Takiego grudnia w polskim budownictwie nie było od dwóch dekad. Liczba mieszkań oddanych przez deweloperów osiągnęła najwyższy poziom od 2005 roku. Choć ogólny wynik budownictwa mieszkalnego w 2008 roku był formalnie wyższy, wynikało to wówczas z jednorazowej fali rejestracji starych budynków. Grudzień 2025 roku jest więc realnym, rynkowym rekordem.

Grudniowe dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczące skali nowego budownictwa mieszkaniowego w Polsce wskazują, że mieliśmy do czynienia z wyjątkowym miesiącem na tym rynku. W każdej kategorii rejestrowanej przez GUS (mieszkania oddane, pozwolenia na budowę, rozpoczęte budowy) zagregowane dla wszystkich grup inwestorów wyniki okazały się lepsze niż w listopadzie, a także w stosunku do grudnia 2024 roku. Liczba mieszkań oddanych do użytku w grudniu jest o 15% wyższa niż przed rokiem, pozwoleń na budowę było o 20% więcej, a rozpoczętych budów o 4% więcej niż przed rokiem.

Jak odczytywać ten wynik?

Warto przyjrzeć się uważniej statystykom całorocznym. W ubiegłym roku rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 9% w stosunku do 2024 roku. Niemal taką samą 9,5% redukcję GUS odnotował w udzielonych w całym 2025 roku pozwoleniach ogółem. Jedynie liczba mieszkań i domów oddanych do użytkowania była – dzięki rewelacyjnym wynikom z grudnia – o 4% wyższa niż w 2024 roku.

Opublikowane przez GUS dane wzmocniły wrażenie, że ocena kondycji budownictwa mieszkaniowego w Polsce na podstawie danych miesięcznych jest niezwykle ryzykowną praktyką. Dwie największe grupy inwestorów budujących w Polsce lokale mieszkalne: gospodarstwa domowe i firmy deweloperskie odnotowały w niemal wszystkich kategoriach wyniki lepsze niż miesiąc wcześniej. Wyjątek stanowią wyniki gospodarstw domowych w kategorii rozpoczynanych budów, których było o 21% mniej, co w kontekście zaskakująco mroźnego tegorocznego grudnia, nie zaskakuje. Warto podkreślić, że całoroczne efekty budownictwa mieszkaniowego w 2025 roku są lepsze od wyników z 2024 roku tylko w kategorii mieszkań i domów oddanych do użytkowania. W pozostałych kategoriach rejestrowanych przez GUS (pozwolenia i rozpoczynane budowy) wyniki są wyraźnie gorsze niż w 2024 roku, przede wszystkim z powodu ograniczenia aktywności firm deweloperskich. Tego niepokojącego stanu nie zmienią optymistyczne sygnały świadczące o ożywieniu w budownictwie komunalnym i społeczno-czynszowym (TBS-y, SIM-y), ponieważ skala ich działalności pozostaje niewielka.

Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w grudniu sięgnęła 203,4 tys. i była o 28% wyższa w porównaniu do wyników z listopada. W stosunku do grudnia 2024 roku GUS odnotował w tej kategorii 15% wzrost. Wyniki z dwunastu miesięcy br. okazały się o 4% wyższe niż w 2024 dzięki wyraźnie lepszej drugiej połowie roku. Liczba mieszkań i domów oddanych do użytkowania od lipca do grudnia była o 26% wyższa od wyniku z pierwszego półrocza. Sprawdziła się więc nasza listopadowa prognoza, zgodnie z która 2025 rok w mieszkaniach oddanych okaże się nieznacznie lepszy od 2024 roku.

Rekordowe domknięcie roku u deweloperów

Na wysokie grudniowe statystyki najsilniej wpłynęły wyniki firm deweloperskich, które odpowiadały za budowę ponad 16,4 tys. mieszkań i domów, co wskazuje na imponujący wzrost zarówno w stosunku do listopada (o 20%), jak i w porównaniu do grudnia ubiegłego roku (o 13,5%). Warto zaznaczyć, że ten kilkudziesięcioprocentowy wzrost miesiąc do miesiąca nastąpił po dobrym wyniku z poprzednich trzech miesięcy i oznacza najlepszy miesięczny wynik lokali oddanych do użytkowania przez firmy deweloperskie w 2025 roku. Na tle liczb z lat 2020-2023, kiedy do użytku oddanych było ponad 220 tys. lokali rocznie, wynik z 2025 roku na poziomie 208 tys., to solidna średnia.

