Według danych Otodom z marca 2026 roku średnia ofertowa cena najmu mieszkania w Polsce wyniosła około 3,5 tys. zł, a w Warszawie około 4,8 tys. zł. W takich warunkach coraz większego znaczenia nabiera pojęcie zdolności czynszowej, czyli zdolności najemcy do regularnego pokrywania kosztów wynajmu.

Właściciele mieszkań od lat korzystają z różnych narzędzi ograniczających ryzyko najmu – sprawdzają potencjalnych najemców w bazach dłużników, pobierają kaucje i weryfikują źródła dochodu. Coraz częściej analizują jednak również to, czy przyszły najemca będzie w stanie przez dłuższy czas regularnie opłacać czynsz i pozostałe koszty związane z najmem. To właśnie zdolność czynszowa – pojęcie, które na rynku nieruchomości zaczyna odgrywać rolę podobną do tej, jaką w bankowości pełni zdolność kredytowa.

– Wielu właścicieli skupia się na tym, czy potencjalny najemca pracuje i czy nie figuruje w rejestrach dłużników. To ważne, ale często niewystarczające. Równie istotne jest to, czy dana osoba będzie w stanie regularnie opłacać czynsz przez cały okres najmu, nie rezygnując przy tym z podstawowych wydatków życiowych – mówi Paulina Benda, prezes zarządu SuperApart.

Czym jest zdolność czynszowa?

To pojęcie nawiązuje do dobrze znanej zdolności kredytowej, którą banki oceniają przed udzieleniem kredytu. W praktyce oznacza ocenę, czy potencjalny najemca dysponuje dochodami pozwalającymi bezpiecznie pokrywać miesięczne koszty wynajmu.

Pod uwagę brane są nie tylko zarobki, ale również forma zatrudnienia, stabilność dochodów, liczba osób pozostających na utrzymaniu, wysokość rat kredytowych oraz innych stałych zobowiązań finansowych.

– Osoba zarabiająca 10 tys. zł miesięcznie niekoniecznie będzie bezpieczniejszym najemcą niż ktoś zarabiający 7 tys. zł. Kluczowe jest to, jakie ma obciążenia finansowe i jaka część dochodu zostaje jej po opłaceniu wszystkich zobowiązań – wyjaśnia Paulina Benda. – Sam poziom dochodów nie daje pełnego obrazu sytuacji. W SuperApart przyjmujemy, że koszt najmu nie powinien przekraczać 50 proc. dochodów gospodarstwa domowego, ale analizujemy także inne zobowiązania finansowe, stabilność źródeł dochodu czy sytuację rodzinną najemcy. Dlatego każda ocena jest indywidualna – dodaje Paulina Benda.

Jak właściciele oceniają zdolność czynszową?

Stosowana standardowo kaucja nie zabezpiecza właściciela przed wielomiesięcznymi problemami z płatnościami. Dlatego coraz częściej stosowane są bardziej rozbudowane procedury weryfikacyjne, obejmujące analizę dokumentów dochodowych, potwierdzenie zatrudnienia, sprawdzenie historii płatniczej oraz ocenę zdolności czynszowej.

Na rynku pojawia się również coraz więcej narzędzi pozwalających automatycznie oceniać zdolność czynszową najemców. Dzięki temu proces weryfikacji nie musi opierać się wyłącznie na ręcznej analizie dokumentów, a dobrze zarządzający nieruchomościami mogą korzystać z rozwiązań wspierających ocenę ryzyka.

Właściciele mieszkań mają dziś również do dyspozycji dodatkowe zabezpieczenia, takie jak ubezpieczenia najmu, poręczenia czy inne rozwiązania ograniczające ryzyko związane z wynajmem nieruchomości.

– W bankowości nikogo nie dziwi badanie zdolności kredytowej. Rynek najmu również dojrzewa i coraz częściej opiera się na danych, a nie wyłącznie na deklaracjach czy pierwszym wrażeniu – podkreśla Paulina Benda.

Rynek najmu coraz bardziej profesjonalny

Rosnące wymagania właścicieli są efektem zmian zachodzących na rynku. Najem przestaje być traktowany jako działalność okazjonalna, a coraz częściej przypomina profesjonalnie zarządzany biznes.

Jednocześnie zmieniają się także oczekiwania najemców, którzy coraz większą wagę przywiązują do jakości obsługi, przejrzystych warunków współpracy i poczucia bezpieczeństwa.

– Wysokie ceny najmu sprawiają, że zarówno właściciele mieszkań, jak i najemcy coraz ostrożniej podchodzą do decyzji o podpisaniu umowy. Zdolność czynszowa nie ma nikogo wykluczać z rynku, ale pomaga ocenić, czy koszty najmu będą możliwe do udźwignięcia w dłuższej perspektywie. To korzyść dla obu stron – podsumowuje Paulina Benda.

fot. materiały prasowe