W pierwszych miesiącach 2026 roku sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jest wyjątkowo zróżnicowana. Zgodnie z danymi JLL, w jednej grupie miast mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie teoretyczna wyprzedaż aktualnej oferty potrwałaby 5 kwartałów, co oznacza równowagę pomiędzy podażą i popytem. Na przeciwległym biegunie są natomiast Katowice.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się natomiast ruchom cenowym, jakie podejmowali deweloperzy w IV kwartale 2025 roku. Okres ten okazał się początkiem narastającej konkurencji cenowej na kilku czołowych rynkach. Jej skutkami były zarówno przeceny wielu ofert, ale także podwyżki cen najbardziej atrakcyjnych lokali.

Rok 2025 r. na największych rynkach ponownie przyniósł więcej nowych mieszkań niż udało się sprzedać. Deweloperzy wprowadzili do oferty o prawie 9 tys. lokali więcej od całkowitego rocznego popytu. Warto jednak zauważyć, że w 2024 r. nadwyżka nowych wprowadzeń nad całościowym wolumenem sprzedaży była aż dwa razy wyższa (18 tys. mieszkań). Po stronie popytowej roczny wynik w 2025 r. był natomiast porównywalny do roku poprzedniego. W okresie styczeń-grudzień deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach prawie 43 tys. mieszkań, jednak było to tylko o 4% więcej w ujęciu rok do roku. Trzeba jednak podkreślić, że to druga połowa roku miała znaczący wpływ na ten wynik. Popyt zaczął rosnąć po kolejnych cięciach stóp procentowych. W ciągu dwóch ostatnich kwartałów udało się osiągnąć sprzedaż o 15% wyższą niż w okresie styczeń-czerwiec.

Po stronie popytu widać także wyjątkową atrakcyjność rynku trójmiejskiego, który był liderem pod względem wzrostów sprzedaży. Wolumen transakcji na tym rynku zwiększył się i był zdecydowanie wyższy, niż w przypadku rynku krakowskiego czy wrocławskiego. Wydaje się natomiast, że rynkiem, który nie wykorzystał swojego potencjału, jest Kraków.

W odróżnieniu od Trójmiasta nie ma tam tak rozbudowanej oferty lokali z segmentu apartamentów, która przyciągałaby dodatkowy popyt spoza aglomeracji. Dodatkowo, sytuacja na lokalnym rynku pracy mogła negatywnie oddziaływać na potencjalnych nabywców, kupujcych na własne potrzeby.

Najbardziej trafnym podsumowaniem minionych miesięcy jest zatem podkreślenie, że skala zróżnicowania rynków jest bardzo duża i na każdy z nich trzeba patrzeć osobno. W opinii JLL w Warszawie możemy nadal spodziewać się rosnącej oferty, jednak tylko przy założeniu, że sprzedaż będzie także rosła. Warto jednak podkreślić, że deweloperzy w stolicy nie mają zapasu niewykorzystanych pozwoleń na budowę, co sugeruje, że nowe projekty powinny wchodzić do sprzedaży w rozsądnych liczbach. Na przeciwległym biegunie znajdują się Katowice. Mamy tam nie tylko rekordową ofertę, ale także potężny zapas niewykorzystanych, ważnych pozwoleń. Podobna sytuacja jest w Łodzi czy Poznaniu – tu również w teorii nie brakuje projektów, które można szybko uruchomić. Na dziś jednak na tych rynkach obserwujemy dużą nadwyżkę podaży.

Uwagę analityków przyciąga rosnąca liczba mieszkań gotowych w ofercie. W danych JLL za IV kwartał 2025 takich lokali na siedmiu dużych rynkach było ok. 14 tys. To jeden z wyższych wyników donna przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Warto jednak podkreślić, że od 2012 r. głównym rynkiem z mieszkaniami gotowymi w ofercie była Warszawa. Obecnie to na rynkach regionalnych mówimy o rekordowych wolumenach lokali gotowych, natomiast stolica jest dość daleko od rekordów z lat 2012-2014.

– Wzrost liczby gotowych mieszkań w ofercie jest oczywiście konsekwencją decyzji o rozpoczynaniu budów, podejmowanych przez deweloperów na przełomie 2023 i 2024 roku. Nie bez znaczenia była wtedy obietnica wprowadzenia kolejnego po „Bezpiecznym Kredycie 2%” programu wsparcia nabywców pierwszych mieszkań, która przyczyniła się do zwiększonej aktywności podażowej deweloperów. Cześć firm wchodziła jednak z nowymi projektami na rynek również na przełomie 2024 i 2025 roku, kiedy można było domyślać się, że zapewne żadnego programu wsparcia nie będzie. To oznacza, że w kolejnych kwartałach na części z rynków możemy spodziewać się rosnącej liczby mieszkań, których proces budowy zostanie zakończony, ale nadal będą pozostawać one w ofercie. Tam rosnąca liczba lokali gotowych może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen oraz poziom rabatów – komentuje Aleksandra Gawrońska, JLL Poland.

