Rynek biurowy w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) wykazuje oznaki solidnego wzrostu i ożywienia, wsparte przez silne fundamenty gospodarcze regionu oraz rosnące zaufanie inwestorów – wynika z najnowszego raportu Office Market Landscape CEE Region, opublikowanego przez JLL i iO Partners.

Region CEE kontynuuje swój stabilny wzrost gospodarczy. Prognozy na 2025 rok przewidują wzrost PKB od 1,6% na Węgrzech do 4,0% w Serbii, w porównaniu do zaledwie 0,9% w strefie euro. Kluczowymi czynnikami napędzającymi ten rozwój są rosnąca konsumpcja krajowa, wzrost wynagrodzeń oraz dynamiczna aktywność inwestycyjna

– Pomimo ograniczonej nowej podaży, obserwujemy ożywienie na rynku biurowym oraz stabilizację popytu ze strony najemców, szczególnie w Pradze, gdzie odnotowano wyjątkowo dobre wyniki. W Warszawie ubiegły rok również można uznać za udany. Co istotne, malejąca dostępność wysokiej jakości powierzchni biurowej, w połączeniu z rosnącą presją firm na powrót pracowników do biur, będzie w średnim terminie nadal wpływać na wzrost czynszów w segmencie prime. Te fundamentalne czynniki wskazują na zdrową kondycję rynku, pomimo globalnych niepewności – mówi Mateusz Polkowski, z JLL Poland.

Silne odbicie na rynku inwestycyjnym

Inwestorzy ponownie kierują swoją uwagę na region CEE. W 2024 roku całkowita wartość biurowych transakcji inwestycyjnych w regionie EMEA wyniosła niemal 45 miliardów euro, co oznacza wzrost o 9%% rok do roku. Region CEE wyróżnił się jeszcze lepszą dynamiką, notując o 15% wyższe obroty w porównaniu do wyniku z 2023 r., a wliczając transakcje typu M&A wzrost ten byłby jeszcze większy. Za zdecydowaną większość obrotów odpowiedzialne są Polska i Czechy, gdzie zauważalny jest wzrost alokacji kapitału oraz niezmiennie wysoka aktywność inwestorów z całego regionu CEE.

– Widzimy wyraźny wzrost płynności na rynku i poprawę nastrojów inwestycyjnych. Spodziewane obniżki stóp procentowych przez FED i EBC powinny dodatkowo pobudzić transakcje w 2025 roku i w kolejnych latach. Ożywienie inwestycyjne w regionie CEE może być powiązane z ogólnym obiecującym wzrostem gospodarczym w tym regionie – dodaje Marcin Sulewski, z JLL.

Rynek biurowy w CEE: ograniczona podaż i rosnące czynsze

Rynek biurowy w regionie CEE również przechodzi interesujące zmiany. W 2024 roku zasoby biurowe w sześciu stolicach regionu wzrosły o 325 000 mkw., jednak liczba nowych inwestycji pozostaje ograniczona. Popyt netto na powierzchnię biurową wyniósł w ubiegłym roku w sześciu stolicach CEE 1,4 mln mkw. – z tego 850 tys. mkw. jest już w budowie.

Eksperci JLL prognozują, że w najbliższych latach roczna podaż wyniesie zaledwie 250 000–300 000 mkw., co może prowadzić do dalszego wzrostu czynszów za najwyższej jakości powierzchnie. Największy wzrost odnotowano w Bratysławie (+11% rok do roku), a także w Pradze i Warszawie (ok. 7-8%).

Zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe stabilizuje się, jednak procesy decyzyjne trwają dłużej: odnowienia umów pozostaje ważną opcją dla wielu najemców, stanowiąc prawie 50% całkowitej aktywności rynkowej w regionie CEE w 2024 roku. Wynik ten odnotowany jest już drugi rok z rzędu.

