Schładzanie się pierwotnego rynku mieszkaniowego, perspektywy rozwoju sektora mieszkań na wynajem i fenomen biur coworkingowych – takie tematy zdominowały 18. edycję debaty „Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się 18. października 2018 w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie.  

Co dalej z rynkiem pierwotnym?

Według firmy doradczej REAS, w całym 2018 roku ilość mieszkań sprzedanych w sześciu największych polskich miastach spadnie do 62,5 tys. wobec wyniku 72,8 tys., osiągniętego rok wcześniej. Natomiast liczba lokali wprowadzonych do oferty prognozowana jest na 60,6 tys. w tym roku wobec 67,5 tys. w 2017 r. Oznacza to spadek o odpowiednio 14 i 10 proc. Czy mamy do czynienia z początkiem rynkowego spowolnienia? Według biorących udział w debacie deweloperów – niekoniecznie. W ich opinii sprzedaż spada nie z powodu zniechęcenia klientów wysokimi cenami, ale jest wprost proporcjonalna do zmniejszającej się podaży.

– Mniejszy wolumen sprzedaży związany jest ze spadającą ilością produktu na rynku. Deweloperom w Warszawie mieszkania sprzedają się właściwie na pniu. Przygotowując nasze inwestycje jeszcze jakiś czas temu, zakładaliśmy długość ich cyklu sprzedaży na 12-18 miesięcy. Dziś wszystkie mieszkania sprzedają nam się niekiedy nawet przed rozpoczęciem etapu realizacji. Liczba transakcji spada, bo większość deweloperów ma coraz mniejsze oferty, a procesy przygotowawcze dla nowych inwestycji uległy wydłużeniu. To prawda – podnieśliśmy ceny, bo coraz droższe są grunty oraz koszty budowy. Ale klienci wiedzą o tej sytuacji i ja akceptują – mówił Marcin Michalec, dyrektor sprzedaży i marketingu firmy deweloperskiej Okam Capital. Nie tylko on wskazywał rosnące ceny gruntów jako jeden z głównych stymulatorów wzrostu cen na rynku mieszkaniowym w ostatnich miesiącach.

– Kiedy działki przestaną drożeć? Wzrosty cen gruntów będą trwały dotąd, aż rynek nie powie „sprawdzam”. Procentowy udział wartości działki w całym procesie deweloperskim znacząco wzrósł. Dziś cena ziemi to już nawet 5-5,5 tys. zł z każdego sprzedawanego metra kwadratowego inwestycji. Mamy co prawda specustawę, która ma uwolnić dla rynków mieszkaniowych grunty rolne w granicach dużych aglomeracji i docelowo – poprzez zwiększenie podaży – doprowadzić do obniżki cen gruntów. Nikt jednak nie wie, jak ten akt prawny będzie funkcjonował w praktyce, w kilku miastach na pewno nie zadziała – komentował Łukasz Dołęga, dyrektor ds. rozwoju w firmie Immobel Poland.

Mieszkania na wynajem – wciąż opłacalne?

Wysokie ceny mieszkań na pierwotnym rynku mieszkaniowym nie odstraszają inwestorów indywidualnych – w dużych polskich miastach kupowali oni nawet od 30 do 60 proc. lokali oddawanych do użytku przez deweloperów. Ich optymizmu nie podzielają inwestorzy instytucjonalni.

– My jako bank mamy doświadczenie w finansowaniu projektów mieszkaniowych na wynajem w innych krajach. Obawiamy się, że Polacy jednak są tradycyjnie mocno przywiązani do własności i to, co obecnie obserwujemy jest krótkotrwałym trendem. Fundusze inwestycyjne muszą dodatkowo liczyć się z ryzykiem walutowym – inwestora interesują zyski w euro, a czynsz jest płacony w złotówkach. Brakuje tez dużych, doświadczonych firm, które mogłyby zarządzać takimi nieruchomościami. No i przede wszystkim, dla dużych zagranicznych graczy 500 mieszkań to mało, dla nich odpowiednie portfele zaczynają się od pakietów liczących 2000 lokali mieszkalnych – tłumaczyła Beata Latoszek, szef polskiego oddziału niemieckiego banku Deutsche Hypo. – Mieszkania to dobre inwestycje, każdy musi jeść i gdzieś mieszkać. Ale ceny najmu są prawie tak samo wysokie, jak rata odpowiedniego kredytu hipotecznego. Kredyty staniały – banki starają się stymulować popyt na nie, bo wymóg 20 proc. wkładu własnego mocno uderzył w kredytobiorców – mówiła Latoszek.

