Dwie trzecie ze 151 przebadanych inwestorów rynku nieruchomości
w Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii stwierdziło, że spodziewa się zmiany trendu stóp zwrotu na wzrostowy w 2020 roku lub później.

• Najlepsze stopy zwrotu w ciągu najbliższych 12 miesięcy będą generowały nieruchomości logistyczne.
• Klimat dla inwestycji w nieruchomości handlowe w ciągu najbliższych 12 miesięcy będzie się pogarszał. Ogólne perspektywy dla nieruchomości biurowych są nieco lepsze.
• Inwestorzy zmuszeni są do poszukiwania nowych typów inwestycji, aby uciec od konieczności zaakceptowania niższych stóp zwrotu lub wyższego ryzyka.

To najważniejsze wnioski płynące z cyklicznego badania przeprowadzonego przez Union Investment wśród inwestorów z branży nieruchomości z Francji, Niemiec
i Wielkiej Brytanii.

Deficyt produktów inwestycyjnych na rynku nieruchomości wymusza zmiany i zwiększa innowacyjność w tym sektorze. To korzystna ocena procesu transformacji, z którym zmaga się wiele segmentów branży nieruchomościowej. – Obecny brak produktów przyspieszy trend na rynku, który od jakiegoś już czasu nabiera tempa za sprawą takich kierunków, jak zrównoważony rozwój, cyfryzacja i urbanizacja – mówi Olaf Janssen, dyrektor analiz w Union Investment Real Estate. W ciągu ostatnich dziewięciu lat branża musiała się nauczyć, że niedobór dostępnych nieruchomości inwestycyjnych napędzający wzrost cen nie jest zjawiskiem tymczasowym. Ponadto rynek jest daleko od odwrócenia trendu w stopach zwrotu.

Stopy wzrostu zaczną rosnąć po 2020 roku

W najnowszym badaniu nastrojów inwestycyjnych Union Investment dwie trzecie ze 151 przebadanych inwestorów rynku nieruchomości w Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii stwierdziło, że spodziewa się punktu zwrotnego w 2020 roku lub później. 36% badanych inwestorów szacuje, że nominalne stopy zwrotu na rynku nieruchomości w Europie zaczną ponownie rosnąć nie wcześniej niż za trzy lata. W zależności od oczekiwań inwestorów odnośnie stóp zwrotu strategia inwestycyjna może uwzględniać akceptację dla wyższego ryzyka lub niższych stóp zwrotu. Według badania Union Investment 37% inwestorów obecnie chce podejmować dodatkowe ryzyko w zamian za te same stopy zwrotu. Jednak wyraźna większość (56%) nie ma zamiaru zmieniać swojej strategii ryzyka, tym samym godząc się na niższe stopy zwrotu.

Ok. 50% inwestorów biorących udział w badaniu stwierdziło, że nie wierzy, iż osiągnie swoje cele rentowności – ani w ciągu trzech, ani w ciągu pięciu lat. Z badania wynika także, że profesjonalni inwestorzy stale przypisują dużą wartość bezpieczeństwu. Jest ono najważniejszym aspektem decyzji inwestycyjnych dla 30% z badanych inwestorów. Dla 15% najważniejszym czynnikiem jest płynność, natomiast tak jak w ubiegłym roku stopy zwrotu z inwestycji stanowią priorytet dla 54% respondentów. Jedynie inwestorzy francuscy wykazują większą tolerancję ryzyka niż w poprzednim badaniu, przeprowadzonym w kwietniu 2017 roku.

– Wnioski te pokazują najlepsze sposoby na poradzenie sobie z dylematem inwestora. Trzecia opcja obok gry na przeczekanie i podejmowania wyższego ryzyka, mimo że wciąż znacznie mniej popularna, jest oparta na większej innowacyjności i podejmowaniu obliczalnego ryzyka –  twierdzi Olaf Janssen.

Brytyjscy inwestorzy stawiają na logistykę

Wciąż jednak dominują strategie alternatywne, które starają się dotrzeć do nowych źródeł produktów poza głównymi segmentami rynku. Inwestorzy oceniają, które rodzaje nieruchomości będą generowały najlepsze stopy zwrotu w ciągu następnych 12 miesięcy, tym samym wskazując, gdzie w przyszłości podaż będzie jeszcze mniejsza. Według 53% respondentów największy potencjał mają nieruchomości logistyczne. 26% odpowiadających wskazało zaś nieruchomości biurowe. Z drugiej strony inwestorzy są bardziej ostrożni, jeżeli chodzi o wzrost wartości w ciągu następnych 12 miesięcy w segmencie hotelowym i handlowym. Istotnego wzrostu wartości w tych segmentach w 2018 roku spodziewa się zaledwie odpowiednio 9% i 8% badanych. W analizie wszystkich głównych rodzajów nieruchomości komercyjnych ponad trzy czwarte inwestorów brytyjskich widzi największy potencjał na najbliższe 12 miesięcy w segmencie logistycznym, w tym w zyskującej na popularności tzw. logistyki ostatniej mili.

