Tylko 19 dni roboczych w listopadzie to ważny powód, dla którego dane GUS na temat budownictwa mieszkaniowego nie zachwycają. Liczba budów rozpoczętych przez deweloperów była aż o ponad 28% niższa niż w październiku. Ważnym winowajcą był kalendarz. Październik miał bowiem aż 23 dni robocze.

To jednak nie wszystko. Deweloperzy mają już wystarczająco szeroką ofertę i mogą po prostu czekać na ożywienie po stronie kupujących.

W listopadzie deweloperzy zaczęli budować ponad 11,4 tys. mieszkań – wynika z najnowszych danych GUS. Jest to wynik trochę lepszy niż przed rokiem (wzrost o 4,8%). Jest to też czwarty najlepszy październikowy wynik w historii. Na tym jednak koniec dobrych informacji.

Kalendarz odpowiada za połowę ochłodzenia?

Najnowsze dane na temat aktywności deweloperów są bowiem znacznie gorsze od tych z października br. W porównaniu z poprzednim miesiącem mamy bowiem do czynienia ze spadkiem liczby rozpoczętych budów o ponad 28%. Przy tym nie sposób nie zwrócić tu uwagi na układ kalendarza. W październiku mieliśmy 23 dni robocze, a w listopadzie tylko 19. Aby pozbyć się efektów kalendarzowych należałoby przeliczyć dokonania deweloperów na dni robocze. Efekt byłby taki, że w październiku firmy budujące mieszkania na sprzedaż lub wynajem przeciętnie zaczynały każdego dnia budowę ponad 690 mieszkań. W listopadzie było to już niewiele ponad 600 lokali. Możemy więc zaryzykować stwierdzenie, że efekty kalendarzowe dopowiadają za około połowę wspomnianego wcześniej 28-proc. spadku aktywności deweloperów na niwie rozpoczynania nowych inwestycji.

Reakcja na ożywienie

Jeśli chodzi o pozostałe czynniki wpływające na aktywność deweloperów, to bez wątpienia na skłonność do uruchamiania nowych projektów negatywnie wpływać może szeroka już oferta dostępna w biurach sprzedaży deweloperów. Jeszcze miesiąc lub dwa miesiące temu firmy budujące mieszkania mogły mieć nadzieję na to, że obserwowane po wakacjach ożywienie sprzedaży będzie przybierało na sile. Tak się póki co jednak nie stało.

Perspektywy wyglądają obiecująco

Z drugiej strony za wciąż przyzwoitą skłonnością do rozpoczynania nowych inwestycji mogą stać jaskółki ożywienia popytu. Mają one podstawy w dobrej sytuacji na rynku pracy (niskie bezrobocie i szybko rosnące wynagrodzenia) oraz perspektywach cięć stóp procentowych, których jednak rynek spodziewa się już nie w marcu 2025 roku, ale najwcześniej na wiosnę 2025 roku.

Sporą niewiadomą pozostaje wpływ jaki na popyt może mieć rezygnacja rządu z „kredytu 0%”. Prace, a niedługo później również wewnątrzrządowy spór w tym temacie, trwały mniej więcej rok. W tym czasie najpewniej stopniowo topniało grono osób, które wierzyły we wprowadzenie programu tańszych kredytów dla dużych rodzin i osób kupujących pierwsze mieszkania. Nie można jednak wykluczyć, że teraz, gdy już wiadomo, że „kredytu 0%” nie będzie, to dla części nabywców zniknie bariera powstrzymująca ich przed poszukiwaniem mieszkania.

Inna rzecz, że przy okazji rezygnacji z „kredytu 0%” ministerstwo poinformowało o pracach nad kolejnym programem wspierającym zakup nieruchomości. Biorąc jednak pod uwagę dotychczasowe doświadczenia należy uznać, że jest to póki ci na tyle mglista perspektywa, że nie powinna mieć większego wpływu na rynek mieszkaniowy. Będzie tak przynajmniej tak długo, jak pomysł ten nie zacznie przybierać jakichś konkretniejszych kształtów.

Zdążyć z budowami przed kolejnymi podwyżkami

Oczywiście opieranie się na prognozach i zapowiedziach, a nie twardych danych o sprzedaży mieszkań, jest dla deweloperów ryzykowne, ale rysująca się dziś perspektywa na kolejne miesiące najpewniej nie pozostaje bez wpływu na podejmowane decyzje. Podobnie perspektywa ożywienia inwestycji publicznych w kolejnych latach może skłaniać do uruchamiania nowych inwestycji teraz, póki jeszcze popyt na materiały i usługi budowlane jest niższy.

Pozwoleń więcej, a oddanych lokali mniej

Wracając do najświeższych danych GUS warto ponadto zwrócić uwagę na słabe wyniki dotyczące liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Tych w listopadzie deweloperzy dostarczyli mniej niż 10,7 tys. To nie tylko o ponad 15% mniej niż przed rokiem, ale jest to też najgorszy listopadowy wynik od 2018 roku. Musimy mieć jednak świadomość, że dane o mieszkaniach oddawanych do użytkowania są jedynie efektem decyzji podejmowanych w przeszłości. O tym czy dziś oddawane są klucze do mieszkań decyduje to czy dwa lata temu (średnio tyle trwa budowa bloku) deweloper wbił pierwszą łopatę. Na aktualnych danych o mieszkaniach oddawanych do użytku przez deweloperów ciąży więc rok 2022, w którym deweloperzy zaczynali znacznie mniej nowych projektów.

Zupełnie odwrotnie sytuacja wygląda w przypadku pozwoleń na budowę. Te dane charakteryzują się znacznie większą zmiennością. Co nie mniej ważne, to mówimy tu jedynie o decyzjach administracyjnych, które mogą, ale nie muszą zostać przekute w faktycznie rozpoczynane budowy. Z pewną dozą rezerwy należy więc podchodzić do faktu, że w listopadzie deweloperzy dostali pozwolenia na budowę prawie 16,6 tys. mieszkań. To o ponad 16% lepszy wynik niż w analogicznym okresie przed rokiem oraz odrobinę lepszy niż w październiku.

Budownictwo indywidualne stawia drobne kroki

Jako ciekawostkę warto dodać też kilka słów o tym co dzieje się w sektorze budownictwa indywidualnego, czyli tego, w którym Polacy budują domy na własne potrzeby. Tutaj zgodnie z prognozami HREIT rewolucji wciąż nie ma. Chociaż warunki do rozpoczynania nowych budów wyraźnie się poprawiły – szczególnie w porównaniu do tych z 2022 roku, to osoby fizyczne podchodzą do takich inwestycji z dużą rezerwą. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Polacy zaczęli budować trochę ponad 76 tysięcy nowych domów – wynika z danych GUS. To około 9% więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej. Przy tym musimy mieć świadomość, że startowaliśmy tu z bardzo niskiego pułapu.

Bartosz Turek
główny analityk HREIT

fot. archiwum propertyjournal.pl