Na spadającą rentowość tego typu inwestycji zwracał uwagę Łukasz Dołęga: – Wiele osób kupuje mieszkanie na wynajem, posiłkując się kredytem hipotecznym. Przy rentowności rzędu 3 proc. ewentualny wzrost stóp procentowych – który w perspektywie kilku lat po prostu musi nastąpić – uczyni całą inwestycję nieopłacalną.

Czy zatem inwestowanie w mieszkania na wynajem to zawsze chybiony interes?

– Zależy, jak się kupi – twierdzi Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri, firmy zarządzającej pakietami mieszkań na wynajem. – Faktycznie zdarza się, że ludzie kupują mieszkania bez zastanowienia, bo „wszyscy tak robią”. Ale wciąż można w ten sposób dobrze zainwestować. Deficyt mieszkań w naszym kraju nadal jest ogromny, wspomniany wymóg wkładu własnego też jest dla wielu osób poważnym problemem – wszystko to sprawia, że mieszkania na wynajem będą nadal cieszyć się dużą popularnością. Odsetek mieszkań wynajmowanych na zasadach komercyjnych na tle całej krajowej substancji mieszkaniowej wzrósł w ostatnich latach do 5 proc. Nie widzę żadnych racjonalnych powodów, dla których ten wskaźnik nie miałby osiągnąć unijnej średniej, czyli 18 proc.

Coworking – to się sprawdza

Coworking to hasło w ostatnich odmieniane przez wszystkie przypadki przez graczy na rynku biurowym. Rzeczywiście, aż 21 proc. popytu w centrum Warszawy w I półroczu 2018r. wygenerowała właśnie ta branża. Przelotna moda, czy faktycznie pieśń żałobna dla starych porządków na rynku? Według Piotra Kaszyńskiego, partnera zarządzającego Cresa Polska, raczej to drugie.

– Młodzież opuszczająca dziś mury uczelni wspólnie je, mieszka i podróżuje, nie chce mieć samochodów, oczekuje innego środowiska pracy, więc biura coworkingowe przyjmują się świetnie. Przy tak dynamicznym rynku, małe firmy normalnie nie miałyby szans na wynajęcie niewielkiego biura na krótki okres w nowoczesnym biurowcu. Powierzchnie coworkingowe to wyjście naprzeciw potrzebom tej grupy najemców i jednocześnie ciekawe przedsięwzięcie biznesowe, widzę tu dużą przestrzeń do rozwoju. Moim zdaniem branżę tę czeka co najmniej 2-3 letni okres prosperity, zwłaszcza na rynkach regionalnych. Nie jest przypadkiem, że deweloperzy wchodzą w coworkingi – to znakomite inkubatory przyszłych relacji z najemcami. Większość da sobie radę, będzie się dalej rozwijać i kiedyś stanie przed koniecznością wynajęcia większego biura. Na tak konkurencyjnym rynku najmu warto budować te relacje od samego początku.

Dobre perspektywy dla firm coworkingowych przewiduje również Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Property Poland: – Według naszych obserwacji, popyt na biura coworkingowe w Polsce wzrósł w ciągu roku z 2 do 8 proc., a na Zachodzie ma rosnąć nawet o 20 proc. Początkowo patrzyliśmy na to zjawisko sceptycznie – niektórzy inwestorzy, z którymi rozmawialiśmy traktowali najemców z tego sektora jako „zapchajdziury”. Dziś zupełnie to się zmieniło – biura w coworkach wynajmują nie tylko startupy, ale też poważne, globalne koncerny, których biura w Polsce wstępnie zatrudniają tylko kilku pracowników czy firmy, które potrzebują po prostu elastycznej, krótkoterminowej powierzchni. Dobrym przykładem może być np. bank wynajmujący biuro dla małego zespołu ludzi, realizującego jakiś projekt obliczony na dwa lata.

Osiemnastą edycję debaty „Inwestowanie w Nieruchomości” patronatem objęły bankier.pl, Klub Polskiej Rady Biznesu, Instytut Rozwoju Warszawy oraz portal europaproperty.com, a partnerami wydarzenia były Okam Capital, Cresa Polska oraz Innovative Facility Management Polska.

fot. materiały prasowe