Lipiec przyniósł przełom w relacji popytu do podaży na siedmiu największych rynkach w Polsce. Pula dostępnych mieszkań deweloperskich skurczyła się poniżej progu 60 tysięcy lokali, a sprzedaż wzrosła o 12% r/r przy wyraźnie ograniczonej liczbie nowych projektów.

Bilans pierwszych siedmiu miesięcy 2026 pokazuje, że sprzedaż była o 15% wyższa niż nowa podaż. To diametralna zmiana względem ubiegłego roku, gdy deweloperzy wprowadzili na rynek aż o 33% więcej lokali niż zdołali sprzedać.

W lipcu firmy deweloperskie działające na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Katowice) sprzedały ponad 4,4 tys. mieszkań. W porównaniu z tym samym miesiącem ubiegłego roku oznacza to wzrost wolumenu transakcji o niemal 12%. Tymczasem nowa podaż uległa znacznemu ograniczeniu. Deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 3 tys. lokali, co stanowi drugi najniższy wynik w 2026 roku. Słabszy miesiąc odnotowano jedynie w lutym, kiedy na rynek trafiło około 1,5 tys. nowych mieszkań. W konsekwencji całkowita oferta na koniec lipca skurczyła się do niewiele ponad 59 tys. lokali, przełamując trwający od trzech miesięcy trend wzrostowy.

Nadwyżka miesięcznej sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami wyniosła w lipcu 1 432 lokale, co tylko częściowo znalazło odzwierciedlenie w liczbie oferowanych mieszkań. Ważnym, choć drugoplanowym czynnikiem rynkowym były również rezerwacje. Pula mieszkań o statusie zarezerwowane utrzymuje się na wysokim poziomie, mimo że rotacja lokali w tym zasobie jest od kilku miesięcy bardzo duża. Lipiec był trzecim z rzędu miesiącem, gdy napływ nowych rezerwacji przekroczył próg 2 800 miesięcznie.

Co szczególnie istotne w ujęciu finansowym, łączna wartość mieszkań oferowanych na koniec lipca na siedmiu głównych rynkach osiągnęła wynik 52 miliardów złotych. Oznacza to podwojenie wartości rynkowej oferty w porównaniu z sytuacją sprzed trzech lat, gdy w lipcu 2023 roku wynosiła ona 26 miliardów złotych.

O skali wzrostów cen i zmian, które obserwujemy na rynku mieszkaniowym, najdobitniej świadczy wartość mieszkań kupionych w siedmiu głównych miastach od stycznia do lipca bieżącego roku. Wraz z rekordowym (co do wartości) wynikiem z lipca łączna wartość sprzedanych przez siedem miesięcy 2026 roku mieszkań sięgnęła 23,3 miliardy złotych. Tak wysokiego tempa absorpcji oferty trudno nie łączyć z utrzymującą się wysoką aktywnością na rynku hipotecznym oraz wyjątkowo dużym zainteresowaniem zakupem ​ mieszkania, co potwierdza liczba odpowiedzi na ogłoszenia o sprzedaży na rynku wtórnym. ​ W lipcu Otodom odnotował ponad 100 tysięcy takich aktywności.

– Sytuacja rynkowa, którą obserwowaliśmy w lipcu ​ to wymykający się schematom przypadek wyhamowania podaży w odpowiedzi na stabilny i wysoki popyt. Deweloperzy wprowadzili na rynek nieco ponad trzy tysiące mieszkań przy sprzedaży przekraczającej 4,4 tysiąca lokali. Różnica ta w skali pierwszych siedmiu miesięcy roku wynosi 15% na korzyść sprzedaży. Porównanie z ubiegłorocznym wynikiem, gdy podaż to przewyższała sprzedaż o 33%, pokazuje wyraźną zmianę. Firmy deweloperskie w reakcji na wysoki poziom oferty, który utrzymuje się od 2025 roku – wreszcie ograniczają nową podaż. Warto jednak zwrócić uwagę, że wprowadzane na rynek w ostatnich miesiącach lokale są wyraźnie droższe od średniej rynkowej. Wysoki wolumen rezerwacji wskazuje z jednej strony na obawy popytu, że ceny nadal będą rosły, z drugiej świadczy o rosnącej gotowości do zakupu – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Od rekordów w Trójmieście i Wrocławiu po zastój w Katowicach i Krakowie

Należy pamiętać, że uśrednione dane krajowe nie oddają skali różnic między poszczególnymi rynkami lokalnymi. Trójmiasto zanotowało najlepszy miesięczny wynik sprzedażowy od trzech lat, przekraczając poziom 700 sprzedanych mieszkań. Poprzednio tak wysoki wynik notowano tam w 2023 roku podczas funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jednocześnie w lipcu firmy deweloperskie wprowadziły na rynek trójmiejski lokale najtańsze od początku roku, ze średnią ceną 14,1 tys. zł/mkw.

