Czy na pewno opłaca się kupić nieruchomość do remontu ?

Zakup mieszkania do remontu może budzić niepokój ze względu na opłacalność takiej inwestycji i ilość pracy towarzyszącą dostosowaniu lokalu do stanu używalności.

Strach przed podjęciem tej decyzji nie zawsze jest jednak uzasadniony. Pierwszym krokiem powinno być dokonanie zimnych kalkulacji. Czy zakup mieszkania do remontu to rzeczywiście ryzykowna inwestycja? Ile można na niej zarobić?

Przeciętny nabywca mieszkania z rynku wtórnego najczęściej i najchętniej wybiera lokal, w którym można zamieszkać od zaraz. To najwygodniejsze i najszybsze rozwiązanie, pozbawione elementu ryzyka, z jakim potencjalnie wiąże się każdy remont. Według danych z 2013 roku mieszkania, które nie wymagają żadnych lub niewielkich nakładów finansowych preferowało aż 44,4 proc. nabywców[1]. Kto interesuje się zatem mieszkaniami, które wymagają remontu?

– Osoby z niższą zdolnością kredytową i takie którym nie zależy na szybkim wprowadzeniu się do mieszkania (np. single, absolwenci stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, osoby bezdzietne) mogą sobie pozwolić, by sukcesywnie remontować swój lokal, zbierając w tym czasie środki niezbędne do sfinansowania kolejnych prac – podpowiada Kuba Karliński z Magmillon. – Oddzielną grupę stanowią inwestorzy, którzy kupują takie mieszkania by je wyremontować i sprzedać z zyskiem.

Poszukujesz mieszkania do własnego użytku, ale możesz na nie poczekać? A może chcesz przeznaczyć lokal na cele inwestycyjne? Zakup mieszkania do remontu pozwoli Ci stosunkowo tanio nabyć nieruchomość, często mniej typową lub w dobrej lokalizacji. Ceny potrafią być niższe nawet o kilkanaście-kilkadziesiąt procent w porównaniu do mieszkania niewymagającego remontu.

– Oferty lokali do remontu to często mieszkania, w których przez wiele lat żyli starsi ludzie, zdarza się, że dziedziczone z pokolenia na pokolenie. Część z nich znajduje się w świetnie skomunikowanych rejonach miasta, np. w Śródmieściu Warszawy czy na bliskiej Woli, albo w zabytkowych kamienicach. Takie nieruchomości wymagają oszlifowania w postaci generalnego remontu, ale dzięki niemu mogą stać się prawdziwą żyłą złota – mówi ekspert.

Warto jednak zauważyć, że skala niezbędnych prac, a więc kosztów, jakie trzeba ponieść w przypadku mieszkania wymagającego remontu zależy przede wszystkim od wieku budynku oraz stanu i wielkości lokalu. Nie wszystkie inwestycje tego typu będą opłacalne. Adaptacja poddasza na potrzeby mieszkalne będzie długa, żmudna i kosztowna, co powoduje, że stopa zwrotu z takiej inwestycji będzie z pewnością niższa. Na ewentualny zysk będzie trzeba także dłużej poczekać. Warto jednak szukać mieszkań po okazyjnej cenie, których odświeżenie nie będzie kosztowało wiele czasu i pieniędzy. Ile może kosztować remont? Z ostrożnych szacunków wynika, że do ceny 50-metrowego mieszkania trzeba doliczyć minimum 40 – 50 tys. złotych. Wszystko zależy jednak od standardu wykończenia nieruchomości.

Przykładów nie trzeba szukać długo – wystarczy przeanalizować mieszkania 2-pokojowe w konkretnych dzielnicach, które cieszą się dużą popularnością wśród nabywców na podstawie ofert popularnego serwisu ogłoszeniowego Otodom. 50-metrowy lokal na Bemowie, o takich właśnie parametrach, z możliwością wydzielenia kolejnego pokoju, piwnicą i dużym balkonem, potrzebujący jedynie generalnego remontu łazienki, jest już o 17% tańszy niż lokale przystosowane do zamieszkania od zaraz dostępnych w tej dzielnicy. Porównując oszczędność tej oferty w skali całej Warszawy, prezentuje się ona jeszcze korzystniej:

Źródło: Otodom.pl

Łatwo znaleźć też po okazyjnej cenie dwupokojowe mieszkanie na Mokotowie. Lokal na zielonej Sadybie, na zamkniętym osiedlu, w niskim bloku, z parkingiem i piwnicą o łącznej powierzchni 53,51 metrów kwadratowych w niskim bloku można tu dostać już za 7 457 zł/m². Oszczędności na metrze kwadratowym sięgają tu nawet 26% (w skali Mokotowa), należy jednak liczyć się z generalnym remontem całego mieszkania. Doliczając umowne 50 tys. (koszt kapitalnego remontu), cena metra kwadratowego tego lokalu wciąż kształtuje się dużo niżej niż średnia – ok. 8500 zł vs. 10189 zł, co czyni je łakomym kąskiem dla inwestora.

Prawidłowość ta zauważalna jest także dla innych dzielnic. Jaki z tego wniosek? Mieszkanie do remontu – jak najbardziej na tak! Należy jednak dokładnie wybrać nieruchomość i mieć w sobie zamiłowanie do przeobrażania wnętrz. Warto wybierać lokale w nowszym budownictwie lub kamienicach, w których wymieniono instalacje i przeprowadzono renowację zewnętrznych elewacji. Przed zakupem dobrze jest także dowiedzieć się o plany inwestycyjne wspólnoty, zakres przeprowadzonych robót i wysokość funduszu remontowego. W przypadku wielu prac do wykonania, czynsz automatycznie rośnie. Jeśli będzie on zbyt wygórowany, oferta wynajmu czy sprzedaży takiego lokalu będzie zdecydowanie mniej konkurencyjna.

[1] http://www.gratka.pl/mieszkam/artykul/czy-oplaca-sie-kupic-mieszkanie-do-remontu,3390124,art,t,id,tm.html

fot. archiwum