nieruchomość z odrębną księgą wieczystą. Warto też przyjrzeć się inwestycji. Bywa tak, że deweloper pierwotnie planował osiedle, ale fiasko projektu skłoniło go do przemianowania całości na pokoje hotelowe na wynajem. Takie rozwiązanie będzie jednak miało swoje braki (m.in. niewystarczające części wspólne), które odbiją się na popularności obiektu.

Mimo tych zastrzeżeń system condo na pewno wart jest uwagi i przy dobrze skalkulowanym projekcie może okazać się zyskowną inwestycją.

Justyna Klementowska

Dział Analiz WGN