Czerwcowe odbicie nie było jednorazowe. W lipcu na siedmiu największych rynkach sprzedano ponad 4,4 tys. nowych mieszkań. Sprzedaż po raz kolejny utrzymała się wyraźnie powyżej nowych wprowadzeń. To dobra wiadomość dla giełdowych deweloperów, ale nie zapowiedź równomiernej poprawy wyników.

Najwięcej mogą zyskać spółki obecne w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu, z ofertą dopasowaną do zdolności kredytowej klientów i projektami gotowymi do przekazań. Bieżąca kontraktacja wzmacnia przede wszystkim perspektywę 2027 r., o zyskach drugiego półrocza 2026 r. nadal zdecydują lokale sprzedane wcześniej.

Rynek absorbuje ofertę

Najważniejszy sygnał z ostatnich miesięcy nie dotyczy samego wzrostu sprzedaży, lecz odwrócenia relacji popytu do podaży. Z danych Otodom wynika, że w lipcu deweloperzy wprowadzili około 3 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedaż przekroczyła 4,4 tys. lokali. Jeszcze wyraźniej zmianę widać w danych narastających. Od stycznia do lipca 2026 r. sprzedaż mieszkań była o 15 proc. wyższa niż nowa podaż. Rok wcześniej sytuacja była odwrotna – deweloperzy wprowadzili do oferty o 33 proc. więcej mieszkań, niż sprzedali. Oznacza to przejście od okresu szybkiego rozbudowywania oferty do etapu stopniowego jej absorbowania.

Ten układ ogranicza ryzyko dalszego narastania niesprzedanej oferty i poprawia pozycję operacyjną spółek, choć sam w sobie nie oznacza gwałtownego wzrostu cen. Może natomiast poprawiać równowagę rynku i zmniejszać ryzyko, że liczba nowych mieszkań będzie zwiększać się szybciej od realnego popytu. Wsparciem dla kolejnych miesięcy pozostaje liczba rezerwacji. Lipiec był trzecim z rzędu miesiącem z wynikiem powyżej 2,8 tys. Część tego popytu powinna przełożyć się na umowy deweloperskie, o ile nie osłabnie dostępność finansowania.

Nie ma jednego rynku mieszkaniowego

Jak pokazują szacunki Otodom, przy tempie sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy warszawska oferta wystarczyłaby na 3,6 kwartału, wrocławska na 3,8, a trójmiejska na 3,9 kwartału. W Łodzi wskaźnik ten wynosił 7,4, a w Katowicach 9,6 kwartału. Oznacza to, że perspektywy poszczególnych giełdowych deweloperów zależą nie tylko od łącznej liczby mieszkań w ofercie, lecz również od tego, w których miastach i segmentach cenowych prowadzą działalność. Dla inwestora kupującego akcje spółki deweloperskiej znaczenie ma więc jej swoisty „koszyk geograficzny”. Firma z dużą ofertą w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu może w drugiej połowie roku korzystać z szybszej absorpcji niż podmiot skoncentrowany na rynkach, na których dostępna oferta wystarcza na ponad dwa lata sprzedaży. Nie oznacza to automatycznie lepszych wyników, ale zwiększa znaczenie lokalizacji i gotowości projektów do uruchomienia.

Dane spółek potwierdziły poprawę pod koniec półrocza

Informacje publikowane przez giełdowych deweloperów są spójne z obrazem stopniowego ożywienia. Grupa Dom Development sprzedała netto 1161 lokali w pierwszym kwartale i 1221 w drugim, czyli łącznie 2382 mieszkania w pierwszym półroczu. Sprzedaż była zatem nieco wyższa w drugim kwartale, mimo przypadającego na ten okres długiego weekendu majowego i początku sezonu wakacyjnego. Jeszcze bardziej czytelne przyspieszenie pojawiło się w danych ATAL-u. Spółka zawarła w pierwszym półroczu 1547 umów deweloperskich i przedwstępnych. W kwietniu podpisała 235 umów, w maju 290, a w czerwcu już 383. Na koniec czerwca miała dodatkowo 287 aktywnych umów rezerwacyjnych. Czerwiec był zatem zdecydowanie najlepszym miesiącem drugiego kwartału. Z koli Develia sprzedała w pierwszym półroczu 1752 lokale wobec 1699 rok wcześniej. W samym drugim kwartale sprzedaż wyniosła 892 mieszkania wobec 748 w analogicznym okresie 2025 r. Grupa miała również 125 umów rezerwacyjnych, które mogą zostać przekształcone w umowy deweloperskie w kolejnych okresach.

