Gdyby polskie magazyny zatrzymały się na tydzień, gospodarka odczułaby to niemal natychmiast. W sklepach zaczęłoby brakować towarów, część zakładów produkcyjnych musiałaby ograniczyć pracę, a dostawy i handel internetowy zostałyby sparaliżowane. Choć przez lata pozostawały niewidocznym elementem rynku, dziś stanowią jeden z jego najważniejszych filarów. To przez nie przechodzi niemal każdy produkt – od żywności i leków po elektronikę czy części wykorzystywane w fabrykach.

Znaczenie sektora magazynowego widać także w danych gospodarczych: transport i logistyka odpowiadają dziś za większą część polskiego PKB niż rolnictwo i wydobycie surowców razem wzięte. Oznacza to, że sprawnie działające magazyny są dziś jednym z warunków utrzymania ciągłości dostaw, stabilnego funkcjonowania państwa i jego ekonomicznego bezpieczeństwa.

Niewidoczny fundament gospodarki

Magazyny przez dziesięciolecia pełniły kluczową funkcję w gospodarce, choć ich rola pozostawała w cieniu bardziej widocznych sektorów. Sytuacja zmieniła się radykalnie podczas pandemii COVID-19, kiedy zakłócenia w łańcuchach dostaw dotknęły niemal każdego – od zwykłych konsumentów po duże przedsiębiorstwa. Po raz pierwszy na tak dużą skalę widoczne stało się, jak bardzo współczesna gospodarka opiera się na nieprzerwanym funkcjonowaniu infrastruktury logistycznej.

– Pandemia bardzo wyraźnie pokazała, że bez sprawnie działających łańcuchów dostaw zaczynają się problemy z dostępnością podstawowych produktów. To moment, w którym znaczenie magazynów stało się widoczne dla wszystkich. Jeśli mówimy o bezpieczeństwie gospodarczym, konieczne jest postrzeganie ich szerzej niż tylko jako nieruchomości komercyjne. To infrastruktura, która zapewnia ciągłość dostaw, wspiera przemysł i handel, a w momentach kryzysowych staje się jednym z warunków odporności całej gospodarki – tłumaczy Tomasz Mika, JLL.

Okres dynamicznego boomu na rynku magazynowym wyhamował, jednak obecna stabilizacja nie oznacza zastoju. Aktywność najemców nadal pozostaje wysoka – według raportu JLL popyt na powierzchnie magazynowe w pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł 1,6 mln m kw. Branża wchodzi dziś w etap transformacji, w którym kluczowe stają się elastyczność i zdolność adaptacji do szybko zmieniających się warunków gospodarczych, technologicznych i geopolitycznych. Ostatnie lata pokazały, że kryzysy przestały być jedynie przejściowymi zaburzeniami, a stały się stałym elementem otoczenia biznesowego. W efekcie magazyny coraz częściej projektowane są nie tylko z myślą o bieżących potrzebach najemców, ale również o gotowości do przyszłych zmian i nowych funkcji.

Koniec prostych przewag – demografia zmienia zasady gry

W kolejnych latach jednym z największych wyzwań dla polskiej gospodarki będą zmiany demograficzne i kurcząca się liczba osób w wieku produkcyjnym. Szczególnie szybko maleje grupa 25-44 lata – kluczowa zarówno dla rynku pracy, jak i konsumpcji. Według prognoz GUS do 2035 roku ubędzie w niej około 2 mln osób, czyli tyle, ile dziś liczy cała Warszawa.

Dane JLL pokazują skalę problemu. W latach 2019-2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym w kluczowych ośrodkach logistycznych spadła o około 8 proc. W tym samym czasie średnia stopa bezrobocia w najważniejszych hubach logistycznych obniżyła się do około 3 proc., co oznacza, że rezerwy kadrowe praktycznie się wyczerpały.

Pojawia się również ryzyko związane z odpływem pracowników, którzy po wybuchu wojny w Ukrainie zasilili polski rynek pracy. Zakończenie konfliktu i projekty odbudowy kraju wygenerują ogromny strumień towarów z europejskich portów przez Polskę na wschód, co przełoży się na wzrost zapotrzebowania na transport i powierzchnie magazynowe. Jednocześnie trzeba liczyć się z możliwym odpływem dziesiątek tysięcy pracowników. Dla sektora oznaczałoby to podwójną presję – rosnący popyt przy malejącej dostępności siły roboczej.

