Mieszkaniówka vs. biurowce – konkurencja o grunty czy pokojowe współistnienie?

Wielokrotnie pisaliśmy już wcześniej, że tym co liczy się najbardziej na rynku mieszkaniowym jest lokalizacja. Pozyskanie terenu pod inwestycję w miejscu postrzeganym przez potencjalnych nabywców jako atrakcyjne, to dla dewelopera często być albo nie być.

Wraz z obserwowanymi ostatnio wzrostami na pierwotnym rynku mieszkaniowym, zauważalny stał się także wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Jest to niewątpliwie pochodna konkurencji pomiędzy inwestorami, a pamiętać należy, że w kolejce po grunty w dobrych lokalizacjach ustawiają się tez deweloperzy biurowi. Czy jednak faktycznie funkcje te konkurują ze sobą o miejsce w przestrzeni miasta?

Nowoczesny zasób biurowy Warszawy od początku lat dziewięćdziesiątych osiągnął skalę bliską 5 mln mkw. powierzchni najmu. Jest to wzrost, odzwierciedlający dynamikę przeobrażeń funkcjonalnych i ekonomicznych stolicy. Opinie ekspertów bazujące na wzorcach rozwiniętych miast zachodnioeuropejskich wskazują, że potencjał Warszawy pod względem rozwojowym to nawet drugie tyle.

Na tym tle głód mieszkaniowy po transformacji prezentuje się znacznie bardziej okazale. W analogicznym okresie w Warszawie, wg szacunków REAS na bazie danych GUS, deweloperzy wybudowali około 17 mln mkw. nowych mieszkań (około 240 tysięcy lokali), a zarówno zapotrzebowanie jak i realny popyt wciąż pozostają niezaspokojone.

W tym kontekście popyt na grunty inwestycyjne, w znacząco wyższym stopniu generowany jest przez deweloperów mieszkaniowych. Jego skala jest jednak w pewnym sensie niwelowana dzięki zasięgowi terytorialnemu i znacznemu rozprzestrzenieniu na terenie całego miasta. Z drugiej strony aktywność deweloperów biurowych, ogranicza się w głównej mierze do stosunkowo niewielkiego obszaru miasta zamykającego się w jego centralnej i południowo-zachodniej części, co również ma wpływ na dostępność gruntów pod nowe inwestycje.

Okres bardzo dobrej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego wpłynął znacząco w ostatnich trzech latach na ceny transakcyjne gruntów. Przez to oba segmenty rynku w pewnych obszarach miasta stały się względem siebie konkurencyjne. Konflikt ten ma niewielki zasięg terytorialny i obejmuje przede wszystkim wschodnią część Woli oraz Służewiec Przemysłowy. Kluczową kwestią staje się odpowiedź na pytanie czy obie te funkcje mogą wzajemnie koegzystować i czy nie dochodzi do silnej konkurencji na tym polu. W obu przypadkach uwarunkowania rozwojowe lokalnych rynków są nieco inne.

Mordor łapie oddech

Na Służewcu w pierwszej kolejności rozwinęła się funkcja biurowa, a następnie, po uformowaniu się w tym miejscu rynku komercyjnego, na ten teren zaczęli wchodzić deweloperzy mieszkaniowi. Biorąc pod uwagę obecnie realizowane i planowane do realizacji inwestycje, istnieją silne przesłanki aby twierdzić, że w perspektywie kilku kolejnych lat ten biurowy fragment Warszawy przeobrazi się w bardziej miejski kawałek stolicy – dzielnicę wielofunkcyjną. Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli potencjał tej części Mokotowa ze względu na setki tysięcy ludzi pracujących wokół. Z drugiej strony deweloperzy biurowi, ze względu na uwarunkowania rynkowe i zmiany trendów, zdecydowanie wyhamowali swoją aktywność w tym rejonie.

Obecnie na terenie Służewca Przemysłowego realizowana jest budowa 2,5 tys. mieszkań. Od 2005 roku do chwili obecnej oddano ich w tej okolicy około 3.8 tys. Oznacza to, że w perspektywie najbliższych 2-3 lat zasób mieszkaniowy w tym rejonie powiększy się o około 150 tys. mkw., a od 2005 roku nowy zasób wzrośnie do około 0,4 mln m kw. powierzchni użytkowej. Jeśli porównać to z powierzchnią biurową szacowaną przez ekspertów rynku komercyjnego na około 1.3 mln mkw., widać znaczne wyrównanie proporcji. Taka zmiana zdecydowanie pozytywnie wpłynie na wizerunek „Mordoru”.

Wola w równowadze

Na Woli rozwój ten następował w sposób bardziej zharmonizowany. Polityka rewitalizacyjna dopuściła na tym terenie budowę budynków wysokościowych, ale nie wyhamowało to działań inwestorów z rynku mieszkaniowego. Znaleźć możemy w tej części miasta wiele ciekawych osiedli mieszkaniowych. W planach jest też realizacja kolejnych. Obie grupy deweloperów, nie chcąc tracić okazji zdobycia atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zdają się spieszyć ze swoimi działaniami, nabywając i ogłaszając w tej części miasta kolejne projekty. W perspektywie 5-10 lat możemy mówić przyroście o 700-800 tys. mkw. biur i 300-350 tys. mkw. mieszkań.

tereny reas

Poszukiwanie nowych gruntów wciąż trwa. Dziś, przy ograniczonej podaży łatwo dostępnych gruntów inwestycyjnych, deweloperzy skłonni są płacić wyższe ceny i silniej konkurują ze sobą. Na tych stosunkowo niewielkich obszarach Warszawy, atrakcyjnych dla obu funkcji, faktycznie mogą pojawiać się sytuacje, w których deweloperzy mieszkaniowi i biurowi będą walczyć o te same działki – tym bardziej, że plany miejscowe niejednokrotnie dopuszczają obie formy zabudowy w tym samym miejscu. Szczęśliwie dla obu segmentów branży deweloperskiej komercja preferuje lokalizacje eksponowane, dopuszcza budowę wysokościowców, natomiast mieszkaniówka skupia się na zabudowie nieco niższej i dającej nabywcom mieszkań więcej prywatności. To pozwala obu segmentom rynku egzystować na tych samych obszarach miasta bez generowanie większych konfliktów.

Karol Dzięcioł, MRICS, REAS