Zgodnie z raportem “European Office Forecast 2015-2017” (Prognozy dla rynków biurowych w Europie w latach 2015-2017) firmy Cushman & Wakefield, rosnące ograniczenie podaży oraz utrzymująca się duża aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych w londyńskiej dzielnicy City spowoduje w 2015 roku wzrost czynszów o 12%.

Raport, zawierający prognozy dla 20 głównych lokalizacji wielkomiejskich w Europie, pokazuje, że bardzo dobrych wyników można też oczekiwać w miastach takich, jak Dublin, Barcelona, Madryt i Sztokholm, które prawdopodobnie zapoczątkują silny wzrost czynszów w całym regionie. Oczekuje się, że w latach 2015-2017 cały europejski rynek powierzchni biurowych powinien utrzymać się w dobrej kondycji.

James Young, dyrektor działu powierzchni biurowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield: „Dynamika europejskiego rynku najmu powierzchni biurowych pozostaje dodatnia, przy czym najlepsze wyniki osiągają gospodarki południowoeuropejskie oraz Londyn i Sztokholm. Na niektórych rynkach, w tym zwłaszcza w Europie Środkowej i Wschodniej (CEE) oraz w Londynie, pojawiają się jednak pewne obawy związane z podażą”.

Na większości rynków europejskich podaż powierzchni biurowych wzrosła w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy. Taka sytuacja nie przekłada się jednak bezpośrednio na wzrost wskaźnika pustostanów, który do końca 2017 r. spodziewany jest tylko w pięciu z badanych lokalizacji. Większy wzrost odnotowano jedynie w Moskwie, Warszawie i Stambule. Dzieje się tak dlatego, że w wielu miastach dodatkowa podaż pomogła zaspokoić wzmożony popyt, a ponadto w niektórych miastach – jak Bruksela i Amsterdam – wiele, szczególnie starszych budynków, zmienia swoją funkcję z biurowej na inną pozwalającą na osiągnięcie lepszych korzyści ekonomicznych.

W Europie oczekiwany jest dalszy spadek wskaźnika pustostanów, a nadchodzące zmiany wpłyną głównie na powierzchnie biurowe najwyższej jakości, których dostępność gwałtownie spadnie, szczególnie biorąc pod uwagę, że duża ilość nowo budowanych powierzchni objęta jest już umowami przednajmu. Powoduje to wzrost czynszów bazowych, przy czym na niektórych rynkach w pierwszej kolejności wynajmujący będą zmniejszać oferowane pakiety zachęt pozaczynszowych.

Wyjątkiem jest tu region CEE, gdzie na pewnych rynkach podaż nowych powierzchni biurowych przewyższa popyt, co powoduje presję na obniżki czynszów. Według Cushman & Wakefield prognozowana wzmożona aktywność deweloperska w całym regionie CEE może po części stanowić odpowiedź na wzrost płynności spowodowany luzowaniem ilościowym (QE). Większa ilość dostępnego kapitału zachęca inwestorów do angażowania się w bardziej ryzykowne projekty, co z kolei może przyczynić się do uruchomienia większej liczby projektów na zasadach spekulacyjnych.

W kategoriach wzrostu czynszów korzystniejsze wyniki przewiduje się w Europie Zachodniej. Jak stwierdzono w raporcie: „Na 12 spośród 13 badanych rynków przewiduje się umiarkowany wzrost czynszów w ciągu następnych 3 lat, przy czym na 10 z nich prawdopodobny jest wzrost na poziomie przekraczającym średnią z ostatnich 10 lat”. Poza Londynem, w miastach takich jak Dublin – gdzie w latach 2015-2017 oczekuje się najwyższego w Europie wzrostu czynszów, średnio o 15,4% rocznie – korzystne warunki mogą pojawić się w ciągu następnych kilku lat także w Madrycie i Barcelonie. Powyższe trzy miasta odniosły korzyści z uzdrowienia krajowych gospodarek, co pomogło umocnić popyt ze strony najemców w okresach mniej intensywnej działalności deweloperskiej i spowodowało wzmocnienie presji wzrostowej dla czynszów za powierzchnie biurowe najwyższej jakości. Przewiduje się, że podobne trendy pojawią się także w innych kluczowych miastach zachodnioeuropejskich. Przykładem może być Frankfurt, gdzie również spodziewany jest wzrost stawek czynszowych.

