Według szacunków w Polsce brakuje obecnie od miliona do nawet dwóch milionów mieszkań, a państwowy zasób interwencyjny z roku na rok się kurczy. W efekcie ciężar prowadzenia polityki społecznej spada bezpośrednio na barki prywatnych właścicieli. Wynajmujący zderzeni z niewydolnym systemem obawiają się wieloletnich, bezskutecznych procesów.

Wolą więc trzymać lokale puste, podnoszą wymagania wobec najemców albo drastycznie podnoszą stawki czynszów.

Ekspert alarmuje: bez skokowej rozbudowy zasobu gminnego i urealnienia prawa polski rynek najmu pozostanie zablokowany, a koszty tego paraliżu poniosą sami najemcy.

– Obecna sytuacja w mieszkalnictwie to zator, który paraliżuje całą strukturę najmu. Gdy w gminach brakuje lokali, państwo de facto przerzuca swoje obowiązki socjalne na barki prywatnych wynajmujących. Jeśli gmina nie ma lokalu zastępczego, eksmisja się nie odbędzie — nawet z prawomocnym wyrokiem. Prywatny wynajmujący, zupełnie wbrew swojej woli, staje się ostatnim ogniwem systemu pomocy społecznej. To nie jest tylko problem polityczny czy samorządowy – to realny czynnik, który sprawia, że najem w Polsce staje się droższy i trudniej dostępny dla każdego z nas – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Paraliż systemu: brak lokali zastępczych i rosnące ryzyko

Dane makroekonomiczne i raporty państwowych instytucji obnażają systemową niewydolność mieszkalnictwa wspieranego. Według statystyk GUS, na koniec 2024 roku w kolejce po lokal komunalny czekało w Polsce ponad 119 tysięcy gospodarstw domowych. Sytuację potęguje drastyczny deficyt pomieszczeń tymczasowych, których – jak wskazuje NIK – brakuje w ponad 90 proc. gmin. Przekłada się to bezpośrednio na blokowanie procedur prawnych. Szacunki portalu Bankier.pl z 2023 roku wskazują, że liczba wstrzymanych eksmisji w kraju przekraczała wtedy 55 tysięcy. W skrajnych przypadkach czas oczekiwania na przydział lokalu socjalnego wyniósł rekordowe 22 lata.

– Każdego dnia spotykam właścicieli, którzy są przerażeni perspektywą wieloletniej walki o własne mieszkanie. Orzeczenie o eksmisji z prawem do lokalu socjalnego oznacza w praktyce od półtora roku do trzech lat, a w pesymistycznych scenariuszach nawet siedem lat czekania na ruch gminy. Mamy po prostu do czynienia z fikcją prawną. Inwestorzy nie mają wyjścia: muszą wkalkulować to gigantyczne ryzyko w czynsz. W efekcie za niewydolność urzędów i brak mieszkań komunalnych płacą rzetelni najemcy w swoich miesięcznych opłatach – wyjaśnia ekspert.

Paradoks pustostanów: strach silniejszy niż chęć zysku

Brak zaufania do systemu prawnego znajduje odzwierciedlenie we wskaźnikach dotyczących niezamieszkanych lokali. Z Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Polsce istnieje blisko 1,8 miliona pustostanów, z czego około 207 tysięcy przypada na samą Warszawę. Oczywiście, część ma charakter strukturalny – zły stan techniczny, spory spadkowe, niekorzystna lokalizacja, ale wiele z nich jest w pełni zdatnych do zamieszkania.

W 2023 roku Rzecznik Praw Obywatelskich wprost stwierdził, że właściciele niechętnie wynajmują mieszkania z powodu zbyt szerokiej, wręcz paraliżującej ustawowej ochrony praw lokatorów. Obawy wynajmujących są poparte rynkowym doświadczeniem: badania pokazują, że blisko 70 proc. z nich miało problemy z nieuczciwym najemcą, a średnia strata finansowa z tego tytułu wyniosła niemal 9 tysięcy złotych. Co najbardziej wymowne dla kondycji systemu, aż 74,4 proc. poszkodowanych nie zdecydowało się dochodzić swoich praw w sądzie.