Warto zastrzec, że dane poszczególnych firm nie są w stu procentach porównywalne – emitenci mogą stosować nieco odmienne definicje sprzedaży, rezerwacji i umów aktywnych. Kierunek zmian jest jednak widoczny: druga część pierwszego półrocza była dla części dużych spółek mocniejsza niż jego początek, a lipcowe dane całego rynku nie pokazują gwałtownego przerwania tego trendu.

Mocniejsza sprzedaż nie od razu stanie się zyskiem

Z punktu widzenia giełdy konieczne jest rozróżnienie dwóch znaczeń „mocniejszego półrocza”. Pierwsze dotyczy sprzedaży operacyjnej, czyli podpisywanych obecnie umów. W tym obszarze czerwcowe i lipcowe dane dają podstawy do umiarkowanego optymizmu. Popyt utrzymał się na wysokim poziomie, liczba rezerwacji pozostaje duża, a sprzedaż zaczęła przewyższać nowe wprowadzenia. Drugie znaczenie dotyczy wyników finansowych, a te w działalności deweloperskiej zależą przede wszystkim od przekazań mieszkań, a nie od samego podpisania umowy. ATAL podał, że w przychodach pierwszego półrocza rozpozna 1013 przekazanych lokali, z czego 513 w drugim kwartale. Dom Development przekazał 1273 mieszkania w pierwszym i 703 w drugim kwartale.

Bieżąca sprzedaż buduje więc przede wszystkim portfel wyników przyszłych okresów, natomiast zyski drugiego półrocza 2026 r. będą w dużej mierze efektem projektów sprzedanych wcześniej i oddawanych klientom w nadchodzących miesiącach. Dlatego lipcowe dane mogą mieć dla kursów akcji znaczenie wyprzedzające. Inwestorzy nie muszą czekać na moment księgowego rozpoznania przychodów, jeżeli rosnąca sprzedaż zwiększa prawdopodobieństwo dobrych wyników w 2027 r. Jednocześnie wzrost kontraktacji nie gwarantuje automatycznie wyższej rentowności. Duże znaczenie będą miały struktura sprzedawanych projektów, tempo nowych wprowadzeń, koszty budowy oraz poziom cen.

Co obserwować w drugim półroczu?

Czerwiec przyniósł mocne odbicie, a lipiec potwierdził utrzymanie aktywności kupujących. Najważniejszym argumentem za lepszym drugim półroczem nie jest jednak dwucyfrowa dynamika jednego miesiąca, lecz siedmiomiesięczna przewaga sprzedaży nad nową podażą. Pokazuje ona, że rynek stopniowo absorbuje ofertę i przechodzi w bardziej zrównoważoną fazę. Dla giełdowych deweloperów szczególnie istotne będą cztery wskaźniki: kwartalna sprzedaż, liczba rezerwacji, tempo wprowadzania nowych projektów oraz harmonogram przekazań. Największą przewagę mogą mieć spółki dysponujące ofertą w zaawansowanej budowie w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu, gdzie czas wyprzedaży jest obecnie najkrótszy. Na podstawie danych dostępnych na początku sierpnia można więc oczekiwać, że drugie półrocze będzie mocniejsze pod względem aktywności sprzedażowej niż wynikałoby z ostrożnych oczekiwań z początku roku. Nie ma natomiast jeszcze wystarczających podstaw, by przesądzić, że każda spółka pokaże proporcjonalnie wyższy zysk. W przypadku deweloperów poprawa popytu najpierw pojawia się w rezerwacjach i sprzedaży, później w przekazaniach, a dopiero na końcu w rachunku wyników.

NBP studzi optymizm, ale nie zapowiada zamknięcia kredytowego kranu

Dane dotyczące sprzedaży mieszkań wskazują na utrzymującą się aktywność kupujących, jednak rynek mieszkaniowy pozostaje silnie uzależniony od dostępności finansowania. Dlatego najnowsza ankieta Narodowego Banku Polskiego dotycząca sytuacji na rynku kredytowym stanowi istotny kontrapunkt dla dobrych danych napływających z rynku deweloperskiego.

