W pierwszym kwartale 2026 rooku zaczęto budowę mniejszej liczby nowych domów i mieszkań. Najmocniejszy regres zaliczyli deweloperzy, ale słabszy ruch pokazują też dane GUS w segmencie budowy domów na własne potrzeby i to pomimo bardzo aktywnego na tym polu marca.

Szanse na poprawę w kolejnych miesiącach daje wzrost wydawanych pozwoleń na budowę. Tych w pierwszym kwartale było wyraźnie więcej niż przed rokiem. Podobnie większą aktywność budowlaną stymulować powinien wzrost sprzedaży mieszkań – o ile w kolejnych miesiącach się utrzyma.

Gdyby szukać momentu, w którym skłonność do rozpoczynania nowych budów była mniejsza niż na początku 2026 roku, to musielibyśmy się cofnąć do początku 2023 roku. Warto przypomnieć, że był to moment, w którym kredyty były drogie i trudno dostępne, a koszty budowy skokowo wzrosły. Wtedy w pierwszym kwartale Polacy zaczęli budować o ponad 10% mniej nowych domów, a deweloperzy o około 1/4 mniej nowych mieszkań niż na początku bieżącego roku. Niewielkie to jednak pocieszenie, że trzy lata temu było gorzej – szczególnie, że wtedy otoczenie rynkowe i poziom niepewności wyraźnie bardziej niż dziś nie sprzyjały podejmowaniu inwestycji.

Wzrost sprzedaży mieszkań wymusi ożywienie?

Z najnowszej publikacji GUS dowiedzieliśmy się, że w pierwszym kwartale br. deweloperzy zaczęli budować niecałe 30,9 tysięcy mieszkań. To o ponad 15% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Szczególnie na początku roku słabe dane na temat rozpoczynanych budów mogliśmy wiązać z ponadprzeciętnie zimową aurą za oknem. Ta jednak dawno już nas opuściła. Dlatego niezmiennie skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych budów może ograniczać spora oferta mieszkań na sprzedaż. Z drugiej jednak strony ostatnie miesiące przyniosły wyraźny wzrost liczby zawieranych transakcji, co powoduje, że stopniowo przybywa nam miast, w których problem nadpodaży znika.

Dużym znakiem zapytania pozostaje jakie efekty dla rodzimego rynku mieszkaniowego przyniesie konflikt na Bliskim Wschodzie. Z jednej strony ożywił on ponownie obawy przed inflacją i droższymi kredytami, ale przez to okazał się katalizatorem skokowego wzrostu popytu zarówno na mieszkania jak i kredyty w marcu br.

Niestety wzrost niepewności doprowadził też do tego, że w ostatnich tygodniach zdrożały kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Negatywnie wpłynęło to na zdolność kredytową przeciętnej rodziny. Dostępne dane sugerują przy tym, że spadek zdolności kredytowej póki co nie jest duży, bo zmiany amortyzują „hipoteki” ze zmiennym oprocentowaniem. Te w ostatnich tygodniach staniały w ślad za marcową decyzją RPP o obniżeniu stóp procentowych.

O tym czy w kolejnych miesiącach deweloperzy będą skłonni do rozpoczynania większej liczby inwestycji zadecyduje przede wszystkim popyt na mieszkania. Jeśli utrzyma się on na przyzwoitym poziomie, czyli będzie wyższy niż przed rokiem, to powinno to sprzyjać większej aktywności budowlanej deweloperów.

Warto w tym kontekście zauważyć, że w ostatnich miesiącach deweloperzy otrzymują znowu znacznie więcej pozwoleń na budowę niż wykorzystują. Z danych GUS wynika bowiem, że w samym tylko pierwszym kwartale br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę prawie 45,9 tys. mieszkań – czyli o prawie połowę więcej niż faktycznie w tym czasie zaczęli budować.

Zima i złe doświadczenia w budownictwie indywidualnym

W przypadku budownictwa indywidualnego, a więc tego, w którym Polacy budują domy na własne potrzeby, regres jest znacznie mniejszy. W tym segmencie w pierwszym kwartale br. zaczęto budować trochę ponad 16,8 tysięcy nieruchomości. To również gorzej niż przed rokiem oraz mamy tu najsłabszy wynik pierwszych trzech miesięcy od 2023 roku, ale sytuację wyraźnie uratowały bardzo dobre dane za marzec.

W samym tylko trzecim miesiącu Polacy zaczęli budować prawie 9,9 tysięcy domów. Tylko ten jeden miesiąc odpowiadał wiec za większość budów rozpoczętych w pierwszym kwartale przez osoby fizyczne.

W tym przypadku słabe dane za styczeń i luty możemy wiązać z zimową aurą, czego odreagowanie widzimy w marcu. Do tego marcowa większa skłonność do rozpoczynania budów może wynikać z obaw o skutki konfliktu na Bliskim Wschodzie. Część inwestorów może jeszcze pamiętać, że przy okazji agresji Rosji na Ukrainę doszło do skokowego wzrostu rat kredytowych oraz kosztów budowy, a przy tym gwałtownie spadła zdolność kredytowa, co wielu osobom uniemożliwiło sprawne zakończenie budowy. I choć prognozy ekonomistów sugerują, że wpływ konfliktu na Bliskim Wschodzie powinien być znacznie słabszy niż tego za naszą wschodnią granicą, to część osób z obawy przed wzrostem kosztów kredytu czy kosztów materiałów budowlanych mogła przyspieszyć decyzje o rozpoczęciu budowy domu.

Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości

fot. materiały prasowe