Savills Investment Management (Savills IM), międzynarodowy menedżer inwestycyjny, opublikował rekomendacje poświęcone globalnym perspektywom inwestycyjnym na rynkach nieruchomości w 2024 roku, z uwzględnieniem najciekawszych sektorów.

Sektor mieszkań na wynajem

• Uważamy, że rozsądna wysokość czynszów będzie ważną kwestią zarówno dla kształtujących politykę mieszkaniową decydentów, najemców, jak i inwestorów w 2024 roku, a także w kolejnych latach. Popyt w dalszym ciągu przewyższa podaż, w związku z czym przeciętne gospodarstwo domowe stoi w obliczu wyraźnego pogorszenia się dostępności cenowej i ograniczeń związanych z alternatywnymi opcjami mieszkaniowymi.
• Odpowiedź może stanowić duży program budowy mieszkań – brak jest jednak systemowego rozwiązania krótkoterminowego, zarówno w sektorze publicznym, jak i prywatnym. W związku z tym uważamy, że rośnie prawdopodobieństwo interwencji politycznej w postaci regulacji czynszów.
• Inwestorzy powinni mieć na uwadze poziomy dostępności cenowej dla swoich najemców oraz ryzyko reakcji ze strony decydentów na pogłębiający się kryzys dostępności mieszkań.
• W dłuższej perspektywie inwestorzy instytucjonalni mogą stać się siłą napędową podaży nowych mieszkań. Krótkoterminowo, z powodu ryzyka regulacyjnego, nie powinni oni naszym zdaniem zakładać nadmiernych podwyżek czynszów w tym sektorze.

Sektor magazynowy

• Biorąc pod uwagę zmiany stóp procentowych, czynnikiem wpływającym na przyszłe zwroty z inwestycji w obiekty magazynowe przestaje być spadek stóp kapitalizacji, a staje się nim wzrost czynszów. Naszym zdaniem, realny wzrost czynszów w tym sektorze będzie znaczący. W przypadku obiektów magazynowych typu core, nadwyżka popytu ma charakter strukturalny, co wpłynie na wzrost czynszów.
• Wzrost będzie też wspierany przez niskie wskaźniki pustostanów, podczas gdy wysokie koszty finansowania i budowy będą ograniczać podaż nowych powierzchni.
• Duże znaczenie ma również niska jakość istniejących zasobów – wiele budynków nie spełnia już wymagań efektywności eksploatacyjnej i energetycznej.
• Bliskość klientów i partnerów biznesowych staje się kluczowym kryterium tworzenia efektywnych i trwałych łańcuchów wartości oraz dostaw. Widzimy to zjawisko na całym świecie. Mimo że najemcy mogą starać się obniżać swoje koszty do poziomu odpowiadającego warunkom ekonomicznym, naszym zdaniem będą skłonni zaakceptować wyższe koszty za efektywne eksploatacyjnie budynki, zajmując mniejszą powierzchnię, ale płacąc wyższy czynsz za metr kwadratowy.

Nadal rekomendujemy inwestowanie w miejskie obiekty przemysłowe i logistyczne. Połączenie czynników fundamentalnych w postaci zapotrzebowania na logistykę miejską i niedoboru atrakcyjnych gruntów w granicach miast sugeruje możliwość bardziej intensywnego wykorzystania odpowiednich działek, co może się przełożyć na wyższe czynsze i wartość kapitałową.

Sektor finansowania alternatywnego

• Na rynkach finansowania dłużnego zabezpieczonego nieruchomościami występuje kilka korzystnych trendów.
• Naszym zdaniem, połączenie malejącej dostępności finansowania tradycyjnym kredytem bankowym, zmian stawek czynszów najmu nieruchomości oraz rosnących stóp procentowych, stworzyło sprzyjające warunki dla osiągania ponadprzeciętnych zwrotów.
• Sugerujemy, żeby kredytodawcy dokonali przeglądu swoich buforów kapitałowych pod katem nieprzewidzianych wahań wysokości kapitału. W warunkach zwiększonej niepewności rynkowej, finansowanie alternatywne z odpowiednio wysokim buforem kapitałowym oraz zabezpieczone odpowiedniej jakości nieruchomością jest ciekawą formą inwestycji.

Kapitał naturalny

• „To gospodarka jest podmiotem całkowicie zależnym od środowiska, a nie na odwrót”. Słowo „kapitał” przypomina nam, że natura to zasoby posiadające wartość, którą można zwiększać lub niszczyć. Środowisko naturalne jest bezcenne, ponieważ zależymy od niego i jego ekosystemów podtrzymujących życie.

Technologie zmniejszania emisji gazów cieplarnianych, sekwestracji dwutlenku węgla oraz jego wiązania, a także budowa obiektów o niskim śladzie węglowym, niosą ze sobą liczne korzyści środowiskowe, w tym poprawę bioróżnorodności. Dzięki nim możemy tworzyć tzw. zweryfikowane certyfikaty potwierdzające redukcję śladu węglowego, które mogą pomóc w osiągnięciu celów emisyjnych danej organizacji lub zostać sprzedane.

Sektor handlowy

• Widzimy potencjał wysokiej dochodowości części sektora handlowego, wspieranej przez czynniki fundamentalne. Przeszedł on drogę od sektora o jednym z najniższych poziomów przychodów ku najwyższemu.
• Choć w ostatnich latach wyzwanie stanowiły problemy strukturalne i koniunkturalne, jesteśmy przekonani, że w 2024 roku i dalszej przyszłości, wyzwania strukturalne (przekierowanie sprzedaży z offline do online) będą dobrze znane i rozumiane, natomiast wyzwania koniunkturalne (koszty życia) zmniejszą się. Te zjawiska mają rozmaite skutki dla różnych kategorii obiektów handlowych, zaś inwestorzy powinni zdawać sobie sprawę z różnorodnych ryzyk i możliwości.
• E-handel nadal przyciąga więcej klientów niż sklepy stacjonarne, ale według naszych obserwacji w głównych destynacjach zakupowych Europy częstotliwość odwiedzin znów rośnie, a konsumenci chętnie korzystają z „terapii” w postaci fizycznych zakupów.
• Rynki potencjalnych inwestycji skurczyły się jednak znacząco, a inwestorzy powinni badać konkretne lokalizacje staranniej niż do tej pory.

Sektor biurowy

• W ujęciu globalnym popyt na powierzchnie biurowe różni się znacząco. W regionie Azji i Pacyfiku, gdzie popyt jest przeważnie wysoki, podobnie jak poziom zaufania, jest zupełnie odmienny od tego w Europie i Ameryce Północnej, gdzie nadal widoczny jest negatywny wpływ hybrydowego modelu pracy i zaburzenia podaży.
• W całej Europie zmiana charakteru popytu, a w konsekwencji potencjalnego zwrotu z inwestycji, wynika z trzech głównych powodów: strukturalnie słabszego popytu wśród najemców, zwiększającej się elastyczności umów najmu oraz wymogów i związanych z tym kosztów w zakresie poprawy efektywności energetycznej budynków oraz wprowadzania rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju.
• Uważamy, że popyt najemców będzie koncentrował się na dobrze zlokalizowanych i zrównoważonych budynkach wysokiej jakości. W związku z tym, inwestorzy powinni rozważyć zakup lub budowę najwyższej klasy obiektów w najlepszych lokalizacjach. Oczekujemy, że kurcząca się podaż obiektów klasy A doprowadzi do wzrostu czynszów w istniejących biurowcach tego typu.

fot.   materiały prasowe