Popyt trzeci miesiąc z rzędu wyprzedza podaż, rezerwacje rosną o 40% rok do roku, a Rzeszów buduje więcej mieszkań na mieszkańca niż jakiekolwiek inne miasto w zestawieniu. Dane Otodom i GUS z rynków regionalnych pokazują, że mniejsze miasta rozwijają się dziś we własnym tempie, a nie w cieniu metropolii.

Z danych Otodom wynika, że w lipcu na sześciu regionalnych rynkach deweloperskich (w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie) sprzedano łącznie 750 mieszkań, czyli o 11% więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie do oferty trafiło 640 lokali. To trzeci kolejny miesiąc, w którym sprzedaż była wyższa od nowej podaży, a sygnałem dalszego zainteresowania jest niemal 1,9 tys. rezerwacji.

Rzeszów buduje najintensywniej

Jednocześnie w danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczących budów rozpoczętych w ostatnich 36 miesiącach wyraźnie prowadzi Rzeszów. Na 1000 mieszkańców przypada tam 12,4 mieszkania deweloperskiego, a po uwzględnieniu wszystkich inwestorów – 13,4. Drugie miejsce zajmuje Lublin z wynikiem odpowiednio 9,1 i 9,9 lokalu. Dalej są Szczecin oraz Białystok. Natomiast pod względem liczby nowych mieszkań dostępnych w sprzedaży liderem jest Lublin z ofertą przekraczającą 3,6 tys. mieszkań. Za nim plasują się Szczecin z 2835 lokalami i Zielona Góra z 2456. Podaż mieszkań i domów w standardzie deweloperskim przekracza 2 tys. również w Rzeszowie i Bydgoszczy.

Ceny rosną spokojnie

Najdroższym z analizowanych rynków pozostaje Szczecin, gdzie średnia cena nowego mieszkania sięga ponad 13 tys. zł za mkw. Rzeszów, mimo największej intensywności budownictwa, jest wyraźnie tańszy, tam metr kwadratowy kosztuje średnio niewiele więcej niż 10 tys. zł. Dodatkowo na tamtejszym rynku mieszkania używane są droższe niż nowe i jest to różnica około tysiąca zł za metr kwadratowy. Premia za lokal gotowy do zamieszkania okazuje się więc silniejsza niż przewaga szerokiej podaży deweloperskiej. Odwrotną relację widać w Bydgoszczy, gdzie średnia stawka na rynku deweloperskim wynosi około 11,5 tys. zł za mkw., a na wtórnym 9 tys. zł/mkw. Najszybciej w ujęciu rocznym drożeje Lublin, bo o 6,5%. Białystok, Rzeszów i Kielce notują wzrosty około 5%, podczas gdy Szczecin i Bydgoszcz rosną w tempie 3-4%. Miesięczne zmiany pozostają zatem niewielkie, co wskazuje na stopniowe dostosowanie cen do aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w tych miastach.

Budują głównie firmy deweloperskie

Regionalne rynki nie tylko rosną, ale i zmieniają charakter, ponieważ coraz większą ich część stanowi budownictwo deweloperskie. W Szczecinie deweloperzy odpowiadają już za 96% rozpoczętych budów, w Rzeszowie za 93%, a w Lublinie za 92%. W Bydgoszczy i Kielcach ich udział wynosi po 88%. Wniosek jest jeden: budownictwo indywidualne ustępuje miejsca inwestycjom prowadzonym przez profesjonalne podmioty także poza największymi aglomeracjami.

Popyt rośnie szybciej niż oferta

Dane Otodom pokazują, że od początku roku w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie sprzedano blisko 5,1 tys. nowych mieszkań. To wzrost o 29% rok do roku. Deweloperzy uruchomili w tym czasie sprzedaż 4,9 tys. lokali, tj. o 11% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Ta różnica zaczyna być widoczna w dostępnej ofercie. Na koniec lipca obejmowała ona 13,3 tys. mieszkań, czyli o 3% mniej niż rok wcześniej. Najmocniej sprzedaż przyspieszyła w Lublinie, gdzie od stycznia do lipca br. wzrosła ona aż o 45% oraz w Bydgoszczy – wzrost o 44%. Rzeszów zanotował spadek o 5%, lecz wynika on z wyjątkowo wysokiej bazy sprzed roku, a nie z drastycznego spadku zainteresowania kupujących.

Geografia demografii

Długoterminowe perspektywy popytu nie rozkładają się równomiernie. Z raportów GUS wynika, że najkorzystniej wypada Rzeszów, gdzie 61% mieszkańców jest w wieku produkcyjnym, a osoby powyżej 60. roku życia stanowią zaledwie 23%. To demograficzny fundament, który powinien podtrzymywać popyt na mieszkania przez najbliższe lata. Odwrotnie wygląda sytuacja w Kielcach, gdzie seniorzy stanowią już 31% populacji, a cudzoziemcy, którzy teoretycznie mogliby częściowo uzupełnić ten ubytek, zaledwie 4%. Taka sytuacja może w dłuższej perspektywie osłabiać popyt na ryku mieszkaniowym. Natomiast Szczecin idzie w zupełnie innym kierunku. Cudzoziemcy stanowią tam 13% mieszkańców, najwięcej wśród analizowanych miast i to właśnie ten demograficzny bufor może tłumaczyć, dlaczego popyt utrzymuje się mimo najwyższych cen w zestawieniu. Podobny, choć oczywiście nieco słabszy mechanizm, działa też obecnie w Zielonej Górze, Bielsku-Białej, Opolu, Lublinie i Bydgoszczy, gdzie udział obcokrajowców jest podwyższony.

Za mieszkaniami idą miejsca pracy

Jednak siły regionalnych rynków nie da się wyjaśnić samą ceną metra kwadratowego. Kluczowe jest to, co może napędzać tam popyt. Jak wskazuje raport „Beyond the Hubs”, firmy magazynowe i produkcyjne coraz częściej omijają sześć największych aglomeracji, uciekając przed rosnącymi kosztami, ograniczoną dostępnością gruntów i wysokimi czynszami. W efekcie średnie miasta przestają konkurować wyłącznie niższymi kosztami pracy. Rzeszów zyskuje dzięki położeniu przy Via Carpatia i roli bramy do Ukrainy, Szczecin dzięki dostępowi do portów i bliskości Niemiec, a Białystok jest najważniejszym ośrodkiem gospodarczym północno-wschodniej Polski. W efekcie tam, gdzie powstają nowe miejsca pracy, prędzej czy później pojawia się stabilny i rosnący popyt na mieszkania.

Nowe regionalne rozdanie

– Regionalne rynki nie tworzą jednolitej grupy. Rzeszów łączy wysoką aktywność budowlaną, relatywnie niskie ceny i korzystną demografię. Szczecin opiera się na położeniu przygranicznym oraz migracji, a Lublin na roli ośrodka akademickiego i usługowego, przy jednocześnie najwyższej dynamice cen. Kielce i Koszalin stoją przed trudniejszym zadaniem, ponieważ będą potrzebowały nowych źródeł popytu, aby tempo inwestycji mogło utrzymać się w dłuższej perspektywie. Wspólny mianownik jest taki, że średnie miasta coraz rzadziej są mieszkaniowym zapleczem wielkich metropolii. Tworzą własne rynki, na których popyt, gospodarka i demografia tworzą własne, lokalne ścieżki rozwoju – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

fot. materiały prasowe