W aż 7 województwach grunty przeciętnego gospodarstwa rolnego warte są ponad milion złotych. Rekord tradycyjnie padł na Warmii i Mazurach, gdzie przeciętne gospodarstwo ma już ponad 24 hektary, a ceny są na tyle wysokie, że średnia wartość gospodarstwa przekroczyła 1,6 miliona.

To więcej niż wartość statystycznego mieszkania w rekordowo drogim Sopocie. Nie jest to jednak wyjątek. Dostępne dane sugerują, że grunty przeciętnego gospodarstwa w Polsce są o prawie 2/3 droższe niż cena sprzedaży statystycznego mieszkania w bloku.

718 tysięcy złotych – tyle warte mogą być grunty przeciętnego gospodarstwa rolnego w Polsce – sugerują szacunki oparte o dane ARiMR i GUS. Według najnowszego komunikatu ARiMR przeciętne gospodarstwo rolne w Polsce dysponuje bowiem areałem 11,75 ha. Za to wartość przeciętnego hektara to trochę ponad 61 tysięcy złotych – o ile wziąć pod uwagę jakość gruntów w kraju oraz dane GUS na temat cen ziemi.

Hektar słabej ziemi jest teraz ponad 10 razy droższy

Z biegiem lat przeciętna wartość gospodarstwa rośnie z dwóch powodów. Po pierwsze dane ARiMR wskazują, że mozolnie z roku na rok rośnie przeciętny areał, którym dysponuje statystyczne gospodarstwo rolne w Polsce. Kluczowym elementem jest jednak bardzo dynamiczny wzrost cen ziemi. Ten spowolnił po wprowadzeniu w 2016 roku ograniczeń w zakupie ziemi rolnej. Nawet jednak w tym okresie wyjątkowe były lata epidemii. Wtedy popyt na ziemię rolną był tak bezprecedensowo wysoki, że wyraźnie podniosło to wyceny „hektarów”.

Warto mieć świadomość, że w ciągu 20 lat przeciętny hektar słabej ziemi zdrożał ponad 10-krotnie (z trochę ponad 4,3 tys. zł pod koniec 2004 roku do ponad 50 tysięcy na koniec 2024 roku). W przypadku gruntów o najwyższej przydatności rolniczej wzrost był tylko trochę mniej imponujący. Hektar dobrej ziemi przez dwie dekady zdrożał z trochę ponad 9 tysięcy pod koniec 2004 roku do ponad 76 tysięcy pod koniec 2024 roku.

Statystyczny rolnik to milioner już w 7 województwach

Trzeba przy tym mieć świadomość, że ceny ziemi w Polsce są bardzo zróżnicowane. I tak najwięcej za hektar zapłacimy w kujawsko-pomorskim (ponad 75 tys. zł) i wielkopolskim (ponad 88 tys. zł). Dla porównania w województwach: zachodniopomorskim czy podkarpackich ziemia jest około dwa razy tańsza. Średnia wartość hektara nie przekracza tam 40 tys. zł za ha.

W poszczególnych województwach mamy też do czynienia z różnym poziomem rozdrobnienia gospodarstw. I tak na przykład na Podkarpaciu czy Małopolsce, przeciętny gospodarz ma około 5 hektarów ziemi, podczas gdy w województwie zachodniopomorskim czy na Warmii i Mazurach przeciętny rolnik gospodaruje na areale nawet 4-6 razy większym.

W efekcie ziemia statystycznego rolnika z Warmii i Mazur może być warta ponad 1,6 mln złotych. Oczywiście w praktyce zależy to od wielu czynników, ale tak przynajmniej sugerują oficjalne średnie. Przy tym nie bez znaczenia dla takiego wyniku jest fakt, że te akurat tereny są szczególnie popularne wśród mieszkańców dużych miast. Pewnie też dlatego w warmińsko-mazurskim przeciętny hektar zdrożał w ciągu dwóch dekad (od końcówki 2004 roku) o prawie 1200%. Dla porównania średnia dla całego kraju, to w tym samym okresie około 880%.

