Wstępne wyniki sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim w I kwartale okazały się zgodne z przewidywaniami JLL: w większości miast sprzedaż była taka sama lub nieznacznie niższa niż w ostatnim kwartale ubiegłego roku.

Największy spadek miał miejsce we Wrocławiu: 17% kdk, ale w liczbach bezwzględnych było to tylko mniej o ok. 250 transakcji. W sumie na sześciu rynkach deweloperzy sprzedali nieco ponad 9 tys. jednostek, o niecałe 600 lokali, czyli o 6% mniej niż w czwartym kwartale 2024 r.

Trzeba pamiętać, że zwykle w pierwszym kwartale sprzedaż jest słabsza niż wiosną czy pod koniec roku. Mają na to wpływ ferie zimowe, mniejsza liczba dni roboczych i w jakimś stopniu mniejsza mobilizacja firm, które starały się uzyskać jak najlepszą sprzedaż pod koniec roku.

Nie wydarzyło się także nic pozytywnego w otoczeniu rynku: kredyty kosztują wciąż tak samo dużo, rząd nie jest w stanie wprowadzić tematu nowego programu mieszkaniowego do kalendarza swoich prac, za to kolejni politycy podkreślają, że podatki od kolejnych posiadanych mieszkań powinny wzrosnąć, co nadal odstrasza potencjalnych inwestorów. Na słaby popyt mają też zapewne wciąż wpływ pojawiające się od czasu do czasu w mediach opinie o „pękaniu bańki cenowej” i nadzieje na zakup za wyraźnie niższą cenę.

Wydawać by się mogło, że w takiej sytuacji deweloperzy powinni wyhamować wprowadzanie na rynek nowych inwestycji dostosowując nową ofertę do skali obecnej sprzedaży. Skoro jednak sytuacja jest bez zmian, to znaczy, że tego nie zrobili. Jedynym miastem, w którym liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań wyraźnie zmalała w porównaniu z poprzednim kwartałem, była Warszawa, ale pomimo to sprzedaż była o blisko 900 mieszkań niższa od nowych wprowadzeń. W pozostałych miastach albo spadek był nieznaczny – jak w Trójmieście, albo odnotowaliśmy wzrost: niewielki we Wrocławiu i Poznaniu, duży w Krakowie i Łodzi. W sumie na rynek trafiło we wszystkich sześciu aglomeracjach ponad 13,4 tys. jednostek. Oferta na koniec kwartału musiała zatem pójść w górę – przekraczając 59 tys. lokali, rekordowo wysoką liczbę dla polskiego rynku.

Wyjaśnienie działań firm w tym zakresie nie jest łatwe. Spadająca sprzedaż i ostra konkurencja powinny raczej zachęcać do ograniczania nowej podaży, zwłaszcza, że szanse na uruchomienie programu dopłat dla nabywców nowych mieszkań wydają się bardzo mało prawdopodobne. Za część nowej podaży odpowiadają duże spółki giełdowe, których plany sprzedażowe oparte zostały na niezłych zeszłorocznych wynikach. Ale na tamte wyniki, zwłaszcza w pierwszej połowie roku, pozytywny wpływ miały jeszcze transakcje związane z kredytami BK2 i nadziejami na „kredyty za zero”.

Inni mogli uwierzyć, że ogłoszenie braku dopłat do zakupu nowych mieszkań skłoni falę rodzin wyczekujących dotychczas na decyzje rządu do powrotu na rynek. Jeszcze inni byli przekonani, że ich inwestycja będzie lepsza od konkurentów. Jakiekolwiek były motywy tych decyzji, ich suma, czyli rekordowo duża oferta, może cieszyć tylko nabywców. W takiej sytuacji ceny podstawowych typów mieszkań nie będą rosły, niezależnie od tego, że na wskaźniki zachowania przeciętnych cen mogą wpływać pojedyncze duże i bardzo drogie inwestycje.

Skomentowała ekspertka JLL: Aleksandra Gawrońska

fot. materiały prasowe