Wpływ jawności cen na rynek w II połowie 2025 roku

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wykonali pogłębione badanie ruchów cenowych, wykonywanych przez deweloperów w trakcie wchodzenia reformy, jak i w gorącym IV kwartale, który dla wielu firm deweloperskich był przysłowiowym „być, albo nie być” dla realizacji celów na cały 2025 rok. Wejście w życie „jawności cen” we wrześniu 2025 wywołało intensywną falę dostosowań cenowych (repricingu) ofert mieszkań deweloperskich, których ogólny bilans spowodował spadek cen na niemal każdym rynku. Jak pokazała najnowsza analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl, proces ten trwał także w IV kwartale, choć zmienił swój charakter w zależności od rynku. W analizie brano pod uwagę zmiany cen indywidualnych mieszkań (tzw. „like-for-like”), oddające faktyczne decyzje o zmianach cenników. 

– Dane na początek stycznia pokazały jak dynamika rynku zmieniła podejście cenowe deweloperów w okresie wrzesień 2025-styczeń 2026. Przypomnijmy, że był to okres „przyzwyczajania się” uczestników rynku do „jawności cen”. Z jednej strony klienci odczuli wręcz wzrost zróżnicowanej cenowo oferty, z drugiej deweloperzy mieli wrażenie spadku popytu, gdyż zaczęło do nich płynąć mniej zapytań o mieszkania.

W efekcie konkurencja wzrosła i ruszyły różnorakie kampanie promocyjne oraz rabatowe, zwieńczone przez „Black Week” i koniec roku – tłumaczy Jan Dziekoński, RynekPierwotny.pl.

Dla części miast, które odnotowały największe przeceny we wrześniu (Łódź, Gdańsk, Kraków), czwarty kwartał był okresem niewielkiego odbicia cenowego i stagnacji. Najpewniej skala wdrożonych w III kwartale obniżek cen poszczególnych mieszkań w ofercie, sięgających na całym rynku średnio 1-3% (a w indywidualnych przypadkach od 5% do 25%), okazała się tam wystarczająca do stymulacji sprzedaży. W pozostałych czołowych miastach IV kwartał okazał się jednak kontynuacją, procesów rywalizowania cenami, które trwały jeszcze w październiku, a nawet w grudniu. Najsilniej proces ten odcisnął piętno na cenach we Wrocławiu (spadek cen mieszkań pozostających w ofercie o 0,8% wobec III kwartału, kiedy wyniósł on 0,4%) oraz Warszawie (spadek cen tych samych ofert o 0,4% wobec 0,2% w III kwartale 0,2%) i utrzymanie tempa obniżek w Poznaniu i Katowicach (w obu przypadkach spadek cen o 0,6% w III i IV kwartale).

Te łączne efekty wynikały z różnej szerokości i skali zmian cenowych. Przykładowo w Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu wzrósł odsetek mieszkań, które odnotowały obniżkę ceny, a ubyło tych z podwyżkami cen – czynnikiem bilansującym w tych dwóch ostatnich miastach było to, że podwyżki cen, które miały miejsce, były co do zasady silniejsze, nie mniej można tam mówić o narastającej konkurencji cenowej. W Gdańsku, Krakowie i Łodzi ubyło obniżek cen, a w Krakowie nawet przybyło podwyżek. Łódzcy deweloperzy także odważniej podnosili swoje ceny – w efekcie był to jedyny rynek, gdzie porównywalne ceny wzrosły w IV kwartale.

Specyficzna okazała się Warszawa – tam ilość obniżek i podwyżek niemal nie zmieniła się w czasie, jednak deweloperzy decydujący się na obniżki robili to bardziej zdecydowanie w IV kwartale, niż kwartał wcześniej. Co ciekawe, decydowali się na nie częściej najmniejsi i najwięksi deweloperzy – firmy o średnim rozmiarze częściej sięgały po podwyżki i paradoksalnie zwiększyły one udział w rynku w IV kwartale. Może to oznaczać, że ich produkty okazały się bardziej atrakcyjne, a być może stosowali oni więcej promocji i rabatów nieuwidocznionych w cennikach, dotyczących np. innych elementów oferty (miejsc parkingowych, warunków płatności itp.

– Na części rynków – zwłaszcza w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu – mamy do czynienia z nasilającą się walką deweloperów na ceny. Pozostałe miasta utrzymują zbilansowany charakter korygowania cen, związany z podtrzymywaniem tempa sprzedaży tych projektów, które pozostają w tyle za lepiej spozycjonowanymi inwestycjami. W kilku miastach deweloperzy już w III kwartale dokonali tak dużych przecen, że IV kwartał poświęcili na zbieranie ich żniw. Nie należy zapominać o tym, że najlepsze oferty mieszkań odnotowują podwyżki cen, a cały proces jest bardzo dynamiczny – uzupełnia Jan Dziekoński, RynekPierwotny.pl.

fot. materiały prasowe