Około 1,3 mln złotych warte są też grunty należące do przeciętnych gospodarstw w województw: kujawsko-pomorskim, opolskim, pomorskim, wielkopolskim i zachodniopomorskim. Granicę miliona przekroczyli też już statystyczni rolnicy w lubuskim. Mniej więcej w połowie drogi do miliona są rolnicy z Mazowsza, Lubelszczyzny, ziemi łódzkiej czy Śląska. Na tym tle skromnie wygląda wartość działek składających się na przeciętne gospodarstwo w województwach: świętokrzyskim, małopolskim czy podkarpackim. Ich przeciętną wartość można szacować na od 200 do 270 tysięcy złotych. Oczywiście znowu – tyle sugeruje statystyka, mimo że na tym terenie znajdziemy zarówno skromne zagrody jak i potężne gospodarstwa liczące setki czy tysiące hektarów.

Ziemia o 2/3 droższa niż mieszkanie w bloku

Jako ciekawostkę warto dodać, że statystyczne gospodarstwo rolne dysponuje ziemią wartą o prawie 2/3 więcej niż cena, za którą sprzedawane są przeciętne mieszkania. Z danych GUS wynika bowiem, że na początku br. za przeciętny lokal z rynku wtórnego trzeba było w Polsce zapłacić niecałe 435 tysięcy złotych. Oczywiście w dużych miastach średnie stawki są wyższe. Na przykład w Gdańsku, Lublinie czy Rzeszowie statystyczne mieszkanie sprzedawane było za pół miliona złotych. W Poznaniu, Gdyni czy Wrocławiu było to bliżej 600 tysięcy złotych, a w stolicy ponad 900 tysięcy. Rekord padł w Sopocie, gdzie przeciętne „M” szło pod młotek za ponad 1,3 mln złotych. Nawet w tym szczególnym mieście uzdrowiskowym średnia cena sprzedanego lokalu była więc niższa niż wartość ziemi należącej do statystycznego rolnika z województwa warmińsko-mazurskiego.

Uwagi metodologiczne:

Aby oszacować wartość przeciętnego hektara z jednej strony posłużyłem się danymi na temat cen transakcyjnych gruntów ornych. Te co kwartał publikuje GUS. Urząd określa przy tym ceny w zależności od przydatności rolniczej gruntu. Dzięki temu możliwe jest określenie ceny przeciętnego hektara na danym terenie z uwzględnieniem zasobów ziemi o różnej przydatności rolniczej na terenie województw i w skali całego kraju. Dzięki temu pomijany jest wpływ tego, że np. w danym kwartale dużo sprzedano ziemi słabej – co obniżałoby przeciętną cenę transakcyjną dla Polski – lub odwrotnie – wzięciem cieszyły się żyzne gleby, co powodowałoby, że rosłaby średnia cena transakcyjna raportowana przez urząd.

Oczywiście należy mieć przy tym też świadomość, że nie każda ziemia należąca do rolnika jest ziemią orną, a z drugiej strony grunty – choć są kluczowym składnikiem majątku gospodarstwa – to przecież niejedynym. Powyższe wyliczenia są więc jedynie szacunkami. Podobnie należy uściślić, że podawane średnie ceny mieszkań dotyczą rynku wtórnego, a więc lokali „z drugiej ręki”, które zostały sprzedane w ramach transakcji rynkowych. Jasnym jest przy tym, że wycena przeciętnego lokalu mieszkalnego może być trochę wyższa. Specyfika cen transakcyjnych jest jednak taka, że nieruchomości tańsze sprzedają się szybciej, a droższe potrzebują dłuższej ekspozycji na rynku. W efekcie w standardowych warunkach w gronie nieruchomości sprzedanych mamy nadreprezentację lokali z niższej półki cenowej.

Bartosz Turek
niezależny analityk rynku nieruchomości

fot. materiały prasowe