– Statystyki dotyczące pustostanów w Polsce są porażające, ale nie wynikają one z braku popytu. To często „pustostany lękowe”. Ludzie boją się wynajmować mieszkania, zwłaszcza rodzinom, bo czują, że w razie problemów zostaną z nimi sami. Wybierają brak zysku zamiast ryzyka utraty kontroli nad lokalem na lata. Dynamiczny rozwój sektora PRS – modelu, w którym inwestor instytucjonalny kupuje całe budynki, aby wynajmować lokale użytkownikom prywatnym – czy popularność profesjonalnej weryfikacji lokatorów to nic innego jak rynkowa próba wykupienia polisy bezpieczeństwa tam, gdzie państwo zawiodło – wyjaśnia Maciej Gołębiewski.

Społeczny zasób jako rynkowy amortyzator: wnioski z Europy

Polska dysponuje mieszkaniami społecznymi – m.in. komunalne, socjalne – na poziomie zaledwie 5,4 proc., co plasuje nas znacząco poniżej 7-procentowej średniej krajów OECD. Tymczasem oficjalne próby zasypania tej luki kończą się niepowodzeniem – program Mieszkanie Plus, oficjalnie nazwany przez NIK „fiaskiem”, dostarczył zaledwie 3,5 tysiąca z planowanych 100 tysięcy lokali. Jeszcze gorzej wyglądają działania samorządów: w 2022 roku polskie gminy oddały do użytku zaledwie 629 mieszkań komunalnych, co jest najgorszym wynikiem od 1989 roku.

Kontrastuje to wyraźnie z modelami zachodnioeuropejskimi, które udowadniają, że silny sektor publiczny stabilizuje rynek prywatny. W Wiedniu aż 60 proc. mieszkańców żyje w mieszkalnictwie wspieranym, dzięki czemu średni czynsz komercyjny to zaledwie 10,30 euro za metr kwadratowy. Z kolei w Holandii mieszkalnictwo społeczne zarządzane przez korporacje stanowi 29 proc. zasobu i funkcjonuje sprawnie bez bezpośrednich dotacji rządowych.

– Musimy przestać postrzegać budownictwo komunalne jako konkurencję dla rynku prywatnego. Na dojrzałych rynkach, takich jak wiedeński czy holenderski, silny zasób społeczny działa jak bezpiecznik dla cen. Każdy dodatkowy procent mieszkań publicznych to realna ulga dla portfeli najemców na rynku komercyjnym. Kiedy zdejmiemy z sektora prywatnego presję najtańszego segmentu mieszkań, cały system odzyska płynność i zdrową strukturę – przekonuje ekspert.

Ewolucja zamiast radykalizmu. Czego potrzebuje polskie prawo?

Konieczność zmian jest paląca, zwłaszcza że ponad 25 proc. dorosłych Polaków znajduje się obecnie w tzw. luce czynszowej – nie stać ich na najem komercyjny, a ich dochody są zbyt wysokie, by ubiegać się o lokal gminny. Pozytywnym sygnałem jest perspektywa zwiększenia Funduszu Dopłat BGK z 1 mld do planowanych 10 mld zł w 2030 roku, co może dać samorządom realne narzędzia do budowy. Równolegle niezbędne są jednak szybkie zmiany w prawie. Na stole leżą już m.in. projekt UD313 zakładający weryfikację dochodową lokatorów gminnych czy petycja senacka proponująca postępowanie przyspieszone z wyrokiem w 60 dni.

– W debacie o zmianach w prawie nie chodzi o promowanie „eksmisji na bruk”, ale o przywrócenie elementarnej sprawiedliwości i przewidywalności. Właściciel musi mieć pewność, że wyrok sądu zostanie wykonany w ciągu miesięcy, a nie dekad. Przykłady z Danii czy Francji pokazują, że da się stworzyć system, który chroni uczciwego lokatora, ale nie ubezwłasnowolnia właściciela. W Danii cały proces eksmisyjny zamyka się w czasie od 39 do 84 dni. Z kolei Francja wprowadziła surowe kary finansowe – 7,5 tysiąca euro dla tak zwanych dzikich lokatorów za samą odmowę opuszczenia cudzego mieszkania. Bez odwagi w reformowaniu ustawy o ochronie praw lokatorów i realnych inwestycji w lokale interwencyjne, będziemy tylko pogłębiać obecny kryzys – podsumowuje Maciej Gołębiewski.

fot. materiały prasowe