Źródło: Cushman & Wakefield

W krajach CEE prognozy wyników są zasadniczo bardziej stonowane, gdzie na trzech z siedmiu rynków wystąpi w latach 2015-2017 spadek czynszów, a na pięciu zmiany będą niższe od dziesięcioletniej średniej. Z uwagi na fakt, że wiele krajów CEE wykazuje relatywnie dobre wyniki gospodarcze, które prawdopodobnie się utrzymają, deweloperzy i inwestorzy zwiększyli liczbę projektów będących obecnie w budowie lub uzyskali pozwolenia na nowe inwestycje przekraczające ogółem oczekiwany popyt ze strony najemców. W efekcie przewiduje się presję na obniżenie czynszów za powierzchnię najwyższej jakości w ciągu następnych trzech lat, przede wszystkim w miastach takich, jak Moskwa, Warszawa i Stambuł. W Moskwie presja ta jest największa. Jest to miasto o najsłabszych w Europie widokach na wzrost czynszu w latach 2015-2017, gdyż nałożone na Rosję sankcje oraz niskie ceny ropy niekorzystnie odbiły się na perspektywach biznesowych i popycie na powierzchnię biurową.

Oczekuje się, że wśród miast osiągających lepsze wyniki w regionie CEE znajdą się Praga i Budapeszt – choć ich prognoza wzrostu w latach 2015-2017 wynosi zaledwie 0,8% rocznie. W Pradze oczekuje się słabego wzrostu czynszu dzięki stabilności rynku w ciągu następnych kilku lat, natomiast w Budapeszcie brak wzrostu w ciągu lat poprzednich powinien przyczynić się do niewielkiego wzrostu w latach 2015-2017.

dr Bolesław Kołodziejczyk, Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield: „Dobre wyniki warszawskiego rynku powierzchni biurowych to przede wszystkim efekt dodatnich wyników gospodarczych Polski oraz wzrostu zaufania inwestorów co do przyszłości ekonomicznej kraju. Aktywność na rynku najmu w pierwszej połowie 2015 r. kształtowała się korzystnie; co wynikało głównie z renegocjacji umów najmu i relokacji najemców oraz w mniejszym stopniu z zaspokajania popytu generowanego przez nowe firmy na rynku. Pomimo oddania do użytku znacznej ilości nowej powierzchni wysoka absorpcja spowodowała niewielki spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec marca 2015 wyniósł 13,06%. Oczekuje się jednak, że w ciągu następnych 12-18 miesięcy podaż utrzyma się na wysokim poziomie, co w średnioterminowej perspektywie spowoduje znaczny wzrost ilości wolnej powierzchni i tym samym utrzymanie się presji na obniżenie czynszów bazowych. Dzięki temu rynek stanie się bardziej korzystny dla najemców, którzy będą mogli liczyć na jeszcze lepsze pakiety zachęt w postaci zwolnień z czynszów i/lub kontrybucji na wykończenie powierzchni”.

Na chwilę obecną niepewność dotycząca Grecji osiągnęła niespotykany dotąd poziom, biorąc pod uwagę zbliżające się greckie referendum, zawieszenie rozmów w sprawie rozwiązań ratunkowych oraz zaległości w spłacie zobowiązań. Prawdopodobieństwo wyjścia Grecji ze strefy euro wzrosło tym samym – zgodnie z danymi ekonomicznymi – do co najmniej 50%. W raporcie Cushman & Wakefield wskazujemy gospodarki, na które ewentualne wyjście Grecji może wpłynąć w większym stopniu, niż na inne, lecz scenariusz gospodarczy, na którym oparta została nasza prognoza rynku, opracowany został w okresie, gdy prawdopodobieństwo wyjścia Grecji wynosiło jeszcze poniżej 50%. W raporcie zakłada się zatem, że Grecja pozostanie w strefie euro, zaś scenariusz alternatywny wykracza poza zakres niniejszej publikacji.

fot. materiały prasowe