Taka sytuacja wymusi przebudowę dotychczasowego modelu funkcjonowania branży. Przez lata jej rozwój opierał się na połączeniu dużego rynku zbytu, korzystnej lokalizacji oraz relatywnie konkurencyjnych kosztów pracy. Te przewagi nie znikają, jednak przestają być wystarczające.

Projektowanie pod nieznaną przyszłość

Automatyzacja stanowi naturalną odpowiedź na kurczący się rynek pracy. W praktyce jednak rozwój tego typu rozwiązań okazał się trudniejszy niż jeszcze kilka lat temu przewidywano.

Najbardziej zaawansowane obiekty funkcjonują dziś jako magazyny całkowicie zautomatyzowane, w których procesy odbywają się bez udziału człowieka. Różne typy robotów obsługują przyjęcie towaru, sortowanie, kompletację i załadunek. Takie projekty pokazują, co technologia już potrafi, ale nie zmieniają faktu, że jej masowe wdrożenie napotyka istotne bariery.

Rynek oferuje dziś kilka konkurujących ze sobą platform sztucznej inteligencji i robotyki, a firmy obawiają się inwestowania w rozwiązania, które za kilka lat mogą okazać się przestarzałe lub niekompatybilne z nowymi systemami. Problemem pozostają również koszty – ceny podstawowych robotów magazynowych wahają się obecnie od 50 do 300 tys. dolarów za jednostkę. Aby automatyzacja mogła stać się rozwiązaniem powszechnym, koszty te muszą znacząco spaść.

– Na razie w Polsce mamy niewiele w pełni zautomatyzowanych magazynów. To, co obserwujemy, to coraz częstsze wdrażanie automatyki na wybranych etapach procesu. To nie jest myślenie zero-jedynkowe: albo w pełni manualnie, albo w pełni automatycznie. Najwięcej dzieje się pomiędzy. Jednocześnie odchodzimy od projektowania magazynów pod jednego konkretnego użytkownika – takie myślenie zbyt długo dominowało na rynku. Dziś liczy się elastyczność i tworzenie obiektów odpornych na zmiany funkcji oraz najemców – podkreśla Jan Kaliński, Hillwood.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz to model hybrydowy – modułowe i przenoszalne rozwiązania z możliwością stopniowego wdrażania. Takie podejście pozwala na obniżenie kosztów początkowych i skrócenie okresu zwrotu z inwestycji. Budynki coraz częściej projektowane są tak, aby instalacja lub modernizacja systemów automatycznych była możliwa również podczas funkcjonowania obiektu. Natomiast kluczowe znaczenie ma przy tym odpowiednie przygotowanie infrastruktury, szczególnie energetycznej.

Energia wyznacza mapę nowych inwestycji

Automatyzacja, systemy sztucznej inteligencji, klimatyzacja czy zaawansowane systemy oświetlenia wymagają coraz większych zasobów prądu. Sektor magazynowy staje się przez to coraz silniej powiązany nie tylko z logistyką, transportem czy technologią, ale również z infrastrukturą energetyczną.

– Jedną z najważniejszych zmian strukturalnych ostatnich lat jest rosnące znaczenie energii. Przez lata priorytetem była lokalizacja. Dziś to lokalizacja, energia i dostęp do coraz większych mocy przyłączeniowych. Magazyny nie są już tylko budynkami czy zapleczem logistyki. To strategiczny element rozwoju gospodarczego. Skala zużycia energii w nowoczesnych parkach logistycznych jest dziś porównywalna z największymi odbiorcami przemysłowymi. Problem polega na tym, że regulacje prawne nie nadążają za realiami rynku i strukturą nowoczesnych nieruchomości komercyjnych – wskazuje Paweł Sapek, Starszy Wiceprezes, Dyrektor Regionalny ds. Europy Środkowej, Prologis.

Postęp technologiczny oznacza zarówno większe zapotrzebowanie na moc, jak i konieczność projektowania obiektów w sposób bardziej elastyczny i skalowalny. Coraz większe znaczenie zyskują również dachy magazynów wykorzystywane pod instalacje fotowoltaiczne. Nowoczesne obiekty przestają być wyłącznie odbiorcami energii i coraz częściej stają się elementem infrastruktury energetycznej. W praktyce atrakcyjność projektu magazynowego określa dziś nie tylko położenie geograficzne i jakość gruntu, ale również możliwość zapewnienia odpowiedniej mocy przyłączeniowej.