Analiza popytu na powierzchnie biurowe w poszczególnych stolicach regionu w 2024 r. wykazała zróżnicowane tendencje: w Belgradzie odnotowano spadek wolumenu transakcji przy jednoczesnym wzroście stawek czynszów, co było konsekwencją ograniczonej podaży powierzchni klasy A oraz rosnącego zainteresowania ze strony najemców zagranicznych. Bratysława charakteryzowała się stabilnym popytem, zbliżonym do średniej pięcioletniej. W Budapeszcie zaobserwowano wzrost popytu, przy czym dominującą formą transakcji były odnowienia umów. Bukareszt zanotował spadek zarówno popytu brutto, jak i netto. Praga wyróżniała się wyjątkowo wysokim popytem, znacznie przewyższającym średnią z ostatnich pięciu lat. W Warszawie popyt koncentrował się głównie na mniejszych modułach biurowych, do 1500 mkw., z przewagą umów poniżej 500 mkw.

Według sektorów analizowany popyt kształtuje się on następująco: technologia 17%, bankowość i usługi finansowe 15%, usługi profesjonalne 13%, sektor publiczny 8%, farmaceutyczny/medyczny 7%, handel detaliczny/e-commerce 6%, produkcja 5%, operatorzy elastycznych przestrzeni 4%, inne 25%.

Spada wskaźnik pustostanów

Z raportu JLL i iO Partners wynika również, że średni wskaźnik pustostanów w stolicach CEE spadł do 10,8% (dane na IV kwartał 2024), z wyjątkiem Budapesztu, gdzie wzrósł do 14,1% z powodu znacznej nowej podaży. Najniższy wskaźnik odnotowano w Belgradzie, gdzie osiągnął 4,9%, a w budynkach klasy A nawet 3%.

W Pradze wskaźnik pustostanów był niski i wynosił 7,3%, natomiast w Warszawie osiągnął poziom 10,6%. Bratysława i Bukareszt charakteryzowały się wskaźnikami pustostanów na poziomie odpowiednio 12,6% i 11,8%.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w stolicach regionu CEE w 2024 roku generalnie wykazywały tendencję wzrostową, choć w różnym tempie: największy wzrost rok do roku odnotowano w Bratysławie (powyżej 10%), znaczące wzrosty miały również miejsce w Pradze i Warszawie (około 7-8%), a najwyższy poziom czynszów zaobserwowano w Pradze (30 EUR/mkw./miesiąc).

Trendy na horyzoncie: rosnące czynsze i ograniczona podaż

W kolejnych latach kluczowe będą trzy trendy: niska aktywność deweloperska, stopniowe ożywienie popytu i dalszy wzrost czynszów.

Aktywność budowlana pozostaje ograniczona, co przełoży się na dalszy spadek poziomu nowych oddań do użytku. Szacuje się, że w latach 2025-2026 roczna nowa podaż w sześciu stolicach regionu CEE wyniesie około 250 000 – 300 000 mkw. Ta niska aktywność deweloperska jest ważnym czynnikiem kształtującym przyszłą dostępność powierzchni biurowych.

Drugim istotnym trendem jest stopniowe ożywienie aktywności najemców. Chociaż proces zawierania transakcji nadal trwa dłużej niż wcześniej, istnieją dowody na to, że najemcy podejmują bardziej zdecydowane kroki w celu zabezpieczenia odpowiednich powierzchni. Ten wzrost determinacji jest częściowo napędzany przez wzmacniające się tendencje powrotu do biur, ponieważ coraz więcej firm ogłasza zmienione wymagania dotyczące obecności pracowników w miejscu pracy.

W konsekwencji opisanych wyżej trendów, a mianowicie skłonności najemców do poszukiwania lepszej jakości powierzchni (tzw. „flight to quality”) oraz ograniczonej nowej podaży, dostępność wysokiej klasy powierzchni biurowej będzie się stawać coraz mniejsza.

W rezultacie rosnącego popytu na wysokiej jakości powierzchnie przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe będą w średnim okresie kontynuować trend wzrostowy.

fot. materiały prasowe