Podobna sytuacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odnotowano najlepszą sprzedaż w tym roku (ponad 800 mieszkań) przy skrajnie niskim napływie nowych lokali (zaledwie 120 wprowadzeń). Doprowadziło to do spadku wrocławskiej oferty do poziomu 7,6 tys. mieszkań.

Z kolei w Warszawie deweloperzy wprowadzali na rynek mieszkania większe (57 mkw) niż w drugim kwartale (51 mkw), dbając przy tym o atrakcyjność cenową. W efekcie drugi miesiąc z rzędu nowa warszawska podaż charakteryzowała się średnią ceną 18,7 tys. zł/mkw., czyli wartością poniżej średniej rynkowej dla stolicy (20 tys zł/mkw).

W Katowicach deweloperzy już trzeci miesiąc z rzędu nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego nowego projektu. Skutkiem tego liczba oferowanych tam mieszkań spadła do najniższego poziomu od 15 miesięcy.

Zupełnie inną sytuację ​ obserwujemy w Poznaniu, Łodzi i Krakowie. W Poznaniu, po znakomitym czerwcu, lipcowa sprzedaż spadła poniżej 400 lokali, przy nowej podaży, ponad 500 wprowadzonych mieszkań.

W Łodzi odnotowano tegoroczny rekord średniej ceny sprzedanych mieszkań, która przekroczyła 11 tys. zł/mkw. Pomimo solidnej sprzedaży (ponad 420 lokali) i niższej podaży (290 mieszkań w 16 projektach), łódzki rynek wciąż utrzymuje ofertę na wysokim poziomie, powyżej 8,5 tys. lokali.

Najbardziej wyraźne ochłodzenie popytu dotknęło jednak Kraków z najniższym rocznym wzrostem zainteresowania zakupem (zaledwie 2% r/r na rynku wtórnym i 6% r/r na pierwotnym).

Co mówi o rynku czas wyprzedaży oferty?

Kluczową miarą równowagi rynkowej pozostaje czas wyprzedaży dostępnej oferty wyrażony w kwartałach i wyliczany na podstawie wyników sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy. Rynki o najkrótszym czasie wyprzedaży, czyli Warszawa (3,6 kwartału), Wrocław (3,8 kwartału) oraz Trójmiasto (3,9 kwartału), funkcjonują obecnie jako rynek sprzedającego, gdzie relatywna szczupłość oferty wywiera ciągłą presję na utrzymanie wysokich stawek. Poznań z wynikiem 4,2 kwartału oraz Kraków ze wskaźnikiem 5,2 kwartału plasują się w strefie względnej równowagi rynkowej.

Na przeciwległym biegunie znajdują się Łódź (7,4 kwartału) oraz Katowice (9,6 kwartału). Zależność ta wyznacza naturalną barierę rozwojową firm deweloperskich, tj. w miastach o wskaźniku przekraczającym 7-9 kwartałów uruchamianie nowych etapów inwestycji wiąże się z zamrożeniem kapitału na znacznie dłuższy czas.

– Analiza kształtowania się wskaźnika czasu wyprzedaży oferty doskonale tłumaczy zróżnicowaną strategię firm deweloperskich w poszczególnych miastach. W Warszawie, Wrocławiu czy Trójmieście, gdzie oferta wyprzedałaby się w niespełna cztery kwartały, oczekiwanie, by deweloperzy wprowadzali nowe projekty jest duże, co daje tym firmom znacznie większą przestrzeń do kształtowania cen. Dobrym przykładem jest aktualna sytuacja w stolicy. Z kolei bardzo długi czas wyprzedaży w Katowicach w pełni uzasadnia decyzję o całkowitym wstrzymaniu nowych wprowadzeń przez ostatnie trzy miesiące. Rynek elastycznie reaguje na specyficzną sytuację w zależności od lokalizacji. Deweloperzy ograniczają podaż tam, gdzie zapas jest duży, co stabilizuje ogólnokrajową pulę oferowanych mieszkań – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

fot. materiały prasowe