Najważniejszy sygnał z ankiety ma charakter wyprzedzający. Banki deklarują, że w trzecim ​ kwartale 2026 r. zamierzają zaostrzyć kryteria udzielania kredytów gospodarstwom domowym. Jednocześnie planują łagodzenie kryteriów wobec małych i średnich przedsiębiorstw. Oczekują również wzrostu popytu na kredyty ze strony dużych przedsiębiorstw i gospodarstw domowych oraz jego spadku w sektorze MSP. Oznacza to zmianę w stosunku do deklaracji przedstawianych trzy miesiące wcześniej. W poprzedniej edycji ankiety banki zapowiadały na drugi kwartał łagodzenie kryteriów udzielania kredytów gospodarstwom domowym i oczekiwały wzrostu popytu.

Najnowsze deklaracje wskazują, że w trzecim kwartale polityka kredytowa wobec klientów indywidualnych ma stać się bardziej restrykcyjna. Nie musi to jednak oznaczać gwałtownego zamknięcia dostępu do kredytów. Zaostrzenie kryteriów odnosi się przede wszystkim do standardów, według których bank ocenia, czy klient może otrzymać finansowanie. Może obejmować między innymi bardziej ostrożną ocenę dochodów, stabilności zatrudnienia, poziomu zadłużenia, wkładu własnego lub akceptowanego ryzyka. Nie jest natomiast automatycznie równoznaczne ze wzrostem marż czy wycofywaniem kredytów z oferty. Niemniej jednak stanowi to ciekawy zwrot w podejściu kredytodawców do rynku. Najciekawszy jest więc jednoczesny wzrost oczekiwanego popytu i zapowiedź zaostrzenia kryteriów. Banki spodziewają się, że więcej gospodarstw domowych będzie zainteresowanych finansowaniem, ale zarazem zamierzają bardziej selektywnie wybierać klientów. Możliwa jest zatem sytuacja, w której liczba składanych wniosków nadal będzie rosła, lecz nie wszystkie gospodarstwa domowe odczują poprawę dostępności kredytów w takim samym stopniu.

Co czeka rynek mieszkań?

Z perspektywy rynku mieszkaniowego może to oznaczać bardziej selektywne ożywienie. Najmocniej skorzystają klienci posiadający stabilne dochody, odpowiedni wkład własny i stosunkowo niewielkie pozostałe zadłużenie. Większe bariery mogą natomiast napotkać gospodarstwa znajdujące się blisko granicy zdolności kredytowej, nawet jeżeli nominalne oprocentowanie nowych kredytów będzie niższe niż rok wcześniej. Dla giełdowych deweloperów oznacza to, że coraz większego znaczenia może nabierać nie tylko cena metra kwadratowego, ale przede wszystkim całkowita cena mieszkania.

Relatywnie lepiej powinny radzić sobie spółki mające szeroką ofertę lokali popularnych, mieszkań dwu- i trzypokojowych oraz projektów zlokalizowanych poza najdroższymi częściami największych aglomeracji. To właśnie takie lokale najłatwiej mieszczą się w zdolności kredytowej przeciętnego gospodarstwa domowego. Wniosku NBP nie należy zatem bagatelizować. Nie jest to jednak równoznaczne z prognozą załamania rynku kredytowego. Te same instytucje oczekują bowiem dalszego wzrostu popytu. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to kontynuacja ożywienia przy jednocześnie większej selektywności banków.

Powstaje więc rynek dwóch prędkości. Z jednej strony rośnie liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania i finansowaniem bankowym, z drugiej – kredyt może pozostać łatwo dostępny przede wszystkim dla klientów o najlepszym profilu finansowym. Dla deweloperów będzie to argument za dalszym dopasowywaniem mieszkań do realnych możliwości budżetowych nabywców, a dla inwestorów giełdowych – za uważnym analizowaniem struktury oferty poszczególnych spółek, a nie tylko łącznej liczby sprzedanych lokali.

Komentarz: dr Maciej Kietliński
ekspert ds. ekonomicznych, Otodom

fot. materiały prasowe