Kraków: Rynek nieruchomości po I kwartale 2021

Potrzeby krakowian wciąż są duże, co wpływa na zainteresowanie rynkiem i rosnące ceny, jednak problemem staje się skrojenie oferty pod nowe oczekiwania klientów.

Ceny rosną, ale wolniej

Ceny mieszkań z rynków pierwotnego i wtórnego kształtują się na zbliżonym poziomie. Średni koszt zakupu lokalu w Krakowie wynosi obecnie ok. 10 tys. zł/mkw. Porównując oferty w poszczególnych dzielnicach, aktualnie nie ma istotnej różnicy pod względem cenowym między mieszkaniami z tzw. drugiej ręki a od dewelopera. Według danych NBP na koniec 2020 r. tempo wzrostu cen spadło w 6 największych miastach, w tym w Krakowie. Po I kw. stabilna sytuacja cenowa dotyczy już głównie rynku wtórnego. Zauważalna jest również różnica po stronie popytowej.

– W ciągu pierwszych miesięcy 2021 r. większość klientów preferowała nieruchomości w stanie deweloperskim, nie zmienia to jednak faktu, że część nabywców pozostanie przy poszukiwaniu mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza w dzielnicach takich jak Stare Miasto czy Stare Podgórze, gdzie oferta nowych mieszkań jest znacznie ograniczona. Na rynku wtórnym w większości w sprzedaży są nieruchomości do remontu, dlatego nabywcy muszą wziąć pod uwagę dodatkowe 2-3 miesiące na prace remontowe oraz doliczyć do ceny wyjściowej dodatkowe wydatki. Rynek nieruchomości jest rozgrzany, ale nie uważam, by tzw. bańka miała pęknąć w perspektywie najbliższych miesięcy i spowodować spadek cen – mówi Anna Kucharska, założycielka i dyrektor biura Bergsen Nieruchomości.

Działki nie będą tańsze

Na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową w I kw. 2021 r. w całej Polsce odnotowano wzrosty cen. Podobnie jak w poprzednich latach podwyżkom sprzyjał deficyt działek budowlanych – jak podaje GUS, w latach 2015-2019 średnie ceny ofertowe gruntów pod zabudowę mieszkaniową wzrosły aż o 70 proc., wpływając na koszty realizacji inwestycji deweloperskich i tym samym ceny mieszkań (te w tym samym okresie wzrosły średnio o 18 proc.).

Kraków jest jednym z regionów o najwyższym niedoborze działek, przy jednocześnie bardzo wysokim popycie. Już w ostatnim kwartale 2020 r. przodował wśród miast wojewódzkich pod względem dynamiki zmiany ceny transakcyjnej gruntów budowlanych – w ciągu roku podwyżka sięgnęła 26 proc1. Nie dziwi zatem, że ceny nadal rosną, w I kw. br. w porównaniu do 2020 r. w zależności od dzielnicy stawki wzrosły nawet o 100 proc. (dane na podstawie ofert Biura Bergsen Nieruchomości). Im bliżej centrum Krakowa, tym średnia cena rośnie do granicy 200 tys. zł za ar. Na obrzeżach miasta działkę można nabyć przeciętnie za 50-60 tys. zł za ar, najtańsze oferty w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach oscylują w przedziale 8-10 tys. zł.

Na kredyt czy za gotówkę?

– Inwestycje za gotówkę stanowiły do 60 proc. wszystkich transakcji przeprowadzonych w I kw. tego roku za naszym pośrednictwem w Krakowie. Nieruchomości zawsze były dla krakowian atrakcyjnym i bezpiecznym sposobem inwestowania oszczędności, a pandemia dodatkowo wzmocniła potrzebę poszukiwania zabezpieczenia finansowego na przyszłość i alternatywy dla lokat bankowych. W porównaniu do ubiegłego roku tendencja się odwróciła, wówczas ponad połowa klientów posiłkowała się kredytem mieszkaniowym. Jednocześnie rośnie wartość transakcji. Osiągnęliśmy 10-procentowy wzrost wyników, co stanowi kontynuację trendu wzrostowego z ubiegłego roku i potwierdza, że klienci chętnie inwestują wolne środki na rynku nieruchomości – mówi Anna Kucharska.

Do inwestowania za gotówkę skłania niskie oprocentowanie lokat bankowych, które kształtuje się znacznie poniżej poziomu inflacji. Równolegle banki łagodzą swoją politykę w zakresie wymaganego wkładu własnego, w efekcie czego prognozuje się powrót hossy na rynku kredytów mieszkaniowych. Biuro Informacji Kredytowej poinformowało, że w marcu popyt na umowy kredytowe wzrósł o ponad 17 proc. r/r, a ich średnia wartość o ok. 4 proc. (do kwoty blisko 308 tys. zł), co zapowiada większą aktywność klientów, którzy do tej pory nie mogli pozwolić sobie na zakup mieszkania.

Problemy z ofertą

Rok 2020 zakończył się z kolejną rekordową liczbą 222 tys. wybudowanych mieszkań, z czego deweloperzy zrealizowali blisko 144 tys. lokali. Wynik ten podsumowuje budowy rozpoczęte jeszcze przed pandemią, w tym większość z 2017 roku. Biorąc pod uwagę, że w obecnych warunkach inwestycje deweloperskie realizowane są średnio w ciągu 5 lat (dane Polskiego Związku Firm Deweloperskich – PZFD), a w ostatnich miesiącach znacząco wydłużył się czas oczekiwania na decyzje administracyjne, nie należy spodziewać się, że tegoroczna podaż i liczba rozpoczętych budów przewyższą rezultat z ubiegłego roku. Spadek aktywności inwestycyjnej w I kw. br. jest efektem większej ostrożności deweloperów, którzy zmagają się z takimi problemami jak wstrzymanie kredytowania inwestycji przez banki, przestoje w dostawach materiałów budowlanych i wzrost ich cen, trudności z pozyskaniem podwykonawców oraz projektowane zmiany prawne.

Na rynku wtórnym w Krakowie – jak podaje Bergsen Nieruchomości – podaż maleje na skutek wycofania części ofert. Na sprzedaż decydują się niemal wyłącznie ci właściciele nieruchomości, których zmusiło do tego pogorszenie sytuacji ekonomicznej. Pozostali wolą wstrzymać się z decyzją, licząc na wzrost wartości nieruchomości w najbliższych latach.

– Pośrednicy coraz częściej narzekają na brak ofert. Problemem jest także niedopasowanie krakowskiego rynku nieruchomości do dzisiejszych preferencji klientów. Popyt stale rośnie, ale jest specyficzny, dotyczy lokali o ściśle określonych parametrach. Brakuje, zwłaszcza na rynku wtórnym, mieszkań, którymi zainteresowanie w ciągu ostatnich kilku miesięcy znacząco wzrosło w stosunku do poprzednich lat, czyli przede wszystkim lokali o większym metrażu i w rozkładzie 3- czy 4-pokojowym oraz w lepszym standardzie. Klienci niechętnie decydują się na mieszkania w tzw. wielkiej płycie, a to znacznie zawęża obszar poszukiwań na rynku wtórnym w Krakowie – podsumowuje Anna Kucharska.

fot. materiały prasowe

1 Źródło: Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium