Przebudowy i ich skutki w podatku od nieruchomości.
Wielkie inwestycje w nieruchomościach, takie jak przebudowa centrów handlowych, parków logistycznych czy zakładów produkcyjnych, wiążą się nie tylko z wyzwaniami technicznymi, ale również z istotnymi konsekwencjami podatkowymi. Kiedy stary budynek przestaje być traktowany jako „istniejący” obiekt, a kiedy powstaje nowy? To pytanie, które ma ogromne znaczenie dla firm z sektora nieruchomości. W praktyce, odpowiedź na nie może decydować o setkach tysięcy złotych rocznie.

W kontekście dużych projektów przebudowy nieruchomości, w szczególnie w sektorze centrów handlowych, parków logistycznych czy zakładów produkcyjnych, jednym z kluczowych pytań, które wywołuje dyskusje w branży real estate, jest moment, w którym „stary” budynek przestaje istnieć, a zaczyna „nowy”.

„Odpowiedź na to pytanie ma nie tylko wymiar techniczny, ale również decyduje o wielkości podatku od nieruchomości, który może sięgać nawet setek tysięcy złotych rocznie” – mówi Wojciech Pławiak. Partner w Kancelarii Litigato, podkreśla, jak istotne są precyzyjne definicje i momenty w trakcie procesu budowlanego.

Definicja budynku – kluczowe czynniki

Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz Prawa budowlanego, budynek to obiekt, który musi spełniać cztery podstawowe cechy: musi być trwale związany z gruntem, posiadać fundamenty, dach oraz być wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Jak podkreśla Pławiak, „Jeśli jakikolwiek z tych elementów zniknie, budynek traci status budynku. Wówczas również wygasa obowiązek podatkowy.”

W kontekście przebudowy, przedsiębiorcy muszą zastanowić się, czy po usunięciu niektórych elementów konstrukcyjnych oraz odbudowie obiektu na nowo, zyskują status nowego budynku, który podlega opodatkowaniu od momentu zakończenia budowy. Warto również dodać, że obiekt, który utracił funkcje budynku, nie może być opodatkowany aż do momentu jego odbudowy.

Przebudowa czy całkowita likwidacja?

Przykładem, który najlepiej ilustruje te zagadnienia, jest centrum handlowe, które w wyniku „rozbiórki” utraciło większość swoich elementów – dachu, elewacji, ścian, posadzek oraz instalacji. „W przypadku takiego obiektu, nie możemy traktować tego procesu jako remontu. To nie jest tylko odtworzenie pierwotnego stanu, ale de facto tworzenie nowych konstrukcji. W takim przypadku powstaje nowy obiekt, a nie tylko przekształcenie starego” – dodaje Ekspert.

Wiele organów podatkowych w Polsce uważa przebudowę za remont, argumentując, że „budynek nadal funkcjonuje” mimo częściowego braku niektórych elementów. „Należy jednak pamiętać, że jeśli w wyniku robót powstaje nowa struktura o innych parametrach, powstaje nowy obiekt budowlany, który podlega opodatkowaniu dopiero po zakończeniu budowy” – wyjaśnia Wojciech Pławiak.

Kiedy wygasa obowiązek podatkowy?

Kiedy zatem wygasa obowiązek podatkowy dla „starego” budynku? W orzecznictwie przyjmuje się, że moment wygaszenia obowiązku podatkowego następuje już w momencie utraty przez obiekt konstytutywnych cech budynku. Może to nastąpić na przykład wtedy, gdy znikają zewnętrzne ściany nośne, dach lub gdy w czasie robót nie ma już możliwości wyodrębnienia powierzchni użytkowej (np. brak pełnej bryły). Przesunięcie tego momentu do fazy, w której nowy budynek staje się gotowy do użytkowania, jest kluczowe dla prawidłowego rozliczenia podatku.

Case study – centrum handlowe po rozbiórce

„W przypadku przebudowy centrum handlowego na cztery odrębne budynki, każdy z nowymi ścianami, dachem i instalacjami, jasnym staje się, że mamy do czynienia z nowym obiektem” – mówi Pławiak. Na podstawie ewidencji gruntów i dokumentacji geodezyjnej ustalono, że obiekty te powinny być traktowane jako nowe budynki, z nowym początkiem obowiązku podatkowego, który zaczyna biec od dnia oddania ich do użytkowania.

Co powinien zrobić właściciel nieruchomości?

Właściciele nieruchomości, planujący przebudowę lub rozbiórkę, powinni na samym początku zweryfikować zakres robót, aby określić, czy są to jedynie prace remontowe, czy faktycznie dochodzi do rozbiórki i budowy nowych budynków. Należy dokładnie przeanalizować dokumentację projektową i budowlaną, koncentrując się na zmianach w kubaturze, obrysie, liczbie brył oraz układzie konstrukcyjnym. W przypadku utraty cech budynku w wyniku prac, warto udokumentować ten moment poprzez protokoły robót, zdjęcia oraz korespondencję z wykonawcą i dziennik budowy, ponieważ brak możliwości pomiaru powierzchni użytkowej w trakcie robót może być silnym argumentem na brak budynku do celów opodatkowania.

Kolejnym krokiem jest skorygowanie deklaracji podatkowych za okres robót, uwzględniając nowe budynki dopiero od momentu ich oddania do użytkowania. W razie jakichkolwiek wątpliwości dotyczących momentu powstania obowiązku podatkowego, warto wystąpić o interpretację indywidualną do organów podatkowych.

„Planując przebudowę obiektów w sektorze nieruchomości, warto zadbać o odpowiednią dokumentację i procedury, które pozwolą uniknąć ryzyka nieprawidłowego rozliczenia podatkowego. Dzięki precyzyjnej wiedzy na temat zmian w definicji budynku, można zoptymalizować koszty podatkowe i uniknąć potencjalnych błędów. Dla przedsiębiorców z sektora real estate oznacza to realne oszczędności” – podsumowuje Wojciech Pławiak.

fot. materiały prasowe