Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę wyraźnego spowolnienia. Choć ceny wciąż utrzymują się na wysokich poziomach, coraz więcej sygnałów wskazuje na nadchodzące zmiany. Eksperci nie mają wątpliwości – przed branżą najtrudniejsze lata od dawna.

Jak wynika z najnowszych analiz PMR Market Experts budownictwo mieszkaniowe znalazło się dziś w najtrudniejszym położeniu spośród wszystkich segmentów rynku budowlanego. Wysoka podaż mieszkań, rekordowe ceny oraz pogarszająca się sytuacja demograficzna zaczynają ograniczać skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji.

– Obserwujemy wyraźne ochłodzenie nastrojów w sektorze mieszkaniowym. Widzimy, że firmy deweloperskie coraz ostrożniej podchodzą do uruchamiania kolejnych projektów – wskazuje Tomasz Bednarek, z WPBM „Mój Dom” S.A.

Okres 2023–2024 charakteryzował się wyjątkowo dynamicznymi wzrostami cen na rynku mieszkaniowym, w dużej mierze napędzanymi programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. Co istotne, po jego zakończeniu ceny mieszkań nie uległy korekcie. Istotnym czynnikiem podtrzymującym ich wysoki poziom były oczekiwania związane z zapowiadanym przez rząd programem dopłat do kredytów („Kredyt 0%”), który ostatecznie nie został wdrożony.

W międzyczasie spadająca inflacja oraz obniżki stóp procentowych pobudziły popyt na mieszkania, przejmując rolę głównego mechanizmu utrzymującego ceny na rekordowych poziomach. Jak wskazują eksperci, w kolejnych latach segment budownictwa mieszkaniowego czeka jednak nieuchronna korekta wolumenu realizowanych inwestycji.

– Choć ceny nie spadły, to ich dalszy wzrost nie jest już tak oczywisty. Brak wdrożenia zapowiadanego programu „Kredyt 0%” oraz zmieniające się warunki demograficzne stopniowo ograniczają impuls popytowy. Coraz częściej widać też strategiczne zmiany w największych firmach budowlanych. Segment mieszkaniowy przestaje być dla nich priorytetem. Co zwiastuje spore zmiany – dodaje Tomasz Bednarek.

Demografia zmienia zasady gry

Jednym z kluczowych czynników wpływających na przyszłość rynku mieszkaniowego jest pogarszająca się sytuacja demograficzna. Jak wynika z najnowszych analiz PMR Market Experts, Polska kurczy się w szybkim tempie. Różnica między liczbą zgonów a urodzeń wynosi dziś około 170 tys. osób rocznie. Można powiedzieć, że miesięcznie z mapy kraju znika średniej wielkości miasteczko powiatowe, liczące około 14 tys. mieszkańców.

– W dłuższej perspektywie demografia będzie jednym z najważniejszych czynników hamujących rozwój rynku. Przy malejącej liczbie ludności trudno oczekiwać, że popyt na nowe mieszkania utrzyma się na dotychczasowym poziomie – dodaje Tomasz Bednarek.

W efekcie w nadchodzących latach liczba realizowanych inwestycji będzie maleć. Według prognoz rynek nie ma już szans na powrót do rekordowych wyników z 2021 ani nawet z 2024 roku. Eksperci przewidują, że do końca dekady liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań ustabilizuje się na poziomie około 260–270 tys. rocznie. W kolejnych latach możliwe jest dalsze osłabienie aktywności inwestycyjnej i spadek poniżej tego poziomu.

– Dla kupujących oznacza to jedno, choć dziś oferta mieszkań pozostaje szeroka w kolejnych latach wybór może być coraz bardziej ograniczony. Rynek wchodzi w nową fazę, w której dostępność mieszkań przestanie być oczywistością – podsumowuje Tomasz Bednarek.

fot. materiały prasowe