Sektor Life sciences napędza inwestycje w sektorze nieruchomości

Firma Colliers opracowała raport pt. „Life Sciences Under the Microscope”, analizujący znaczny wzrost inwestycji w sektorze life sciences oraz jego wpływ na sektor nieruchomości w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce (EMEA).

Z racji tego, że sektor ten jest przygotowany do znacznego wzrostu, raport prezentuje także możliwości dla wynajmujących i inwestorów zarówno na rynkach o ugruntowanej pozycji, jak i rozwijających się.

Co to jest life sciences?

Life sciences jest szeroko definiowaną grupą dziedzin nauki, które z definicji dotyczą żywych organizmów, w tym ludzi, zwierząt oraz roślin. Do tej grupy zalicza się biologię, biotechnologię, genomikę, proteomikę, farmację i biomedycynę, a także – wg niektórych źródeł – bioinformatykę.” (źródło: www.plgrid.pl)

Zainteresowanie firm sektorem life sciences w ciągu ostatniej dekady było duże — w regionie EMEA od 2010 roku zainwestowano w niego 81,5 mld dolarów przy zachowaniu stabilnego tempa (powyżej 5% r/r) w tworzeniu miejsc pracy. Jednakże rok 2020 był wyjątkowy — w regionie EMEA odnotowano wzrost inwestycji korporacyjnych o 72%, ponieważ firmy znajdujące się na pierwszej linii frontu walki z pandemią zwiększyły swoją aktywność biznesową. Motywuje to właścicieli nieruchomości i deweloperów do rozważenia gotowości ich aktywów do wspierania aspiracji szybko rozwijających się firm z branży life sciences w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych, a inwestorów do zwrócenia uwagi na powstające klastry life science.

Większość nowych inwestycji w sektorze od 2010 r. przeznaczono na produkcję farmaceutyków i urządzeń medycznych, co stanowi 59% inwestycji kapitałowych (33,6 mld dolarów). Na kolejnym miejscu znalazły się badania i rozwój – 11,4% (15,5 mld dolarów).

Zdecydowaną większość inwestycji realizowanych w tym czasie w Europie (67%) zdominowały istniejące klastry life sciences. Największym magnesem przyciągającym fundusze była Irlandia oferująca korzystne otoczenie w ramach UE oraz wielomiliardowe wsparcie dla sektora. Inne ugruntowane ośrodki cieszące się zainteresowaniem funduszy to: brytyjski „Złoty Trójkąt” (Londyn, Oksford i Cambridge), Zurych w Szwajcarii, niemiecka Bio-Valley, Flandria w Belgii i Medicon Valley w Kopenhadze.

Także nowe klastry nadrabiają zaległości. Hiszpania, Włochy, Rosja, Polska i Węgry znajdują się obecnie w pierwszej dwudziestce krajów docelowych, a każdy z nich przekroczył poziom 1 mld dolarów inwestycji korporacyjnych w ciągu ostatniej dekady.

Sektor life sciences jest wyraźnie skupiony wokół kluczowych klastrów wiedzy specjalistycznej i zasobów ludzkich. Pojawiają się jednak nowe lokalizacje, co wynika z potrzeby firm do optymalizacji swojego zasięgu i zdobycia rynków rozwijających się, jako że sektor ten, w porównaniu do tradycyjnych gałęzi przemysłu, odnotowuje dynamiczne wzrosty. Decyzja krajów z grupy G7 o ustaleniu podatku dochodowego od osób prawnych na poziomie 15% jest kolejnym czynnikiem, który całkowicie zmieni sytuację firm, zmniejszając przewagę jednych krajów, a zwiększając innych — mówi Damian Harrington, dyrektor Działu Badań Rynków Kapitałowych Colliers oraz Działu Badań w regionie EMEA i dodaje: — Przykładowo, Irlandia przyciągnęła największe inwestycje korporacyjne, przy czym stosunek inwestycji do utworzonych miejsc pracy jest ponad czterokrotnie wyższy niż w przypadku kolejnego największego klastra – Złotego Trójkąta w Wielkiej Brytanii. Jest to około 28 razy więcej niż średnia dla klastra. Oczekiwalibyśmy, że przyszłe inwestycje korporacyjne będą w większym stopniu odpowiadać wielkości danego rynku oraz jakości i dostępności zasobów ludzkich. Będzie to napędzać popyt na nieruchomości związane z life scienses oraz możliwości zarówno w klastrach o ugruntowanej pozycji, jak i tych dopiero powstających.

Zeszłoroczny pęd inwestycyjny nie przełożył się jeszcze na rozszerzenie działalności w dziedzinie life sciences w Europie, a zatrudnienie wzrosło jedynie o 5% w ciągu 2020 roku. Ten rozdźwięk między ekspansją finansową a fizyczną odzwierciedla między innymi ograniczoną podaż niezbędnych do rozwoju specjalistycznych, wielofunkcyjnych budynków.