Energia staje się wąskim gardłem sektora, a dostęp do niej w wielu lokalizacjach zaczyna decydować o tym, czy inwestycja może w ogóle powstać. Bez zmian legislacyjnych i modernizacji sieci w perspektywie kilku lat problemy mogą dotyczyć nie tylko nowych projektów, ale również funkcjonowania już istniejących.

Magazyny w systemie bezpieczeństwa państwa

Przyszłość rynku magazynowego będą kształtować nie tylko czynniki ekonomiczne czy technologiczne, ale również geopolityczne. Potencjalne konflikty zbrojne czy kryzysy międzynarodowe mogą wymagać od infrastruktury logistycznej pełnienia funkcji wykraczających daleko poza działalność czysto komercyjną. Magazyny stają się dziś de facto cywilnymi buforami bezpieczeństwa – przechowują produkty krytyczne dla funkcjonowania gospodarki, co może zadecydować o tym, czy w sytuacji nadzwyczajnej będzie ona funkcjonować, czy się zatrzyma.

– Wojna w Ukrainie bardzo wyraźnie pokazała, że o sprawności państwa i gospodarki w sytuacjach kryzysowych decyduje logistyka. Nie chodzi wyłącznie o transport wojskowy, ale przede wszystkim o zdolność do szybkiego przemieszczania żywności, leków, paliw czy sprzętu potrzebnego do utrzymania ciągłości operacji. To właśnie dlatego magazyny coraz częściej zaczynają być postrzegane jako element infrastruktury strategicznej. Liczy się nie tylko ich wielkość, ale także rozmieszczenie, dostępność i możliwość szybkiej dystrybucji towarów w różnych częściach kraju – komentuje Daniel Puchalski, Partner Zarządzający i Założyciel Immo Lab.

Kwestia magazynów strategicznych pojawia się coraz wyraźniej w dyskusji branżowej i na poziomie administracji państwowej. Doświadczenia państw skandynawskich, gdzie funkcjonuje koncepcja „obrony totalnej”, pokazują, że sektor logistyczny może być świadomie planowany jako element odporności państwa. W Polsce brakuje jeszcze formalnych regulacji w tym zakresie, pojawiają się jednak pierwsze inicjatywy – zarówno publiczne, jak i prywatne.

Czas na świadome decyzje

Polski rynek magazynowy znajduje się w punkcie zwrotnym. Wyzwania demograficzne, wciąż wysokie koszty zaawansowanej automatyzacji, ograniczenia w dostępie do energii, niepewność geopolityczna – to czynniki o charakterze strukturalnym, które nie rozwiążą się samoistnie. Wymagają przemyślanych, długoterminowych decyzji zarówno ze strony sektora prywatnego, jak i instytucji publicznych. Aby zapewnić operacyjność i możliwość rozwoju w perspektywie 10 lat, należy działać już dziś.

Eksperci JLL prognozują, że w odpowiedzi na te wyzwania sektor będzie przechodził transformację od modelu opartego na niskich kosztach pracy do środowiska bazującego na technologii i infrastrukturze. Kluczowe znaczenie zyskają automatyzacja, dostęp do energii, bliskość szlaków komunikacyjnych oraz strategiczne rozmieszczenie obiektów. Ta transformacja otwiera nowe możliwości. Projekty z zapewnionym dostępem do energii będą miały wyższą wartość rynkową. Obiekty elastyczne, przygotowane pod automatyzację, osiągną lepsze stopy zwrotu. Użytkownicy rynku, którzy odpowiedzą na te trendy, zyskają przewagę konkurencyjną.

Branża już reaguje: deweloperzy projektują bardziej modułowe powierzchnie, właściciele inwestują w automatyzację i standard miejsc pracy, a najemcy częściej przedłużają umowy w sprawdzonych lokalizacjach. Magazyny przestały być niewidzialnym zapleczem – stały się fundamentem stabilności państwa. Od tego, jak sektor i administracja publiczna poradzą sobie z dzisiejszymi wyzwaniami, zależeć będzie nie tylko przyszłość logistyki, ale bezpieczeństwo gospodarcze całego kraju.

fot. materiały prasowe