Warto zauważyć, jak powszechną jest ocena, we wszystkich badanych krajach, że klimat dla inwestycji w nieruchomości handlowe w ciągu najbliższych 12 miesięcy będzie się pogarszał. Ogólne perspektywy dla segmentu nieruchomości biurowych są nieco lepsze. Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej zdaje się mieć znacznie mniejszy negatywny wpływ na brytyjski rynek biurowców, niż się tego spodziewano. Zaledwie 16% inwestorów lokalnych spodziewa się pogorszenia koniunktury na brytyjskim rynku nieruchomości biurowych w ciągu następnych 12 miesięcy. Jak pokazuje brytyjski indeks nastrojów inwestycyjnych, nastroje inwestorów brytyjskich nieco się poprawiły od dołka odnotowanego w czasie referendum o opuszczeniu Unii. Pomimo tego nieznacznego trendu wzrostowego brytyjski indeks wynosi zaledwie 63,6 pkt poniżej indeksów w Niemczech i we Francji, które tylko minimalnie spadły od ostatniego badania. Najbardziej pozytywne nastroje z trzech największych gospodarek Europy już po raz trzeci wykazuje Francja (69,1 pkt). Indeks nastrojów inwestycyjnych w Niemczech wyniósł 67,3 pkt, co odzwierciedla niskie oczekiwania lokalnych inwestorów, jeżeli chodzi m.in. o pozyskiwanie inwestycji.

–  Mając na uwadze ograniczoną podaż wysokiej jakości nieruchomości wystawionych na sprzedaż, ciekawe, czy inwestorzy wykorzystają tę sytuację do przyjrzenia się nowym kreatywnym produktom i rozwiązaniom lub też zajmą się tematami bardziej złożonymi, ale oferującymi większe okazje. Poza tym wciąż duży potencjał oferuje kwestia zrównoważonego rozwoju  –  mówi Olaf Janssen.

Wciąż niewielkie znaczenie budynków neutralnych dla klimatu

Firmy zdały już sobie sprawę z tego, że tematu zrównoważonego rozwoju nie da się ominąć. Ale w wielu miejscach postępy w tej kwestii są niewielkie. Rzadko spotyka się w pełni zdefiniowane cele i strategie dotyczące zrównoważonego rozwoju. Według badania Union Investment inwestycje nieruchomościowe wciąż opierają się przede wszystkim na zasadzie ekonomicznej opłacalności, mimo że pod uwagę bierze się również zrównoważony rozwój. 81% badanych inwestorów nieruchomościowych kładzie większy nacisk na kwestię zrównoważenia portfela tylko, jeśli to ma sens z finansowego punktu widzenia. Zaledwie jedna na trzy badane firmy nieruchomościowe stworzyła harmonogram wdrażania przyjaznej środowisku polityki inwestycyjnej.

Niemieccy inwestorzy nieruchomościowi są pod tym względem najmniej przygotowani. W przypadku Wielkiej Brytanii i Francji odpowiednio 38% i 44% inwestorów realizuje jasną strategię mającą na celu stopniowe ograniczenie emisji CO2, zaś w przypadku Niemiec zaledwie 24%. To oznacza, że tylko jeden na czterech inwestorów posiada gotowy program ograniczania emisji gazów cieplarnianych lub taki program wdraża.

– Widzimy w branży wartościowe i innowacyjne inicjatywy mające ujawnić zagrożenia klimatyczne dotyczące nieruchomości, oceniać te zagrożenia i nimi aktywnie zarządzać. Poczyniono ogromne postępy, jeżeli chodzi o narzędzia do analizy ryzyka portfeli budynków. Ale era obiektów neutralnych dla klimatu jeszcze nie nadeszła – mówi Jan von Mallinckrodt, dyrektor ds. zrównoważonego rozwoju w Union Investment Real Estate GmbH.

Pomimo ambitnych celów w zakresie ochrony klimatu wyznaczonych przez rząd federalny Niemiec, zrównoważony rozwój nie ma obecnie szczególnego znaczenia dla jednej trzeciej inwestorów niemieckich. Z drugiej strony warto zauważyć, że w Wielkiej Brytanii standardy branżowe i oceny zrównoważonego rozwoju są bardzo doceniane. Znacznie większe grono inwestorów uwzględnia te czynniki lub bierze udział w takich inicjatywach niż w przypadku dwóch pozostałych badanych krajów. W Wielkiej Brytanii 85% badanych inwestorów stwierdziło, że bierze udział w ocenach zrównoważonego rozwoju. W Niemczech i we Francji jest to odpowiednio 33% i 44%. – Międzynarodowe benchmarki i oceny są niezbędne do definiowania celów. To jeden z kluczowych aspektów inwestowania w ochronę klimatu  – mówi von Mallinckrodt.

Informacje o badaniu Union Investment

Firma Union Investment zainaugurowała indeks nastrojów europejskich inwestorów nieruchomościowych w 2005 roku. Od wiosny 2008 roku badanie jest przeprowadzane co sześć miesięcy. Indeks jest oparty na czterech wskaźnikach: struktura rynku, ogólne otoczenie, czynniki dotyczące lokalizacji oraz oczekiwania, z których każdy ma wagę 25%. Instytut badawczy Ipsos przeprowadził w okresie od listopada 2017 do stycznia 2018 wywiady ze 151 firmami i inwestorami instytucjonalnymi na rynku nieruchomości w Niemczech (n=63), we Francji (n=62) i w Wielkiej Brytanii (n=26).

fot. archiwum