Najemcy z sektora life sciences zazwyczaj wymagają wysoce specjalistycznych i dostosowanych do ich potrzeb obiektów — zauważa Andrew Hallissey, dyrektor zarządzający Colliers ds. Usług dla Najemców w regionie EMEA. — Aby z nimi współpracować, deweloperzy muszą zadbać o swój rozwój w zakresie innowacji budowlanych oraz dostarczać im inteligentne i zrównoważone produkty. Ze względu na charakterystykę sektora nadal kluczowa będzie lokalizacja. Biorąc pod uwagę solidne perspektywy wzrostu branży, firmy deweloperskie kładące podwaliny pod jej rozwój prawdopodobnie nie doświadczą braku popytu ze strony najemców.

Z czasem podaż dogoni popyt, szczególnie gdy duzi gracze inwestycyjni, tacy jak Blackstone, Harrison Street, AXA, Oxford Properties czy Brookfield rozszerzą działalność na nieruchomości związane z life sciences. Colliers przewiduje wzrost wolumenu inwestycji z 1% średniej rocznej w ostatnim cyklu do blisko 5% w tym nowym, rozwijającym się cyklu inwestycyjnym.

Wyniki analizowane w raporcie dla poszczególnych rynków i regionów obejmują Wielką Brytanię, Bliski Wschód i Afrykę Północną, Hiszpanię i Włochy.

Wielka Brytania pozostaje jednym z największych europejskich magnesów przyciągających inwestycje w dziedzinie life sciences i zajmuje trzecie miejsce za Irlandią i Zurychem — chociaż jej wystąpienie z UE stale wpływa na model inwestycyjny, biorąc pod uwagę wciąż nierozwiązanie kwestie dotyczące wzajemnego uznawania badań klinicznych, bezpieczeństwa produktów i innych regulacji. Firmy Legal & General i Bruntwood to jedni z kluczowych graczy w sektorze life sciences, którzy utworzyli spółkę joint venture, aby zbudować pierwszy portfel nieruchomości o wartości 360 mln funtów, obejmujący siedem obiektów o powierzchni ponad 120 tys. mkw. Docelowo, w ciągu 10 lat, w portfolio ma znaleźć się ok. 576 tys. mkw. BioCity Group i Oxford Properties również dokonują znaczących inwestycji.

Bliski Wschód i Afryka Północna: Turcja, Zjednoczone Emiraty Arabskie, Arabia Saudyjska i Egipt odpowiadają za 7% wszystkich inwestycji korporacyjnych w sektorze life sciences w regionie EMEA. Egipt i ZEA łącznie zainwestowały 4 mld dolarów, co pozwoliło na stworzenie ok. 15 tysięcy miejsc pracy. Dodatkowo, znaczenie ZEA wzrosło w ostatnim czasie dzięki niedawno utworzonemu partnerstwu między Wielką Brytanią a krajami arabskimi w dziedzinie life sciences (Life Science UK-Arab Partnership). W ramach tej współpracy, kierowanej przez firmę Mubadala Investment Company z siedzibą w Abu Zabi, zobowiązano się do zainwestowania 800 mln funtów, oprócz 200 mln funtów z Wielkiej Brytanii, aby wspomóc następną generację brytyjskich firm z branży life sciences w ZEA oraz pogłębić istniejące więzi handlowe i inwestycyjne między Wielką Brytanią a ZEA, które w 2019 roku były warte łącznie 32 mld funtów.

Na Hiszpanię przypada obecnie 4% regionalnych inwestycji w life sciences, koncentrujących się w Madrycie i Barcelonie. W kraju działa ponad 425 firm zatrudniających ponad 40 000 osób, z czego 60% to przedsiębiorstwa spoza Hiszpanii. Hiszpański przemysł farmaceutyczny i biotechnologiczny przyciąga firmy swoją innowacyjnością w zakresie zastosowania technologii w opiece zdrowotnej oraz wielkości rynku, który wciąż ma duży, niewykorzystany potencjał.

Włochy odpowiadają za 3% wszystkich inwestycji w regionie EMEA, które napędza cały ekosystem zbudowany wokół sektora life sciences, wspierający jego wzrost, innowacyjność i eksport produktów. Jego trzon stanowi 6 parków naukowych składających się z 12 tzw. centrów doskonałości (ang. centres of excellence) i 16 ośrodków krajowych zajmujących się badaniami i rozwojem w dziedzinie life sciences.. Wszystkie jednostki zlokalizowane są w głównych miastach Włoch, takich jak: Rzym, Mediolan, Turyn, Genua i Neapol.

W skrócie:

  • W 2020 r. odnotowano 72% wzrost inwestycji korporacyjnych dokonanych przez firmy z sektora life sciences w regionie EMEA.
  • Od 2010 roku w regionie EMEA zainwestowano w ten sektor 81,5 mld dolarów, a liczba nowych miejsc pracy stale wzrasta +5% r/r.
  • Hiszpania, Włochy, Rosja, Polska i Węgry znajdują się obecnie w pierwszej dwudziestce krajów docelowych inwestycji korporacyjnych z sektora life sciences. W każdym z nich poziom inwestycji w ciągu ostatniej dekady przekroczył 1 mld dolarów.
  • Popyt na nieruchomości przystosowane do prowadzenia działalności w zakresie life sciences przewyższa istniejącą podaż.
  • Państwa mające korzystne systemy podatkowe, w tym Irlandia, mogą odnotować spadek zainteresowania najemców, ponieważ kraje z grupy G7 starają się powstrzymać firmy od przenoszenia zysków do krajów oferujących niskie opodatkowanie.

fot.  materiały prasowe