Po miesiącach wprowadzania na rynek drogich inwestycji, w trzecim kwartale deweloperzy zaczęli uzupełniać ofertę relatywnie tańszymi projektami. Jednocześnie doszło do spektakularnych przetasowań wśród największych miast – we wrześniu średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie sięgnęła 17 828 zł/mkw. i była nie tylko wyższa niż w Warszawie, lecz także o ponad 5% przebiła przeciętną krakowską stawkę ofertową.

Poziom zbliżony do rekordów z marca 2025 roku odnotował również Poznań.
– Relacja między średnią ceną mieszkań sprzedanych a ofertowych wynika w dużej mierze ze struktury transakcji, czyli z tego, jakie lokale faktycznie znajdują nabywców. Gdy częściej kupowane są tańsze mieszkania, w ofercie pozostaje relatywnie więcej droższych lokali. Jeśli natomiast popyt koncentruje się na mieszkaniach z wyższej półki cenowej, jak we wrześniu w Krakowie, ta relacja się odwraca – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Nowe mieszkania średnio o 362 zł tańsze od tych w ofercie?

Ekspertka zwraca uwagę także na jeszcze jeden czynnik – nową podaż. Firmy deweloperskie w pierwszej połowie roku wprowadzały na rynek projekty droższe niż mieszkania już dostępne w sprzedaży, co podnosiło średnią stawkę ofertową. W trzecim kwartale było jednak inaczej.

– Tylko raz w ostatnich sześciu latach widzieliśmy kwartał równie zaskakujący pod względem relacji średnich cen jak Q3 2026 – i było to rok temu. Po trzech kwartałach drogich wprowadzeń w Q3 przyszedł czas uzupełniania oferty stosunkowo tańszymi projektami – mówi dyrektorka badań rynku Otodom.

Na siedmiu głównych rynkach średnia cena nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wyniosła 15 869 zł/mkw. Była ona niższa zarówno od średniej stawki ofertowej (16 231 zł/mkw. – różnica wynosi dokładnie 362 zł/mkw.), jak i od przeciętnej ceny lokali deweloperskich sprzedanych w tym okresie (16 101 zł/mkw.).

To pierwszy sygnał, że sprawdza się bazowy scenariusz, który eksperci Otodom przedstawili w lipcu. Zakładał on, że oferta deweloperska będzie stale utrzymywana i uzupełniana o tańsze mieszkania z segmentu popularnego, przy jednoczesnym zachowaniu możliwości zakupu lokali droższych i o wyższej jakości dla bardziej zamożnych klientów.

Kraków i Trójmiasto w górę, Warszawa i Łódź w dół

Jak wskazuje Otodom, wysoka średnia cena sprzedanych mieszkań nie była we wrześniu domeną wyłącznie Krakowa. W Trójmieście sięgnęła 17 288 zł/mkw., zbliżając się do przeciętnej stawki oferowanych lokali deweloperskich (17 805 zł/mkw.). Wciąż jednak pozostawała poniżej rekordowego poziomu odnotowanego w czerwcu tego roku.

– W Krakowie i Trójmieście zobaczyliśmy podobne zjawisko jak miesiąc wcześniej w Warszawie, czyli wyraźny wzrost średnich cen sprzedanych mieszkań. Z kolei w stolicy, podobnie jak w Łodzi, wrzesień przyniósł ich spadek miesiąc do miesiąca. Warto jednak zaznaczyć, że w znacznej mierze wynikał on z rekordów cenowych, które odnotowaliśmy na obu rynkach w sierpniu – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Odwrotnie niż w Krakowie wygląda relacja cen w Warszawie. Średnia cena mieszkań sprzedanych (17 767 zł/mkw.) była tam we wrześniu aż o 1 916 zł/mkw. niższa od przeciętnej stawki ofertowej. Ta wyniosła 19 683 zł/mkw. (+0,6% m/m) i wciąż utrzymuje się poniżej bariery 20 tys. zł/mkw. To największa różnica spośród siedmiu analizowanych miast.

Poznań blisko rekordu, Katowice w miejscu

W Poznaniu przeciętna cena mieszkań sprzedanych wyniosła we wrześniu 13 466 zł/mkw. Od początku roku oscyluje ona w granicach 12,9 tys. zł/mkw.-13,5 tys. zł/mkw. i wciąż pozostaje poniżej przeciętnej stawki lokali znajdujących się w ofercie deweloperów, która sięga 14 138 zł/mkw. (po wzroście o 1,3% m/m).

Na rynkach wrocławskim i katowickim poziom przeciętnych cen mieszkań sprzedanych pozostał niemal taki sam jak w sierpniu – wyniósł odpowiednio 14 781 zł/mkw. oraz 12 224 zł/mkw. Jednocześnie w Katowicach od roku średnie ceny nominalne lokali w ofercie deweloperów utrzymują się na niemal niezmienionym poziomie (we wrześniu: 12 634 zł/mkw.), co przy wskaźniku inflacji przekraczającym 3% oznacza ich realny spadek.

fot. materiały prasowe