Przybywa miast, w których ceny mieszkań spadają, ale nadal dominują wzrosty. Z najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych wynika, że w III kwartale 2024 roku na rynku pierwotnym spadki w porównaniu do II kwartału 2024 roku pojawiły się w siedmiu badanych miastach.

Najmocniej spadły ceny w Poznaniu (-5% q/q), Łodzi (-4% q/q) i Szczecinie (-4% q/q). W pozostałych 10 miastach ceny wciąż rosły. Przewaga wzrostów jednak się kurczy. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w październiku ceny ofertowe spadały już w 8 miastach, a w pozostałych 9 nadal rosły. Przybywa też ofert sprzedaży. Wiele wskazuje więc na to, że czeka nas okres stabilizacji cen, a być może nawet spadków. Raczej nie będą one jednak zbyt głębokie, ponieważ na horyzoncie mamy obniżki stóp procentowych, a dodatkowo wciąż dość szybko rosną wynagrodzenia. Mamy też dobre wiadomości dla osób planujących zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego. Ponownie pojawiły się oferty z oprocentowaniem stałym niższym niż 7%.

W listopadowym raporcie mamy możliwość spojrzenia aż na dwa źródła danych o cenach mieszkań. Zacznijmy od danych NBP na temat cen transakcyjnych. Wynika z nich, że aż w 7 z 17 badanych miast średnie ceny zakupu nowych mieszkań w III kw. 2024 r. były niższe niż w II kw. 2024 r. Największe spadki odnotowano w Poznaniu (-5% q/q), Łodzi (-4% q/q) i Szczecinie (-4% q/q). Wciąż jednak przeważały wzrosty (10 z 17 miast). Najmocniej zdrożały nowe mieszkania we Wrocławiu, bo aż o 9% w ciągu zaledwie kwartału. Zauważalnie podskoczyły też w Krakowie (4% q/q), Białymstoku (3% q/q) i Katowicach (3% q/q).

Rynek wtórny zawsze reaguje z opóźnieniem

Na rynku wtórnym spadków było znacznie mniej. Pojawiły się tylko w Gdańsku (-1,7% q/q) i Kielcach (-0,6% q/q). W pozostałych 15 miastach ceny nadal rosły. Warto jednak dodać, że rynek wtórny zawsze znacznie wolniej reaguje na pogorszenie się popytu niż rynek pierwotny. Deweloperzy to profesjonaliści, którzy na bieżąco śledzą trendy i mają szeroki dostęp do informacji o popycie. Z kolei zwykli ludzie, którzy sprzedają na rynku wtórnym, często długo nie mogą się pogodzić z tym, że sytuacja na rynku się zmieniła. Trudno jest im zaakceptować fakt, że jeśli chcą znaleźć kupca, to muszą obniżyć cenę o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

W październiku liczba miast ze spadkiem niemal dorównuje liczbie tych, gdzie ceny wciąż rosły

Wspominane wyżej dane dotyczą dość odległej przeszłości. Teoretycznie są to ceny z III kw. 2024 r., ale należy pamiętać, że są to wartości z ostatecznych umów sprzedaży, których warunki nierzadko były negocjowane znacznie wcześnie. Porównywanie ich do cen ofertowych z III kw. może zatem prowadzić do błędnych wniosków.

Nasze dane na temat cen ofertowych w październiku pokazują, że z okresu wzrostów właśnie przechodzimy do stabilizacji. Co prawda liczba miast ze wzrostami cen nadal jest nieco wyższa – 9 miast, a spadki w 8 miastach. Przeciętna zmiana miesięczna była jednak ujemna i wyniosła -0,3% m/m. W porównaniu z wrześniem najmocniej spadły ceny w Radomiu (-6%), Rzeszowie (-5%) i Łodzi (-4%). Z kolei mocny wzrost odnotowaliśmy w Katowicach (9%).

Przybywa ogłoszeń o sprzedaży mieszkań

Przyrost liczby miast ze spadkiem cen nie jest przypadkowy, ponieważ już kolejny miesiąc z rzędu obserwujemy na portalach znaczący przyrost liczby ofert. W porównaniu do września, w 17 analizowanych przez nas miastach, dodano o 22% więcej – 45,6 tys. vs 37,5 tys. we wrześniu – unikalnych ofert (po usunięciu duplikatów). Saldo aktywnych ofert wzrosło o 10% do 116,5 tys.

Może nas czekać okres spadków cen mieszkań, ale raczej niewielkich

Biorąc powyższe pod uwagę, prawdopodobne jest, że czeka nas okres stabilizacji cen, a w pierwszej połowie przyszłego roku być może zaczną dominować spadki. Już teraz jest sporo możliwości negocjowania cen. Należy jednak dodać, że szanse na duże obniżki na całym rynku są ograniczone. Te wymagają dłuższego czasu (nawet kilku lat) z niskim popytem lub wydarzenia, które doprowadzi do masowej wyprzedaży mieszkań.

Masowej wyprzedaży uniknęliśmy w ostatnich latach dzięki ustawowym wakacjom kredytowym. Obecnie nie ma ku niej powodów. Jednocześnie nie wydaje się, aby czekały nas lata z niskim popytem. W drugiej połowie przyszłego roku prawdopodobnie zaczną spadać stopy procentowe. Dodatkowo wciąż dość szybko będą rosły wynagrodzenia. Połączenie tych dwóch czynników sprawi, że dostępność mieszkań znacząco się poprawi, nawet przy stabilizacji cen czy niewielkich spadkach.

Kredyty z oprocentowaniem poniżej 7% znów dostępne

Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to mamy dobre informacje dla tych, którzy planują zakup nieruchomości z pomocą takiego kredytu. Stawki oprocentowania stałego, po wzrostach z października, znów zaczęły spadać. Ponownie pojawiają się oferty z oprocentowaniem poniżej 7%. Przy wkładzie własnym powyżej 20% w Alior Banku można uzyskać oprocentowanie wynoszące tylko 6,71%, w Velo Banku możemy liczyć na 6,76%, a w PKO BP na 6,93%.

Metodologia raportu

Podane ofertowe ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 45 639 nowo dodanych, unikatowych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń sprzedaży opublikowanych w internecie od 1 do 31 października 2024 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

fot. archiwum propertyjournal.pl