Firmy deweloperskie odpowiadają za 67% wszystkich lokali mieszkalnych oddanych do użytku w grudniu. Wyniki inwestorów indywidualnych są ze swej natury bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów. W trzech pierwszych kwartałach 2025 roku ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce wahał się od 30% do 38% ogólnej liczby oddawanych lokali. W grudniu w porównaniu z listopadem gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 38% większej liczby domów/mieszkań, a w stosunku do grudnia 2024 roku ich wynik był o 13% lepszy. Wzrost w porównaniu z listopadem wyhamował tendencję spadkową w budownictwie indywidualnym, którą obserwowaliśmy od początku 2025 roku. W rezultacie w grudniu udział tej grupy inwestorów w budownictwie ogółem w Polsce wzrósł w odniesieniu do listopada i wyniósł 30% (w listopadzie zaledwie 27%).

Plany inwestycyjne pod lupą

Starania o uzyskanie pozwoleń na budowę w grudniu przyniosły wyraźnie lepsze efekty niż w listopadzie. Grudniowe wyniki w tej kategorii okazały się najlepsze w 2025 roku. Łączna liczba pozwoleń uzyskanych przez wszystkie grupy inwestorów w listopadzie 2025 roku sięgnęła niemal 28 tys. lokali. Z tego 20 tys. pozwoleń otrzymali deweloperzy, a 6,9 tys. inwestorzy indywidualni. W efekcie w grudniu suma udzielonych pozwoleń była niższa o 35% w porównaniu do listopada tego roku i o 20% w stosunku do grudnia 2024 roku.

Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których wszystkie grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w 2025 roku, wyniosła tylko 265,6 tys. mieszkań i jest wyraźnie niższa niż rok temu (-8,8%). W całym 2025 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 171,5 tys. mieszkań i domów (o 16,6% mniej r/r), a inwestorzy indywidualni 85,8 tys. (o 8,6% więcej).

Statystyki GUS z poszczególnych miesięcy 2025 roku dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazywały, że od kwietnia skala nowych inwestycji słabła. Nadzieją na odwrócenie tej tendencji były dane GUS z lipca, kiedy nastąpił wyraźny wzrost w ujęciu miesiąc do miesiąca i wyrównanie wyników sprzed roku. Podobnie wyglądał wrzesień i październik za sprawą wyższej aktywności firm deweloperskich. Listopadowe dane zmroziły nadzieje o ożywieniu w budownictwie mieszkaniowym, a grudniowe tylko delikatnie je poprawiły. Liczba budów rozpoczętych w grudniu przez wszystkie grupy inwestorów była nieznacznie wyższa niż w listopadzie (0,6%) i delikatnie wyższa niż w analogicznym okresie 2024 roku (4,1%).

W grudniu 2025 roku wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły budowę zaledwie 13,1 tys. lokali mieszkalnych. Niewielkim pocieszeniem jest fakt, że w listopadzie budów rozpoczętych było 13 tys., a rok temu – 12,6 tys. Ten minimalny wzrost w rozpoczynanych budowach ogółem w stosunku do listopada to przede wszystkim zasługa większej aktywności firm deweloperskich (o 11% w porównaniu z listopadem).

Rynek dwóch prędkości – kto budował w 2025 roku?

Wyniki zagregowane dla całego minionego roku potwierdzają prognozy Otodom z połowy roku: aktywność w sektorze rozpoczynanych budów spadła o 9,2% względem 2024 roku. Choć wynik jest ujemny okazał się łagodniejszy niż zakładane kilkunastoprocentowe spadki. Gdyby nie stabilna aktywność gospodarstw domowych, redukcja liczby rozpoczynanych w całej Polsce budów byłaby znacznie większa. W 2025 roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli o 2,6% więcej projektów budowlanych niż w 2024 r. Natomiast spółdzielnie mieszkaniowe, jednostki samorządu terytorialnego oraz TBS-y i SIM-y przeciwnie – rozpoczęły budowę mniejszej liczby mieszkań niż w 2024 roku.

Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach ogółem warto zestawić z liczbą wydanych pozwoleń. W 2025 roku różnica między tymi statystykami wyniosła 51,1 tys., co oznacza, że niemal co piąte (19%) uzyskiwanych pozwoleń ogółem nie przełożyło się na start budowy. Wśród firm deweloperskich odsetek odkładanych pozwoleń jest większy i wynosi 23%. Dla porównania w przypadku inwestorów indywidualnych wskaźnik ten wynosi nieco ponad 8% (nadwyżka 7,1 tys. pozwoleń).

Komentarz ekspercki Katarzyny Kuniewicz
dyrektorki badań rynku w Otodom

fot. materiały prasowe